Bustadoppføringslova til Stortinget
- Vi støtter flere av forslagene til endringer av bustadoppføringslova, men er uenig i enkelte punkter, deriblant lengde på garantitiden, sier Eiendom Norges fagsjef Hanne Nordskog-Inger.
4. desember sendte regjeringen proposisjon til Stortinget med forslag til endringer i bustadoppføringslova.
Bakgrunnen for lovforslaget er regjeringens strategi for boligmarkedet og forslagene i NOU 2016:10 Evaluering av garantireglene i bustadoppføringslova.
Regjeringen la i juni 2015 frem en strategi for boligmarkedet, det fremgår av strategien at regjeringen vil legge forholdene til rette for en raskere, enklere og billigere boligbygging for å bidra til å dempe vekst i boligpriser og gjeld.
Det ble i tillegg til NOU 2016:10 vedtatt en endringslov 16. desember 2016 som gjorde endringer i tidspunkt for garantistillelse.
Svarer ikke på regjeringens strategi
– Endringsloven har ikke svart godt nok på regjeringens strategi om raskere, enklere og billigere boligbygging da den lot tidspunkt for garantistillelse være uendret, sier Eiendom Norges fagsjef, Hanne Nordskog-Inger.
I hovedtrekk er forslaget som nå foreligger som følger:
Bestemmelser om at entreprenør kan avvente å stille § 12 garanti dersom det er tatt forbehold om byggelån, salg av et bestemt antall boliger og igangsettelsestillatelse blir stående. I tillegg innføres det en setning om at det samme gjelder dersom forbruker har tatt forbehold på sin side. Men entreprenøren må uansett stille garanti før byggearbeidene tar til.
– Dette er Eiendom Norge fornøyd med og mener er en god løsning, sier Nordskog-Inger.
– Vi har ved flere ganger henvendt oss til departementet med ønske om å få inn en slik mulighet for utsettelse, så det er en seier nok en gang, sier hun.
Hevingsrett
Bestemmelsen i § 12 om forbrukers hevingsrett dersom entreprenør har valgt å utsette å stille garanti på grunn av forbehold, og allikevel ikke stiller garanti når forbeholdene er avklart fjernes.
Dette erstattes med en ren rettighet for forbruker å holde tilbake vederlag til § 12 garanti er stillet.
– Dette medfører at entreprenør ikke kan ta delinnbetaling før § 12 og § 47 er stilt, slik som tidligere. Men, entreprenør beholder som tidligere skrevet retten til å avvente garantistillelse til forbehold er avklart, men det kan ikke kreves delinnbetaling som følge av lovendringen, sier Nordskog-Inger.
Eiendom Norge skrev følgende i brev til Justisdepartementet etter endringen trådte i kraft:
Hvis utbygger hadde benyttet hovedregelen i bustadoppføringslova § 12, 2. ledd ville boligkjøper kunne holde tilbake vederlag i henhold til § 12, 9. ledd. Men siden unntaksbestemmelsen er benyttet, er det vår forståelse at boligkjøper mister denne muligheten.
Konsekvensene er at utbygger kan kreve innbetaling fra boligkjøper hvis det stilles § 47 garanti uavhengig av om § 12 garantien er stilt. I mange tilfeller vil en utbygger være trygg på at kjøperne ikke vil heve, i et sterkt stigende marked kan det også være en ønsket situasjon. Det er derimot lite sannsynlig at kjøpere i særlig grad vil heve en avtale grunnet manglende § 12 garanti.
Endringer i avhendingsloven
Departementet foreslår også endringer i avhendingslovens § 2-11
Ved salg av ny eierbolig eller fritidsbolig som blir solgt innen seks måneder etter fullføring av boligen, skal selger stille garanti i samsvar med § 12, under forutsetning av at selger har gjort avtalen som ledd i næringsvirksomhet og kjøper er forbruker.
Departementet begrunner dette med at det er viktig å sikre forskuddsbetalt beløp og sikre forbrukerens krav som følge av at boligen ikke er i kontraktsmessig stand. Særlig har de begrunnet det i kjøpers behov for garanti for selgers evne til å gjøre opp mangelskrav.
– Dette var Eiendom Norge ikke enig i, sier Nordskog Inger og viser høringsvaret til endringsloven:
Eiendom Norge mener at det ikke har vært omgåelse av lovverket i forhold til garantistillelse. Hovedårsaken til å stille garanti etter bustadoppføringslovas § 12 er å sikre oppfyllingen av avtalen, særlig er dette viktig der kjøper kun har prospekt, byggebeskrivelse og tegninger å forholde seg til ved kjøpet. Når en entreprenør selger en bolig som er ferdig bygget, har kjøper anledning til å inspisere boligen innen kjøpet, gjerne med fagekspertise.
Det er også vesentlig å påpeke at en utbygger som velger å ferdigstille en bolig før salg tar all markedsrisiko i byggeperioden.
Dersom en slik foreslått endring blir vedtatt vil det være naturlig at alle eiendommer som ikke har vært bebodd vil ha et slikt garantikrav og ikke begrenset til et år. Vi kan ikke se at det er noe mer trygt å kjøpe f.eks. en ubebodd ett år gammel bolig, enn en helt ny. Eiendom Norge finner en slik justering svært uhensiktsmessig.
Ikke redusert garantitid
I likhet med et enstemmig utvalg i NOU 2016:10, FNO, Advokatforeningen, NBBL, Konkurransetilsynet og Byggmesterforbundet støttet Eiendom Norge forslaget om å redusere garantitiden fra fem til to år.
– Utvalget hadde gjort gode undersøkelser sammenhold med undersøkelse fra Sintef som tydet på at de fleste mangler av ordinær karakter oppdages i forbindelse med overtagelsen eller i kort tid deretter, sier Nordskog-Inger.
Videre viste utvalgets undersøkelser at en reduksjon på garantitiden til to år må antas å få en ikke ubetydelig samlet kostnadseffekt.
– Justisdepartementet gikk imot dette forslaget med begrunnelse om at hensynet til å verne forbrukere mot manglende oppfyllelse av avtalen veier tyngst, sier Nordskog-Inger.
– Departementet har i så måte lagt særskilt vekt på hensynet til forbrukeren behov for sikkerhet for misligholdskrav og at den skal sammenfalle med den absolutte reklamasjonsfristen. Det er skuffende når undersøkelser ikke støtter dette, avslutter hun.
