Forskning viser at det er nær sammenheng mellom gjeld og boligpriser, og at stor husholdningsgjeld utgjør en vesentlig risiko for økonomien. Denne kunnskapen legitimerer behovet for regulering av kreditt i en tid med lave renter, eksempelvis gjennom utlånsreguleringen.

Eiendom Norge støtter derfor en utlånsregulering, men mener myndighetene må være varsomme med slike reguleringer og at de må være velbegrunnet. Eiendom Norge mener det er vesentlig at slike reguleringer er et politisk redskap, og derfor må fastsettes av Finansdepartementet, ikke Finanstilsynet.

Nødvendig med reguleringer

Utviklingen vi så i boligmarkedet i 2016 med en prisvekst på 26 prosent i Oslo og indikasjoner på stor spekulasjon i boligmarkedet, viser også behovet reguleringer. Når prisøkning er drevet av kreditt og en for liten tilbudsside grunnet for lav boligbygging, er det riktig å begrense tilgangen på kreditt for å forhindre oppbyggingen av finansielle ubalanser. Men det er vesentlig at myndighetene løser opp slike inngripende reguleringer, hvis effekten blir for kraftig eller har utilsiktede effekter.

Boligmarkedet og boligforsyningen har sykliske og volatile trekk. Historisk erfaring viser at fall i boligprisene ofte har effekt på igangsettingen av nye boliger. Det er uheldig, slik vi så i årene etter finanskrisen, at boligbyggingen faller selv om det er et underliggende behov for nye boliger på grunn av befolkningsvekst og urbanisering. Boligmarkedet er kjennetegnet av en særegen dynamikk med treg respons på tilbudssiden og rask respons på etterspørselssiden. Stabil boligbygging i takt med boligbehovet og en balanse mellom tilbud og etterspørsel er noe myndighetene bør prøve å legge til rette for, også med kredittreguleringer.

Fleksibilitet er essensielt

Utlånsreguleringen er utformet med strenge krav til lånetakeren i kombinasjon med et rom en viss fleksibilitet hos bankene. En for rigid innretning og etterlevelse vil være negativ både for boligmarkedet og den norske boligmodellen. Bankenes skjønnsutøvelse er derfor vesentlig for å kunne bistå enkelthusholdninger i kritiske faser i livet, som for eksempel ved samlivsbrudd, dødsfall, eller for å kunne yte lån unge med betjeningsevne, men uten egenkapital.

Spisset Husbank

Staten er gjennom Husbanken en stor kredittgiver til norske boligbyggere med grunnlån og en mindre aktør som boliglångivere gjennom startlånsordningen til såkalt varige svakerestilte. Husbanken er i dag både boligsosialt virkemiddel og støttefunksjon for vanskeligstilte av ulike kategorier og motkonjunktur-virkemiddel for boligbyggere. Startlånsordningen ble etter innføringen av egenkapitalkravet i 2010 i økende grad benyttet av låntakere som ikke var varige vanskeligstilte, men snarere førstegangskjøpere uten egenkapital som ikke fikk lån i ordinære banker. Det var en omgåelse egenkapitalkravet og gav økt press i boligmarkedet.

Det er etter Eiendom Norges syn betenkelig, hvis boligbyggingen blir avhengig av statlig kreditt og at staten blir en for sentral långiver for førstegangskjøpere. Disse kredittbehovene bør primært dekkes av de ordinære bankene, selv om Husbanken kan ha en viktig rolle som motkonjunkturtiltak.

Eiendom Norge mener staten bør opptre med varsomhet som kredittgiver, samt sørge for at startlånsordningen faktisk går til varig vanskeligstilte.