– Det er ikke for sent å snu
- Dersom lovarbeid var en forhandling, ville det være naturlig å si at departementets forslag til ny avhendingslov ikke kan aksepteres, sier advokat i Legalis, Simen Gjersvoll Osland.
Osland er spesialist på saker knyttet til kjøp og salg av eiendom. Han har også bakgrunn fra selskap innen eierskifteforsikring.
– Dagens avhendingslov trådte i kraft 1. januar 1993, og har langt på vei vært uendret siden. Da konfliktnivået i bolighandelen i årene som fulgte økte betraktelig, uttalte Høyesterett i den såkalte Bukkebo-dommen fra 2002 at «man bør prøve å nå frem til en forståelse av avhendingsloven som hindrer rettstvister», forklarer Osland.
– Dette oppnådde man gjennom tydelige føringer fra domstolene, som igjen bidro til forutsigbarhet for aktørene i markedet. Tall fra Protector Forsikring fra 2018 viser at antall skadehenvendelser har sunket med 44 % siden 2004 og at kun 9 av 100 nå reklamerer over forhold ved boligen de har kjøpt.
Vesentlig endring i risikofordeling
Da departementet i 2009 startet arbeidet med ny avhendingslov, var det uttalte målet økt bruk av tilstandsrapporter. Ved lanseringen av nytt lovforslag i 2018, var dette under arbeidstittelen «Tryggere bolighandel». I proposisjonen forutsetter departementet at det er for mange tvister ved boligsalg, og at det er en strukturell og «reell ubalanse» i kjøpers disfavør. Departementet mener det nye regelverket skal løse dette. At selgers risikosfære utvides, kommenteres med at «selgeren som før vil kunne forsikre seg mot mangelsansvar gjennom å tegne en eierskifteforsikring».
– Lovforslaget legger opp til en vesentlig endring i risikofordelingen mellom selger og kjøper, sier Osland. – Et gjennomgående trekk er en sterk mistenkeliggjøring av selgers intensjoner, noe det ikke burde være grunnlag for da også dagens regelverk har bestemmelser som setter selger i ansvar ved misligholdt opplysningsplikt. Departementet synes å se bort fra at også selger i de aller fleste tilfeller er en privatperson, og det er ikke gitt at forsikringsbransjen med det endrede risikobildet også i fremtiden vil tilby et produkt som dekker selgers ansvar. For øvrig kan nevnes at bruken av tilstandsrapporter ved salg av brukt bolig i dag allerede er oppe i 88 %.
Skadehenvendelsene vil øke betraktelig
Ved å innføre en ny terskel på kr 10 000 for når et avvik utgjør en mangel, fjerne adgangen til «som den er»-forbehold og generelt innføre et tilnærmet objektivt mangelsansvar for selger legger departementet opp til et økt konfliktnivå i bolighandelen. Man setter også strek over den rettspraksis og forutsigbarhet som er skapt gjennom domstolens arbeid i 25 år, og setter rettstilstanden tilbake til start. Forbud mot salg «som den er» er for øvrig et kontant inngrep i den ellers så sentrale avtalefriheten vi hegner om i Norge.
– Dersom lovforslaget blir vedtatt som det ligger, er det min spådom at antall skadehenvendelser til selgersiden vil øke betraktelig, sier Osland. – Det skal ikke mye til før man finner skjulte avvik i gulv, vegger og tak der reparasjonskostnaden overstiger 10 000 kroner. Så vil tiden vise hvor sakene ender opp når partene ikke blir enige. Min oppfatning er at domstolene har langt viktigere ting å gjøre, enn å ta stilling til hvorvidt et defekt innebygget kjøleskap så vidt passert garantitid representerer en mangel. Dette er ut fra min erfaring et eksempel på hvor det nye tvistenivået vil ligge.
– Lovforslaget skal om kort tid til behandling i Stortinget. Det er ikke for sent å snu, oppfordrer Osland.
Medlemmer av Eiendom Norge har fordelaktige vilkår på advokatbistand fra Legalis innen selskapsrett, arbeidsrett og andre områder. Ta kontakt på 22 40 23 00 eller advokat@legalis.no for uforpliktende samtale med advokat.
