Finansdepartementet foreslår en rekke endringer i eiendomsmeglingsloven og forskriften.
- For det meste har de fulgt Eiendom Norges forslag, noe vi ser på som både fornuftig og gledelig for bransjen, sier administrerende direktør i Eiendom Norge, Christian Vammervold Dreyer
I 2015 sendte Eiendom Norge et dokument til Finansdepartementet med endringsforslag til lov og forskrift om eiendomsmegling.
På bakgrunn av dette dokumentet, og flere møter mellom Eiendom Norge og departementet, sendte Finansdepartementet ut brev, hvor de ba Finanstilsynet se på flere konkrete endringer.
Finanstilsynet oversendte til departementet 28. februar deres forslag til endringer i eiendomsmeglingsloven og eiendomsmeglingsforskriften. Finansdepartementet sendte 10. mars endringsforslagene ut på høring med høringsfrist 24. april i år.
Tilsynet har valgt å følge Eiendom Norge på de fleste punktene.
– Vi er svært fornøyd med at Finanstilsynet har valgt å komme med flere endringsforslag som forenkler og forbedrer lovverket vi har i dag, sier administrerende direktør i Eiendom Norge, Christian Vammervold Dreyer.
De har likevel valgt å ikke følge alle forslagene til Eiendom Norge. Det gjelder blant annet hvilke opplysninger salgsoppgaven «minst» skal inneholde. Her foreslo Eiendom Norge å innføre et unntak fra opplysningsplikten for opplysninger som «åpenbart ikke er aktuelle.» Dette ble ikke tatt med i endringsforslaget fra finanstilsynet.
– Vi mener det ofte er for mye informasjon i salgsoppgavene som ikke relevant for boligen. I ytterste konsekvens kan forbrukeren la være å lese vesentlig informasjon ettersom opplysninger som åpenbart ikke er aktuelle vanner ut den essensielle informasjonen i en salgsoppgave, fortsetter Dreyer.
Her følger punktene grovt, med Eiendom Norges forslag i vanlig tekst og Finanstilsynets svar i uthevet:
Punkt 1: Filialetablering ved melding.
Eiendom Norges Forslag:
- Ifølge eiendomsmeglingsloven § 2-2 annet ledd må eiendomsmeglingsforetak ha tillatelse fra Finanstilsynet for å opprette filial. Eiendom Norge har foreslått at dette endres til et krav om å sende melding til Finanstilsynet om etablering av filial, jf. notat 29. april 2015 pkt. 3.2.
Finanstilsynets svar:
- Finanstilsynet er enig med Eiendom Norge i at de hensyn som ligger bak dagens tillatelsesordning kan ivaretas ved en meldingsordning, slik man har for verdipapirforetak, jf. verdipapirhandelloven § 9-22 første ledd. Adgangen til å kalle tilbake tillatelsen til en filial, kan med en meldingsordning opprettholdes som en særlig hjemmel til å kreve stans av virksomheten i en bestemt filial.
Punkt 2: Melding om skifte av foretakets ledelse.
Eiendom Norges forslag
- Etter eiendomsmeglingsloven § 2-9 fjerde ledd skal eiendomsmeglingsforetak før skifte av styremedlem, daglig leder eller fagansvarlig sende melding til Finanstilsynet. Eiendom Norge har foreslått at bestemmelsen endres, slik at kravet om at melding skal sendes før skifte i ledelsen utgår, jf. notat 29. april 2015 pkt. 3.3.
Finanstilsynets svar:
- Finanstilsynet er enig med Eiendom Norge i ovennevnte vurderinger. Etter verdipapirhandelloven § 9-9 tredje ledd er det en plikt til å opplyse Finanstilsynet «om skifte av ledere», uten at tidspunktet for når opplysningen må gis reguleres uttrykkelig.
Begrunnelsen for emgll. § 2-9 fjerde ledd og verdipapirhandelloven § 9-9 tredje ledd er den samme; å ivareta hensynet til Finanstilsynets kontroll med foretakets ledelse og egnethet. Etter Finanstilsynets vurdering vil det derfor kunne være hensiktsmessig med like utforming av de to bestemmelsene.
Punkt 3: Bruk av elektronisk kommunikasjon og elektroniske medier.
Eiendom Norges forslag:
- Eiendomsmeglingsloven § 6-4 femte ledd og § 6-8 og Legg til i ordliste § 3-1 og § 6-3 femte ledd inneholder enkelte bestemmelser om bruk av elektronisk kommunikasjon mv. Eiendom Norge har foreslått en mer generell bestemmelse om bruk av elektronisk kommunikasjon og elektroniske medier, jf. notat 29. april 2015 pkt. 3.4.
Finanstilsynets svar:
- Finanstilsynet er enig i at en generell bestemmelse vil være i samsvar med behovet i praksis og formålet om å legge til rette for å kunne tilpasse loven til teknologisk utvikling. En slik bestemmelse bør være generell, da detaljregulering lett vil kunne bli utdatert som følge av teknologisk utvikling. Finanstilsynet foreslår derfor at det inntas en ny bestemmelse i kapittel 3 i eiendomsmeglingsloven som omfatter de to første forslagene fra Eiendom Norge. Etter Finanstilsynets vurdering er det imidlertid ikke hensiktsmessig å innta bestemmelser om at journaler og kjøpekontrakter «som hovedregel» skal føres eller lagres i elektronisk form. Slik Finanstilsynet ser det, er det enkelte foretak selv nærmest til å vurdere hvordan det vil oppfylle eiendomsmeglingsregelverkets krav til sikker journalføring og betryggende lagring.
Punkt 4: Forenkling av tittelbruk
Eiendom Norges forslag:
- Eiendomsmeglingsloven § 4-5 inneholder bestemmelser om bruk av titlene «eiendomsmegler», «megler» med videre. Eiendom Norge har foreslått at bestemmelsen forenkles, blant annet slik at personer som fikk tillatelse etter overgangsreglene til eiendomsmeglingsloven også kan bruke tittelen «eiendomsmegler», jf. Eiendom Norges notat 29. april 2015 pkt. 3.6.
Finanstilsynets svar:
- Finanstilsynet er enig med Eiendom Norge i at den foreslåtte endringen om én tittel – «eiendomsmegler» – innebærer en forenkling, og at endringen kan hindre forvirring blant forbrukere. Finanstilsynet kan heller ikke se at kompetansemessige ulikheter mellom personer med eiendomsmeglerbrev, jurister med tillatelse, advokater, og personer med tillatelse etter overgangsordningen gir grunn til å opprettholde dagens ordning med to ulike titler.
Punkt 5: Meglerens skriftlige oppgave.
Eiendom Norges forslag:
- Eiendomsmeglingsloven § 6-7 annet ledd inneholder en oppregning av hvilke opplysninger salgsoppgaven «minst» skal inneholde. Eiendom Norge har foreslått at bestemmelsen endres, slik at det innføres et unntak fra opplysningsplikten for opplysninger som «åpenbart ikke er aktuelle», jf. Eiendom Norges notat 29. april 2015 pkt. 3.10.
Finanstilsynets svar:
- Finanstilsynet er enig med Eiendom Norge i at ikke alle minimumskravene som er angitt i annet ledd er like aktuelle ved ethvert eiendomsmeglingsoppdrag. Selv om det inntas i bestemmelsen at opplysningene likevel ikke må gis «der opplysningene åpenbart ikke er aktuelle», vil megler uansett i det enkelte oppdrag måtte vurdere om opplysningene er relevante eller ikke, slik at en eventuell arbeidsbesparelse vil være relativt beskjeden. Å ta inn et slikt skjønnsmessig unntak i bestemmelsen vil også kunne virke tvisteskapende, både i forholdet mellom kjøper og megler, mellom kjøper og selger, og mellom selger og megler.
Etter Finanstilsynets vurdering bør det derfor ikke inntas et slikt aktualitetskrav som Eiendom Norge foreslår.
Punkt 6: Renter på klientkonto.
Eiendom Norges forslag:
- Etter eiendomsmeglingsforskriften § 3-10 tredje ledd første punktum skal klientmidler plasseres til «høyest mulig rente». Eiendom Norge har foreslått at bestemmelsen endres, slik at klientmidler skal plasseres til «markedsmessig rente», jf. notat 29. april 2015 pkt. 4.2.
Finanstilsynets svar:
- Finanstilsynet er enig i at formuleringen «markedsmessig rente» gir en mer dekkende beskrivelse av det reelle innholdet i eiendomsmeglingsforskriften § 3-10 tredje ledd første punktum enn formuleringen «høyest mulig rente». Endringen medfører således ingen realtitetsendring, men Finanstilsynet antar at kundens renteforventning kan bli mer realistisk ved en omformulering. Kravet til at eiendomsmeglingsforetaket jevnlig, og minimum årlig, må forsikre seg om at rentebetingelsene er markedsmessige, vil fremdeles gjelde.
Punkt 7: Oppgjørsoppstillinger.
Eiendom Norges forslag:
- Ifølge eiendomsmeglingsforskriften § 3-13 første ledd første punktum skal eiendomsmeglingsforetaket sende kjøper og selger en oppgjørsoppstilling «straks oppgjøret er gjennomført». Eiendom Norge har foreslått at bestemmelsen endres, slik at oppgjørsoppstilling skal sendes til selger straks kjøpesummen er disponert, og til kjøper straks kostnader til rettsvern er betalt, se Eiendom Norges notat 29. april 2015 pkt. 4.4.
Finanstilsynets svar:
- I rundskriv 7/2014 punkt 4.3 har Finanstilsynet gitt uttrykk for sin vurdering av når megler plikter å sende kjøper og selger oppgjørsoppstillinger: «Megler plikter å sende oppgjørsoppstilling til kjøper og selger straks oppgjøret er gjennomført. For selger er dette når kjøpesummen er disponert. For kjøper er dette når alle omkostninger er utbetalt». Finanstilsynet er enig med Eiendom Norge at passusen «straks» i eiendomsmeglingsforskriften § 3-13 ikke er helt dekkende, særlig når det gjelder utsendelse av oppgjørsoppstilling til kjøper. Etter Finanstilsynets vurdering er det hensiktsmessig at bestemmelsen endres i tråd med Eiendom Norges forslag, slik at oppgjørsoppstilling skal sendes selger straks kjøpesummen er disponert, og til kjøper straks kostnader til etablering av rettsvern er betalt.
• Tidspunktet for den enkelte transaksjon skal særskilt framgå av oppgjørsoppstillingen, jf eiendomsmeglingsforskriften § 3-13 første ledd siste punktum. Oppgjørsoppstillingens formål er å vise kjøper og selger hva klientmidlene har blitt brukt til og når klientmidlene er disponert. I tillegg skal oppgjørsoppstillingen gjøre det mulig for selger og kjøper å kontrollere at meglers renteberegning av klientmidlene har vært korrekt. Det er derfor den reelle dato for disponering av kundens midler som skal angis, og ikke datoen som fremgår av kjøpers eller selgers reskontro. Finanstilsynet er ikke enig med Eiendom Norge i at forståelsen av bestemmelsen er uklar, verken på grunn av lovens ordlyd eller på grunn av Finanstilsynets uttalelser. Eiendom Norge har vist til et brev fra Finanstilsynet av 4. februar 2009 (sak 08/9429). Også i dette brevet framgår det at transaksjonene skal angis med «reelle transaksjonstidspunkter», og at dette vil si den «reelle dato for bruk av kjøpers midler». En endring av bestemmelsen til at transaksjonsdato skal være den dato som fremgår av kjøpers eller selgers reskontro, og ikke den dato hvor kundens midler faktisk har blitt disponert, vil innebære en vesentlig svekkelse av oppgjørsoppstillingens kontrollfunksjon. Etter Finanstilsynets vurdering bør bestemmelsen derfor ikke endres på dette punkt.