Det norske boligmarkedet har, på tross av dystre spådommer, foreløpig kommet godt gjennom korona-pandemien. I denne månedens "Fakta om boligmarkedet" gjennomgår Eiendomsverdi hvordan boligmarkedene i Danmark og Sverige er blitt påvirket.

Danmark:

Korona-epidemiens forløp i Danmark ligner veldig på tilfellet i Norge. Myndighetene innførte de samme restriksjonene som i Norge, men én dag før norske myndigheter. Påvirkningen av tiltakene var også lik med fall i økonomisk aktivitet og en økning i antall permitterte og arbeidsledige. Hovedtyngden av dette var innen sektorer som reiseliv, handel og restaurantbransjen. De siste uker har man også i Danmark gradvis begynt å løsne på restriksjonene og fra 15.juni tillates feriereiser til og fra Norge, i tillegg til noen andre land.

Som i Norge skapte også reglene i Danmark behov for nytenkning rundt boligomsetning. Meglerne var raske til å endre sin praksis, hadde flere visninger og befaringer med video og hadde også restriksjoner på antall mennesker per visning på de de faktisk gjennomførte.

På samme måte som i Norge falt også volumet i boligmarkedet i Danmark umiddelbart etter nedstengingen. Figur 1 a og b viser antallet boliger lagt ut for salg ukentlig, for 2020 og gjennomsnittet for de siste fem år. Tallene er hentet fra boligsiden.dk.

Som man ser falt antall både hus og leiligheter lagt ut for salg raskt i perioden etter nedstengningen. For begge boligtyper nådde man et slags bunnpunkt i uke 16, og etter det har tallet stegt og er nå så godt som på nivå med tidligere år. Man ser imidlertid at nedgangen for leiligheter var større enn for hus.
Figur 2 a og b viser antall omsetninger i markedet.

Her finnes det samme ulike mønstret mellom boligtypene. For hus falt salget noe mot uke 16, for deretter å snu opp igjen. For leiligheter ser man derimot et større bortfall, og en normalisering først i uke 20.

Den reduserte aktiviteten i markedet må tilskrives den usikkerheten korona-epidemien har medbragt. En undersøkelse utført på boligsiden.dk viste at 1 av 3 hadde utsatt sitt boligbytte på grunn av de usikre tidene vi nå er inne i.

Sverige:

Sverige har som kjent valgt en annen strategi i bekjempelsen av koronapandemien enn den norske. Her har butikker og restauranter i større grad holdt åpent. Likevel har ikke dette skånet økonomien. Omsetningen i næringslivet har falt rundt 20 %1. Som i Danmark og Norge er det også i Sverige serveringsbransjen og hotellnæringen som har lidd mest.

Det svenske boligmarkedet er heller ikke upåvirket. I Sverige skiller man i statistikken mellom villor og bostadsrätter, dette er omtrent tilsvarende hus og leiligheter i Norge. Figurene nedenfor viser utviklingen i antall hus og leiligheter lagt ut for salg på hemnet.se, den svenske varianten av finn.no.

Som man ser holdt antall hus lagt ut for salg seg på nivå med tidligere år helt frem til påske (uke 15). Deretter falt det kraftig for så å stabilisere seg på et lavere nivå. For leiligheter falt antallet lagt ut også etter påske, men har etter det tatt seg opp igjen og er nå på nivå med tidligere år. For Sverige har ikke Eiendomsverdi tilgang på salgsvolumer på ukesbasis, men man kan se på den månedlige utviklingen til og med april.

Figur 4 og 5 viser antall solgte leiligheter og hus månedlig de siste fire årene. Som man kan se var salgsvolumene i 2020 over tidligere år i både januar og februar, både for hus og leiligheter. I mars og april, etter koronaepidemien slo inn snudde det imidlertid nedover for leiligheter. Antall solgte hus holdt seg derimot sterkt og allerede april ble det solgt godt over tidligere år.

Geografiske mønstre

Det samme mønsteret finnes i boligtypesammensetningen i Sverige som i Danmark. Omsetningen av eneboliger og delte boliger har holdt seg bedre enn leilighetsmarkedet. Dette henger trolig sammen med en geografisk dimensjon. Boligmarkedene i byene, der boligmassen i hovedsak er leiligheter, er ofte mer volatile i tider som dette. Mønsteret finner man igjen om man ser på prisene.

I Danmark falt de gjennomsnittlige kvadrameterprisene på hus i april kun 0,1 prosent, mens for eierleiligheter falt de 0,8 prosent. I Sverige ser vi samme mønsteret. I Sverige falt prisene på leiligheter med 1,9 prosent fra mars til april, mens prisene på hus steg med 0,8 prosent.

I Norge finnes noe av det samme mønsteret. Omsetning av eneboliger, rekkehus og tomannsboliger er blitt mindre påvirket av korona enn leiligheter. Kontrollerer vi for geografi forsvinner imidlertid mye av mønsteret så det er naturlig å slutte at korona-pandemien har påvirket boligmarkedene i de større byene mest.

Prisnivåer

En direkte sammenligning av prisnivåene i de skandinaviske landenes boligmarkeder er ikke helt uproblematisk siden markedene fungere på ulike måter. I Danmark har man for eksempel forkjøpsrett innad i borettslaget og i Sverige inngår ikke fellesgjelden i kvadratmeterprisen. Det er også ulike rentebetingelser mellom de ulike landene. Mens sentralbankens reduserte styringsrente i Norge ga lavere boliglånsrente for norske husholdninger i mars, økte snarere danskenes boliglånsrenter.

På tross av ulike rammebetingelser er det interessant å sammenligne prisene i de ulike hovedstadene. I figuren nedenfor har Eiendomsverdi hentet ut gjennomsnittlig kvadratmeterpris man må ut med for en leilighet i hhv. København, Stockholm og Oslo.

Figur 6 viser at København ligger betydelig lavere de andre byene i pris. Likevel har prisutviklingen i de ulike byene fulgt hverandre ganske tett de siste årene. Fallet i Stockholm og Oslo i 2017 skyldtes forskriftsendringer, som et år senere ble innført i lignende form i København4. Til sist ser man også at prisene i alle byene falt i april 2020 som følge av korona-epidemien.

Oppsummert:

Boligmarkedene i våre naboland virker tilsvarende påvirket av korona som det norske boligmarkedet. Volumene fikk seg en knekk, men er nå tilbake på nivå med tidligere år.

Prisene ble også påvirket, men både i Danmark og Sverige er det en tydelig deling der leiligheter falt mer enn hus. Det er naturlig å tro at geografi (ulik boligsammensetning mellom by og land) er mye av forklaringen på dette. Det sammenfaller med mønsteret i Norge, der storbyene er blitt mest påvirket.