Et varsel om boligkrise
- Ubalansene i boligmarkedet vil forsterke seg hvis ikke boligbyggingen tar seg opp, skriver Boligprodusentenes Lars Jacob Hiim og Eiendom Norges Henning Lauridsen i DN.
Denne kronikken ble først publisert i DN 3. februar 2023.
Boligprisutviklingen var unormal i 2022. Første kvartal med tidenes sterkeste oppgang, utløst av den nye avhendingsloven. Andre kvartal med fortsatt vekst. Så fikk vi høsten med det sterkeste fallet i boligprisene siden finanskrisen.
Fra september til desember falt boligprisene i Norge med over syv prosent, og årsveksten i boligprisene i Norge i 2022 endte på beskjedne 1,5 prosent. Med inflasjon på 5,9 prosent innebar utviklingen en nedgang i realboligprisene i Norge for første gang på flere år.
Mange vil kan kanskje mene at det er bra med en svakere utvikling i boligprisene etter flere år med stor vekst. Under pandemien fra mars 2020 til mars 2022 steg for eksempel boligprisene med over 16 prosent i Norge.
Men fallet i boligprisene får nå alvorlige konsekvenser. Vanligvis gir høyere boligpriser økt salg av nye boliger, som i neste omgang gir økt boligbygging. Slik var det ikke i 2022. Samtidig som boligprisene steg i første halvår 2022, falt nyboligsalget. Utover høsten stoppet salget nesten opp, og for hele året endte salget på under 20.000 enheter som er det laveste siden finanskrisen.
Lavt salg gjør at det vil bli igangsatt og bygget færre boliger fremover.
Boligbyggingen er konjunkturutsatt. Det har alltid vært svingninger i aktiviteten. Utfordringen nå er at den store befolkningsveksten skaper ubalanse mellom det demografiske boligbehovet og antall boliger som bygges.
Arbeidsinnvandringen er tilbake igjen etter pandemien, og vi har en flyktningbølge av historiske dimensjoner. I 2022 ga Norge kollektiv beskyttelse til 33.000 fordrevne fra Ukraina, og myndighetene planlegger foreløpig for ytterligere 40 000 i 2023. Det er ingen grunn til å tro at flyktningbølgen vil gi seg med det første, og mange av de ukrainske flyktningene vil trolig forbli i Norge og etablere seg her.
Det demografiske boligbehovet er nå beregnet til 30.000 nye boliger i året, mens nyboligsalget tikker ned mot 20.000. I tillegg vet vi at blant annet Oslo har et boligunderskudd som er akkumulert over flere tiår. Bare målt mot det demografiske behovet er det bygget om lag 40.000 for få boliger i Oslo målt mot befolkningsveksten.
Bolig er en særegen vare. Det tar lang tid å gjennomføre boligprosjekter. Det er ikke uvanlig at det tar ti år fra tomt kjøpes for utvikling, til boligene står ferdig. I løpet av denne tiden kan markedet endre seg, og det som er planlagt og bygget treffer ikke.
Nyboligselgere og utbyggere merker det tidlig når boligprisene faller. Svært få våger å kjøpe en bolig når det er usikkert om boligprisene kan falle ytterligere. Bankene som gir byggelån til utbyggingen, krever et visst forhåndssalg for at byggearbeidene skal kunne starte. Dette skal sikre sunn økonomi i prosjektene og minimere bankenes risiko.
Men når potensielle kjøperne sitter på gjerdet, blir det ikke salg, og heller ikke oppstart av byggearbeidene. Hele boligbyggingen får en kollektiv brems. Dette rammer norsk økonomi. Boligbygging sysselsetter veldig mange og utgjør en stor andel av verdiskapingen i Norge. Beregninger viser at det medgår mer enn tre årsverk til å produsere hver bolig. Går det dårlig i byggenæringen, går det dårlig i fastlandsøkonomien.
Boligpriser og boligbygging bør derfor være en viktig del av konjunkturstyringen i Norge. Når boligbyggingen faller så sterkt som nå, må det iverksettes tiltak for å opprettholde ønsket boligforsyning.
Konjunkturstyringen håndteres av regjeringen via finanspolitikken og Norges Bank via renten.
Norges Bank må ikke sette opp renten enda mer. Vi ser allerede nå at gjennomførte rentehevinger virker kraftig innstrammende i boligmarkedet. Vi må også huske at selv om lav og stabil inflasjon er satt som det overordnede målet for pengepolitikken, skal inflasjonsstyringen også være fremoverskuende og fleksibel, og bidra til stabil produksjon og sysselsetting.
Nå må hensynet til stabil produksjon og sysselsetting vektes høyere. Nye rentehevinger vil ramme boligbyggingen og gi enda lavere produksjon og sysselsetting i en stor næring.
Husbanken må brukes aktivt som for å opprettholde boligproduksjon. I revidert budsjett i mai må rammene utvides for Husbankens grunnlån til boligbygging. Husbanken må ha treffsikre virkemidler i situasjonen vi er i nå.
Og så må vi huske at boligbygging er mer enn bare kroner og øre. Boligbygging er også et velferdsgode. Tilstrekkelig boligforsyning gjør at flere får tilgang til et trygt hjem. Med dagens underdekning går mange en utrygg fremtid i møte, med uforutsigbart leiemarked og mangelfulle boforhold.
Stabil boligbygging og stabil utvikling i boligprisene bør derfor være et viktig politisk mål.