Boligpristatistikk fra eiendomsmeglingsbransjen har en lang historie som strekker seg tilbake til midten av 1980-tallet.

Dagens statistikk har vært i Eiendom Norge eie siden 2011. Før det var statistikken drevet av Eiendom Norge og Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) i fellesksap.

Statistikken har siden 2014 blitt produsert av Eiendomsverdi AS, og statistikkens historikk baserer seg i dag på Eiendomsverdi sine datakilder tilbake til 2003.

Publiseringshyppighet

Boligprisstatistikken utgis den tredje virkedagen hver måned kl. 11.00. Pressekonferansen hvor dataene presenteres begynner kl. 11.00

Regionsrapportene utgis hvert kvartal og publiseres medio januar, april, juli og oktober.

Fritidsboligprisstatistikken utgis i februar for fjellhytter og i juni for sjøhytter.

Utleieboligprisstatistikken kommer hvert kvartal medio januar, april, juli og oktober.

Datagrunnlag

Statistikken er ikke en totaltelling over solgte boliger/fritidsboliger.

Statistikken baserer seg på salg formidlet av meglere og annonsert gjennom Finn.no.

Omsetninger som bedømmes som omsetninger av annet enn bolig/fritidsbolig (tomter, garasje osv.) tas ut av datagrunnlaget gjennom automatiserte rutiner hos Eiendomsverdi AS.

Metode

Prisendringene måles ved å anvende indeksteori.

Indeksen rapporterer prisendringer for sammenliknbare boliger ved å benytte et startpunkt (som settes til 100) og hvor endringene presenteres som prosentvise økninger eller reduksjoner i indeksnivået. For eksempel vil
en endring fra et indeksnivå på 173 til 176 representere en boligprisøking på 1,7 prosent (der endringen på 176-173 = 3 relateres til forrige nivå på 173 og der utgjør den 1,7 prosent).

Eiendomsverdi beregner en boligprisindeks basert på en videre-utvikling av SPAR-metoden (SPAR, forkortelse for Sales Price Appraisal Ratio). Vår variant av «appraisal» innebærer en estimering av koeffisientene i en hedonisk regresjonsmodell, der modellen benyttes til å gi anslag på boligverdier.

Metodikken består av to trinn. I første trinn utnyttes observasjoner av hvordan variasjoner i en boligs kjennetegn samvarierer med variasjoner i boligenes salgspriser. Vi inkluderer kjennetegn som boligtype, størrelse, etasje, tomtestørrelse, byggeår, eieform av tomt og bolig, beliggenhet samt antall og typer av bygninger. Regresjonsmodellen lar oss estimere en partiell pris for hvert kjennetegn, som så kan
summeres opp til en antatt totalverdi for hele boligen.

I andre trinn beregner vi forholdet mellom de nyeste salgsprisene og hva regresjonsmodellen predikerer for de observerte boligene gitt deres kjennetegn. For områder finner vi så fram til en typisk prisstigning ved å
identifisere mediannivået for forholdet mellom observerte priser og predikerte priser.

Mediannivået angir den prisstigningen hvor femti prosent av observasjonene er lavere og femti prosent er høyere. På denne måten kontrollerer vi for sammensetningseffekter og ulik prisutvikling for ulike typer boliger – og er i stand til å si hva prisutviklingen er for sammenliknbare objekter.

Boligprisstatistikken inneholder rapportering på ulike aggregerings-nivå. Aggregering betyr innen statistisk metode å kombinere eller slå sammen ulike data eller perioder til større grupper eller lengre tidsperioder. For
eksempel deler vi regioner inn i mindre områder. 

Det beregnes indekser for syv regionsområder: Agder med Rogaland, Viken med Oslo, Innlandet, Midt-Norge, Nord-Norge, Vestfold og Telemark og Vestlandet. Den nasjonale indeksen beregnes ut fra et transaksjonsvektet snitt av indeksene i de syv underliggende regionsområdene.

Transaksjonsvektingen er basert på omsetninger siste 24 måneder.

Sesongjustering

Det er en tendens til at prisendringene har sesongvariasjon. For å finne fram til hva den underliggende prisutviklingen er, ønsker vi å si noe om hva prisendringen var når sesongvariasjonen er kontrollert for.

Vi benytter derfor en standard sesongjusteringsteknikk (X-11-ARIMA) som er konstruert for å fjerne de prissvingningene som kan tilskrives et gjentakende sesongmønster. Differansen mellom endringen i den faktiske prisindeksen og den sesongkorrigerte prisindeksen tilskrives sesongvariasjoner.

Forskjell på indeks og gjennomsnittspriser

Indeksen rapporterer prisendringer for sammenliknbare boliger ved å benytte et startpunkt (som settes til 100) og hvor endringene presenteres som prosentvise økninger eller reduksjoner i indeksnivået. For eksempel vil en endring fra et indeksnivå på 173 til 176 representere en boligprisøking på 1,7 prosent (der endringen på 176-173 = 3 relateres til forrige nivå på 173).

I denne rapporten presenteres både beregnede prisindekser og gjennomsnittlige kvadratmeterpriser for en rekke områder. Indeksene ivaretar på beste måte behovet for å sikre at den rapporterte prisutviklingen gjelder for sammenliknbare boliger. Kvadratmeterprisene ivaretar behovet for å forankre prisene til et nivå i en gitt region til en gitt tid.

Brukerne må imidlertid ha klart for seg at det rapporterte nivået på gjennomsnittlig kvadratmeterpris er beregnet på brutto tallmateriale hvor sammensetningseffekter kan inntreffe, altså at to måneder inneholder observasjoner fra forskjellige boligmasser og dermed ikke er helt sammenliknbare. Indeksen vil imidlertid kontrollere for dette, og angi prisutvikling for sammenliknbare boliger.