I tillegg går Eiendomsverdi dypere inn på hvem som er kjøper av nybyggsboliger og undersøker om det er forskjeller mellom storbyene.

SSB fører statistikk over boligbyggingen i landet. I tallene nedenfor har vi tatt utgangspunkt i leiligheter, rekkehus, tomannsboliger og eneboliger. Studentboliger og bofellesskap er holdt utenfor. Figur 1 viser antallet årlig boligbygging fra 2011 til 2020, fordelt på henholdsvis hus og leilighet. Som vi ser nådde antall fullførte boliger en topp i 2018, men har falt noe siden det. Det legges også merke til at det er først de siste tre årene det er bygd flere leiligheter enn hus.

Med årlige byggetall på rundt 25 000 og en boligbeholdning på 2,5 millioner tilsier det en årlig tilførsel på rundt 1 prosent. Dette er dog uten å ta hensyn til avgangen, altså hvor mange boliger som rives årlig. Det vil også være lokale forskjeller. I vekstkommuner som Ullensaker ligger dette tallet noen år betydelig høyere (i 2018 på 5,6%), mens det i fraflyttingskommuner ligger godt under 1 prosent. For landet ligger dette tallet ganske stabilt rundt 1 prosent, men noe høyere i toppåret 2018.

En annen måte å vurdere byggetallene på er å sammenligne med befolkningsutviklingen. Figur 2 viser samlede byggetall sammenlignet med nettoinnflytting per år fra 2011 til 2020. Innflyttingen til Norge økte spesielt fra midten av 2000-tallet i forbindelse med EØS-utvidelsen. Som vi ser har imidlertid innflyttingen falt fra 2012 til i dag. I samme periode har den årlige byggingen økt, og de siste fem årene er det faktisk bygd flere boliger enn nettoinnflyttingen til landet. På grunn av intern flytting og sentralisering er det likevel bra at det bygges boliger. I vedlegget har vi lagt ved figurer for de fire største byene i landet. I Oslo, Bergen og Trondheim ble det bygget flere leiligheter enn hus gjennom hele perioden, mens det i Stavanger/Sandnes har variert.

Eiendomsverdi har hittil sett på tall for bygging av nye boliger, men hvem er nybyggskjøperne? De fleste kjøper boliger for å flytte inn selv, andre for å bedrive utleie og enkelte sitter på kontraktsposisjoner fra salgsstart til rett før ferdigstillelse. Ved å se på tinglyste boligomsetninger kan vi finne ut om det er en person eller et organisasjonsnummer som står som kjøper av boligen. Her har man kun sett på tinglyste salg av nybygg og dermed redusert andelen rene investorer i utvalget. Samtidig er bruktboligene i utvalget kun meglertransaksjoner, slik at hjemmelsoverganger ifm. for eksempel arveoppgjør er tatt ut av utvalget.

Av bruktboligene som ble omsatt de siste tre årene var tre prosent av kjøperne et organisasjonsnummer, altså et investorkjøp. For nybyggsomsetninger var tallet fem prosent. Investoradferden er altså mer fremtredende i nybyggsmarkedet. Det er verdt å merke seg at småinvestorer oftest kjøper objekter i eget navn. I tillegg er det flere investorer som kjøper nybyggsbolig som videreselger boligen før overtagelse. Investorandelen kan derfor være noe høyere.

Videre har vi i figur 3 sett på aldersfordelingen blant nybyggskjøperne. De største andelene finner vi blant personer mellom 30 og 45 år, og over 60 år. Dette er typisk unge familier i etableringsfasen og eldre mennesker som flytter fra enebolig til nybyggsleilighet for å slippe vedlikehold.

Det er også undersøkt om det er noen geografiske forskjeller mellom byene Oslo, Bergen, Trondheim og Stavanger/Sandnes. Først har man sett nærmere på andelen av nybyggsomsetningene hvor kjøper var et organisasjonsnummer, altså et investorkjøp. Figur 4 viser den geografiske fordelingen hvor man ser at Oslo har den høyeste andelen med over 6 prosent. De andre byene har nokså lik andel, rundt 3-4 prosent.

Til slutt har vi sett på aldersfordelingen blant nybyggskjøperne i de respektive byene i utvalget. På landsbasis fant vi den største andelen nybyggskjøpere blant personer mellom 30 og 45, og over 60 år. I storbyene er bildet noe annerledes. Oslo har den største andelen nybyggskjøpere i aldersgruppen 30-45 og den laveste andelen blant personer over 60 år. Bergen og Stavanger/Sandnes har det samme mønsteret som Oslo med størst andel blant personer mellom 30 og 45. I Trondheim er det derimot flest nybyggskjøpere under 30 år.

Oppsummering

I denne månedens Fakta om boligmarkedet har vi sett nærmere på boligbygging og nybyggskjøpere. Til tross for fallende nettoinnflytting til landet bygges det godt med boliger, og stadig flere leiligheter. Nybyggskjøperne er i større grad enn for bruktbolig omsatt med et organisasjonsnummer som kjøper, hvor Oslo har den største investorandelen av de fire byene i utvalget. Nybyggskjøperne er gjerne unge voksne (30-45 år) eller godt voksne (over 60 år), men vi finner noen forskjeller mellom storbyene. Dette taler for at nybyggsmarkedene er såpass unike at nybyggskjøperne på landsbasis ikke kan generaliseres.