Fersk dom i Høyesterett om tinglysning
- Høyesteretts dom i Sønnichsen-saken er nok et eksempel på at rettsvernsreglene i tinglysingsloven praktiseres strengt og entydig, sier fagsjef Hanne Nordskog-Inger i Eiendom Norge.
Den 5. januar 2017 avsa Høyesterett dom vedrørende spørsmålet om en ikke tinglyst eiendomsoverføring som ledd i en selskapsrettslig fisjon har rettsvern ved konkurs.
Saken reiste blant annet spørsmål om erverv ved fisjon omfattes av begrepet «stiftet ved avtale» i tinglysingsloven § 23 og om etablering av rettsvern ved selvstendig rettsvernshevd.
Saken gjaldt en eiendom i Stavanger som ble overtatt av selskapet Forusstranda Næringspark AS i 2003. I 2012 ble det åpnet konkurs hos tidligere eier, Sønnichsen AS som på dette tidspunktet fortsatt sto som hjemmelshaver av eiendommen. Konkursboet krevde eiendommen inndratt i boet.
Sønnichsen ble stiftet i 1992. Før dette hadde et annet selskap det samme navnet. Det gamle Sønnichsen AS ble fisjonert i 1988. Det nystiftede utfisjonerte selskapet som het Sønfor AS, overtok ved fisjonen eiendomsretten til eiendommen. I forbindelse med stiftelsen av det nye selskapet i 1992 skiftet gamle Sønnichsen AS navn til Sønreal AS. Sønreal AS og nye Sønnichsen AS fusjonerte i 2003 med Sønnichsen AS som overtagende selskap. Ved salg os selksapsendringer i 2003 ervervet Forusstranda Næringspark AS eiendomsretten. Ervervet ble ikke tinglyst.
Stavanger tingrett avga domsslutning ved at eiendommen inngår i beslaget til Sønnichsen AS, dets konkursbo og Forusstranda ble ilagt sakskostnader. Forusstranda Næringspark anket, Gulating lagmannsrett forkastet anken og ila Forusstranda næringspark sakskostnader.
Forusstranda Næringspark anket videre til Høyesterett som kom til at anken måtte forkastes.
Høyesterett kom til at:
Overføring ved fisjon omfattes av begrepet «rett som er stiftet ved avtale» i tinglysingsloven § 23 førte ledd første punktum…
Denne saken gir ikke foranledning til å ta stilling til selvstendig rettsvernshevd på generelt grunnlag. Erververen har her bevisst unnlatt å tinglyse sitt erverv. Det gjaldt både da fisjonene ble gjennomført og senere da Forusstranda overtok eiendommen. Det er forklart at man unnlot tinglysing fordi man ikke ønsket å betale dokumentavgift flere ganger.
– Høyesteretts dom er nok et eksempel på at rettsvernsreglene i tinglysingsloven praktiseres strengt og entydig. Det er viktig at eiendomsmeglere er klare over denne risiko som påløper ved unnlatelse av tinglysing.
– Det er også viktig at dette blir skriftlig og tydelig kommunisert til de av våre kunder som ønsker å unnlate å tinglyse for å spare dokumentavgift, sier fagsjef Hanne Nordskog-Inger i Eiendom Norge.
