Eiendom Norges boligskattereform –  Mer bærekraftig boligbeskatning

Fra transaksjon til eie 

for mer fordeling 
for finansiell stabilitet
for mer transparens

En moderat boligbeskatning har tjent Norge godt, og bidratt til å skape den norske boligmodellen. 

Eiendom Norge mener det er viktig å legge til rette for at de fleste også i fremtiden vil kunne ta del i den norske boligmodellen og støtter en fortsatt moderat beskatning av nordmenns primærbolig.

Boligbeskatningen må forbedres for å bevare den norske boligmodellen og for å fremme finansiell stabilitet. 

Eiendom Norge ønsker derfor et skift i boligbeskatningen. 

Dokumentavgift og kommunal eiendomsskatt avskaffes i bytte mot økt verdsettelse av primærbolig i formueskatten. 

Skatteskiftet er provenynøytralt.

En bieffekt av et skatteskift er også mulighet for mer transparens i eiendomsmarkedet. Tinglysningsplikt kan uproblematisk innføres uten avgiftsvirkninger og muligheten for blankoskjøte avskaffes. 

Skjerpet boligbeskatning på 2000-tallet

Til tross for en moderat eiendomsskatt i Norge, har skattleggingen av eiendom blitt gradvis skjerpet de senere årene. 

Innføringen av sjablongsystemet for beregning av likningsverdi for bolig i 2010 og senere justering av disse i tråd med prisutviklingen, har ført til en betydelig økning av boligbeskatningen i Norge selv om skattereglene ikke har blitt endret i de enkelte årene. 

I tillegg har det vært en skatteskjerpelse for sekundærbolig og næringseiendom. I 2023 får sekundærbolig ingen rabatt i formueskattegrunnlaget. 

Likningsverdien på disse er nå mer eller mindre harmonisert med andre finansielle investeringer. De siste årene har i tillegg boliger med likningsverdi over 10 millioner fått skjerpet formueskatt på verdien overskytende 10 millioner. 

Parallelt med dette har bruken av kommunal eiendomsskatt økt kraftige de senere årene. Et stort flertall av norske kommuner har i dag eiendomsskatt, og det ble i 2021 hentet inn 7,6 milliarder fra bolig- og hytteeiere i 321 kommuner. 

I takt med økende bolig- og eiendomspriser har også statens inntekter fra dokumentavgiften økt og estimeres til 12,4 milliarder kroner i 2023. Dokumentavgift og eiendomsskatt utgjør en stadig større del av boligbeskatningen.

Behov for boligskattereform

Eiendom Norge mener bolig og eiendom bør beskattes gjennom formuesbeskatningen og at kommunal eiendomsskatt og dokumentavgiften bør avskaffes. 

Det vil ikke bare gjøre boligbeskatningen bedre; det er også en kostnadsbesparende forenkling.
Norsk boligbeskatning er generøs, og det er lite sannsynlig med ytterligere lettelser for boligeierne. 

Slik innretningen er i dag, er det særlig uheldig at en stor andel av den samlede boligbeskatningen utgjøres av dokumentavgift og kommunal eiendomsskatt.

Dokumentavgiften rammer skjevt og treffer særlig unge mellom 20 til 40 år i etableringsfasen, som er de som bytter bolig oftest og også har størst gjeldsbelastning. Derfor betaler denne gruppen en uforholdsmessig stor andel av den samlede beskatningen av bolig i Norge. Det er også en skatt som svekker incentivet til å flytte, noe som virker negativt på mobiliteten i arbeidsmarkedet, og med det jobbskapingen og verdiskapingen i landet. 

Utgiften, med en sats fra 1970-tallet er også blitt betydelig: For en snittbolig til 4,2 millioner kroner utgjør dokumentavgiften 105 000 kroner. Med utlånsforskriften egenkapitalkrav må denne utgiften ofte tas for boligkjøperens egenkapital.

Den kommunale eiendomsskatten varierer stort fra kommune til kommune, og tar verken hensyn til gjeld tilknyttet eiendommen eller skattebetalerens inntekter. I praksis er det slags formueskatt uten fradragsrett for gjeld. 

I tillegg gis det store formuesrabatter til dem med de dyreste boligene og fritidsboligene, grunnet upresise likningsverdier og til dels tilfeldig likningsfastsettelse, i motsetning til boliger med normal verdi. 

Parallelt med et skatteskifte må systemet for likningsfastsettelse forbedres for økt presisjon og mer rettferdig taksering, og kommunenes anledning til selv å taksere til eiendomskatteformål må avskaffes. Denne dobbelttakseringen er sløsing med samfunnets ressurser, og det spesielt når Norge er verdensledende på automatiserte verdivurderingstjenester.

Et skatteskifte vil gjøre boligbeskatningen mer rettferdig med unisone regler for hele landet, mer bærekraftig og enklere. Samtidig senkes terskelen for å bli boligeier og ta del i velferdsgode og sikkerhet nummer én i det norske samfunnet, nemlig egen bolig.

En provenynøytral skatteveksling: Fra eiendomsskatt og dokumentavgift til boligformue

For 2022 er verdsettelsesrabatten på bolig og fritidsbolig anslått av Finansdepartementet til å utgjøre 32,9 milliarder kroner. 

Formuesskatten økes videre i 2023 og verdsettelsesrabatten på bolig og fritidsbolig estimeres å utgjøre 36 mrd. kroner. Sammen med fraværet av gevinstbeskatning på primærbolig etter et års botid og skattefri fordel ved bruk av egen bolig og redusert skatt på noen former for utleie i egen bolig vil norske boligeiere skatteteknisk subsidieres med 63,6 milliarder kroner i 2022. 

Det er mange positive effekter av disse subsidiene. Lav boligbeskatning har gjort nordmenn til boligeiere i generasjoner og gitt jevnere fordeling av formuesgodene enn andre land. 

Selveie gir mer sparing og sikkerhet i privatøkonomien. Og ifølge en svensk studie har selveie også positiv effekt på deltagelse i arbeidslivet og produktivitet, noe som fører til økt nasjonalt velstandsnivå.

Bortfall av dokumentavgiften er av Finansdepartementet beregnet å gi et provenytap på om lag 12,4 milliarder kroner i 2023. Fjerning av boligdelen av kommunal eiendomsskatt estimeres å utgjøre 8,4 milliarder kroner i 2023, basert på anslag fra Huseiernes Landsforbund. Dette er om lag 800 millioner kroner høyere enn estimater for 2022 fra Finansdepartementet.

Til sammen estimeres avvikling av kommunal eiendomsskatt og dokumentavgift å utgjøre 20,8 milliarder kroner. 

Det foreslås at det provenynøytralt skatteveksles mot økt formuesskatt på primærbolig. 
Økning av formueskattesatsen på primærbolig til fra 25 prosent i 2022 til 68 prosent er estimert å dekke nødvendige provenyet. 

Tar man høyde for noe usikkerhet i tallgrunnlaget, slik som mindre feilkilder i fordeling av gjeld relativt til boligverdier og usikkerhet knyttet til fremtidig verdi og omfang av boligformuen, kan dette avrundes til 70 prosent verdsetting av primærbolig. Det tilsvarer, og vil harmonisere med, skattereglene vedtatt for 2023 for verdsetting av formuesverdien av primærboliger over 10 millioner kroner.



En dreining av beskatningen fra familier og unge og over til de med høye boligverdier

Den gjennomsnittlige boligeier, singel eller par, betaler store summer i dokumentavgift og eiendomsskatt i dag. 

Dokumentavgiften utløses ved tinglysing, altså registrering av eierskifte av fast eiendom i det offentlige eiendomsregisteret hos Kartverket. For denne tjenesten betales et tinglysingsgebyr på 525 kroner, noe som utløser dokumentavgift på 2,5 prosent av kjøpesummen. 

For næringseiendom utgjør dette så store summer at eierskifter ofte ikke skjer ved tinglysning, snarere ved salg av selskaper som eier eiendommen. 

For forbrukerne med en snittbolig til 4,2 millioner kroner må boligkjøperen betale 105 000 kroner. 
Dokumentavgiften utgjør sammen med kommunal eiendomsskatt en vesentlig del av den samlede eiendomsbeskatningen i Norge. 

Et stort flertall av norske kommuner har i dag en eller annen form for eiendomsskatt, og det ble i 2022 krevd inn om lag 8 milliarder i eiendomsskatt fra bolig og fritidsbolig. 

Parallelt med stigende bolig- og eiendomspriser har statens inntekter fra dokumentavgiften økt, estimert av Finansdepartementet til nesten 12,4 milliarder kroner i 2023. 

Hvordan vil skaffeskifte slå ut?
Tabellen nedenfor illustrerer de foreslåtte endringen i årlig formuesskatt med hhv. eksisterende 25 % og foreslåtte 70 % verdsetting av primærboligen i formuesskattegrunnlaget for en noen vanlige boliger, for en singel person og ett ektepar. 

Beregningene er gjort for et utvalg vanlige boliger i Norge, basert på 3 millioner, 4,2 millioner og 5 millioner kroner for en singel person og 3 millioner, 5 millioner og 8 millioner kroner for et ektepar.
Under forutsetningene som er beskrevet i tabellen vil hverken den single personen eller ekteparet betale formuesskatt med dagens regler hvis verdsettingen i formuesskatten økes til 70 % og de har gjeld på 40 % av kjøpesummen. 

For caseberegningene hvor den single personen og ekteparet er gjeldsfri og formuesskatten økes til 70 prosent så blir det dels formuesskatt på primærboligen, med mellom 4 000 kr og 18 000 kr for den single personen og 0 kroner for ekteparet som har den rimeligste boligen og hhv. 1 000 kr og 22 000 kr for boligene verdt 5 og 8 millioner kroner. 

Skatteskiftet som foreslås vil likevel lønne seg samlet sett når man regner inn bortfallet av eiendomsskatt og en årlig fordelt dokumentavgift. 

For kommunene er selvsagt et slik skatteskifte dramatisk, da det vil føre til et relativt stort bortfall av inntekter. Vi ser for oss at kommune må kompenseres av staten for detteinntektsbortfallet i kommunene inntektssystem. 

Vår prinsipielle holdning ligger fast: Bolig og eiendom skal beskattes av staten.

Eiendom Norge mener norsk boligbeskatning kan forbedres betydelig ved en slik økning i beskatningen av primærbolig i formueskatten proporsjonalt med fjerning av dokumentavgiften og kommunal eiendomsskatt. 

Beregningene viser at omleggingen kan gjennomføres provenynøytralt. Samtidig blir skattefordelingen totalt sett blir mer rettferdig og samtidig senkes terskelen for å bli boligeier.

Kontaktpersoner:
Erik Lundesgaard ved Eiendom Norge for innhold (el@eiendomnorge.no)
Villeman Vinje ved NyAnalyse for spørsmål om beregningene (vinje@nyanalyse.no)

Om skatteskifteforslaget
Tekst og innhold er fra Eiendom Norge. 
Beregninger er utført av NyAnalyse.