Midlertidig unntak på høring
- Eiendom Norge støtter subsidiært den midlertidige endringen av den midlertidige boligforskriften ut tredje kvartal. Primært mener vi forskriften bør oppheves, sier Eiendom Norge-direktør Henning Lauridsen.
5. juni 2020 gikk fristen ut for høringen om videreføring ut tredje kvartal 2020 av den midlertidige endringen av boliglånsforskriften.
- Eiendom Norge støtter subsidiært den midlertidige endringen av den midlertidige boligforskriften ut tredje kvartal.
- Primært mener vi forskriften bør oppheves, sier Eiendom Norge-direktør Henning Lauridsen.
Eiendom Norge begrunner dette med at forskriften allerede de facto er opphevet ut andre kvartal med det midlertidige unntaket til den midlertidige forskriften.
Og at forskriften allerede hatt effekt på gjeldsveksten som den er ment å redusere.
Kredittveksten for husholdningene er i april 2020 på 4,6 prosent, ned fra toppen på 6,4 prosent i mars 2017. Veksten er nå på det laveste nivået siden begynnelsen av 1990-tallet, og det er sannsynlig av veksten vil fortsette å avta i kjølvannet av lavere aktivitet i boligmarkedet og lavere salg av kapitalkrevende forbruksvarer som nye biler,
Analyse av bærekraftig gjeldsnivå
- Den avtagende gjeldsveksten innebærer at boliglånsforskriften, hvis den fortsatt skal ha sin eksistensberettigelse, må gis en annen begrunnelse enn gjeldsvekst.
- Skal den videreføres med den begrunnelsen, mener vi myndighetene må kunne si noe substansielt om hva som er et bærekraftig gjeldsnivå i Norge, sier Lauridsen
Hva som er et bærekraftig gjeldsnivå gitt det høye norske velstandsnivået og hvorfor husholdningene over tid har tatt opp mer gjeld, har så langt vært fraværende i analysene av og rådene om boliglånsforskriften fra henholdsvis Norges Bank og Finanstilsynet.
- Vi etterspør en analyse av dette, fordi det etter vårt skjønn kan være både strukturelle og demografiske årsaker til at norske husholdninger har fått mer gjeld de siste tiårene, sier han.
Subsidiært bør kravene og innretningen gjennomgås
- Etter vårt syn har myndighetene med boliglånsforskriften langt på vei begynt å finstyre utviklingen i boligpriser og gjeld, noe som tidligere har vært uttalt ikke var intensjonen, sier Lauridsen.
- Bankene og låntakerne trenger fleksibilitet i kredittgivningen, og det spesielt i dagens situasjon. I tillegg er bankene allerede underlagt streng og stadig strengere lovgivning med blant annet frarådingsplikt.
Eiendom Norge mener enkelte av kravene i forskriften har også overlevd seg selv.
Kravet om 60 prosent egenkapital for å kunne få avdragsfrihet er urimelig, hvis vi får et scenario med svak utvikling i boligprisene og økonomien og høy arbeidsledighet.
Kravet om å kunne tåle en renteøkning på 5 prosentpoeng er nær irrelevant i en tid, hvor renten er satt til null og Norges Bank har varslet at den vil forbli på dette nivået lenge.
Regionale forskjeller
- Det er grunn til å se på regionale og geografiske effekter av boliglånsforskriften, sier Lauridsen.
- Ifølge Norges Bank er det på Østlandet, hvor gjeldsgraden er størst og så måte risikoen for finansielle ustabilitet er størst. I tillegg har forskriften uheldige effekter i områder hvor boligprisene er lavere enn nybyggprisene, og på Sør-Vestlandet hvor boligprisutviklingen har vært svak over lengre tid. Her er behovet for fleksibilitet stor, sier han.
- Samtidig er det grunn til å stille spørsmål ved om behovet for den særegne sekundærboligkravet for Oslo kommune fremdeles er tilstede.
Eiendom Norge mener denne reguleringen var nødvendig da den kom i januar 2017 som svar på den store spekulasjonen i Oslos boligmarked i 2016. Men siden den gang har det skjedd strukturelle endringer som har svekket incentivene til å investere i sekundærbolig:
1. For det første er slike investeringer nå harmonisert med andre finansielle investeringer i skattesystemet.
2.For det andre er regelverket knyttet til garantier ved re-salg i bustadoppføringslova skjerpet.
- Gitt den særegne tregheten i nyboligmarkedet i Oslo og svake tilbudssideresponsen her, er det sannsynlig at økte investeringer i sekundærbolig i Oslo kommune vil kunne øke boligbyggingen her. Dette kan i andre omgang øke boligtilbudet og bidrar til bedre balanse i boligmarkedet og mer stabil boligproduksjon, noe som vil være prisdempende.
- Det er på tide å revurdere hele forskriften og grundig evalueringe virkningen av den, avslutter Lauridsen.