Det er lansert ulike årsaksforklaringer til den sterke veksten i leilighetsprisene vi har sett i Oslo. Manglende boligbygging over tid, økt tilflytting til byen og økt andel investorer er blant dem. Vi skal her ikke forsøke å bevise eller motbevise noen av dem, men snarere sortere noe av datagrunnlaget og se om vi kan observere noen særtrekk som kan bidra i debatten. Mer spesifikt skal vi undersøke hvordan prisutviklingen har vært når vi bryter den ned på ulike størrelsessegmenter.

Prisutvikling leiligheter – Oslo og Norge – indeksert fra mai 2013

Vi begynner med å dele leilighetsmarkedet i tre segmenter: <45 kvm, 45-75 kvm og >75 kvm (p-rom). Løst formulert kan vi omtale disse som små, mellomstore og store leiligheter. Neste steg blir å kartlegge hvordan prisutviklingen i de ulike gruppene har vært relativt til hverandre. Av figuren over ser vi at boligmarkedet i Oslo nådde en topp rundt mai 2013 og deretter gikk inn i en kort periode med fallende priser. Vi starter derfor vår tidsserie i nettopp mai 2013. Deretter normaliserer vi prisutviklingen for de mellomstore leilighetene, de mellom 45 og 75 kvm. Vi holder altså prisutviklingen for disse leilighetene konstant og lar de andre segmentene fluktuere. Ved å sammenligne prisutviklingen for store og små leiligheter relativt til mellomstore leiligheter kan vi altså avdekke hvilke leilighetstyper som på gitte tidspunkt har steget mest i pris. Resultatet ser vi nedenfor.

Prisutvikling ulike størrelsessegmenter Oslo – normalisert for mellomstore leiligheter

Som vi ser var prisutviklingen for mindre leiligheter relativt sett lavere enn for mellomstore og store leiligheter fra mai 2013 og et drøyt år fremover. Etter dette begynte prisene på småleiligheter å stige og de var faktisk prisledende helt frem til årsskiftet 2016/2017. Da skjedde det imidlertid en endring. Prisene på småleiligheter opplevde en motsatt utvikling sammenlignet med de andre typene. Fra å være den leilighetstypen som trakk snittprisene opp har de små leilighetene etter årsskiftet altså opplevd en mer moderat prisstigning, sammenlignet med mellomstore og store leiligheter.

Videre skal vi se på en parameter som ofte anses som et frampek for prisutviklingen, nemlig forskjellen mellom pris og prisantydning. Kan vi basert på denne parameteren se noen tegn på når det begynte å snu? Nedenfor ser vi utviklingen i pris/prisantydning for de tre ulike størrelsessegmentene.

Pris/prisantydning ulike størrelsessegmenter Oslo

Et viktig aspekt angående forskjellen mellom pris og prisantydning i Oslo er debatten rundt lokkepriser som gikk høsten 2016. Etter et oppklaringsmøte med aktørene i markedet så man en nedgang i forskjellen mellom pris og prisantydning. Denne policyendringen kan likevel ikke forklare eventuelle forskjeller som måtte være mellom de ulike boligtypene. Av figuren merker vi oss spesielt én ting. Mens de minste leilighetene hele tiden har ligget over de andre, er bildet nå endret. De tre ulike størrelsene har alle positiv spredning mellom pris og prisantydning, men denne spredningen har falt betraktelig mer for mindre leiligheter. Vi ser altså at nedkjølingen i markedet er mer markant for mindre leiligheter.

Oppsummert

Alt i alt forteller dette oss flere ting. For det første skjuler markedssammensetningen ulike utviklinger i og med at den aggregerer tidvis motsatte utviklingstrekk. Mens det tidligere var de små leilighetene som ledet an i prisutviklingen, er dette ikke lenger tilfellet. I tillegg viser de mindre leilighetene en mer volatil utvikling. De stiger relativt mye i oppgangsperioder, men får også raskt merke det når markedet snur.

Den økte spredningen i prisutvikling mellom ulike leilighetstyper tyder på en endring i etterspørselen. Om dette er på grunn av endret utlånspraksis, en reduksjon i etterspørsel etter bolig som investeringsobjekt eller andre ting skal vi ikke spekulere i her, men vi kan på bakgrunn av det vi har funnet konkludere at leilighetsmarkedet i Oslo er inne i en brytningstid.