På Eff-dagen sist uke presenterte finansminister Siv Jensen løsningen på det som opposisjonen har kalt regjeringens største løftebrudd – Finanstilsynets egenkapitalkrav.

– Vi gjør det klart at det kan være forsvarlig å gi boliglån til låntakere med en egenkapital ned mot 10 prosent dersom låntakeren har tilfredsstillende betjeningsevne, har vist at de kan spare og beskytter seg mot renteøkning gjennom å binde renten, sa Jensen til forsamlingen.

De samme synspunktene ble også fremmet i et brev til Finanstilsynet samme dag. Med det var en kinkig sak for regjeringen ute av verden enn så lenge.

Egenkapital til besvær

Egenkapitalkravet har vært en av de store boligpolitiske sakene de siste årene. Kravet hadde vært sovende i mange år før det ble vekket til live igjen etter finanskrisen. Før krisen var full-finansiering heller regelen enn unntaket ved boliglån.

I desember 2011 hevet Finanstilsynet kravet fra 10% til 15% egenkapital ved boliglån. Det gjorde det vanskeligere, spesielt for førstegangskjøpere å få lån. De borgerlige kritiserte beslutningen for å være usosial politikk. Og ikke bare det: Egenkapitalkravet fant også veien inn i partiprogrammene til Venstre og Frp. I mediene profilerte Høyres boligpolitiske talsmann Michael Tetzschner seg på at de ønsket å senke kravet til 10%, samt gjøre det veiledende.

Etter regjeringsforhandlingene og Sundvolden-plattformen var Høyre og Frp enig om at: «Regjeringen vil praktisere egenkapitalkravet på en fleksibel måte slik at det hensyntar boligkjøpers betalingsevne.»

Det ble bråk. En samlet boligbransje mente det var et løftebrudd. På stortingstrappen før valget lovet nemlig alle de borgerlige partiene Eff og Huseiernes Landsforbund å senke egenkapitalkravet, hvis de kom i regjering.

Økende klasseskiller

Boligbransjen har engasjert seg i egenkapitalkravet fordi det er usosialt. Bakgrunnen er ikke for å skape høyere aktivitet i boligmarkedet. Tiltak som begrenser gjeldsveksten hos norske husholdninger og boligprisveksten kan være nødvendig.

Engasjement er snarere tuftet på en bekymring for økende klasseskiller i det norske samfunnet. Førstegangskjøperne har nå et stadig større behov for hjelp fra familien for å komme seg inn på boligmarkedet.

Et slikt klasseskille er en trussel mot den norske boligmodellen, hvor 8 av 10 nordmenn til en hver tid eier sin egen bolig og hvor skattesystemet favoriserer boligeiere med fradragsrett for gjeldsrenter og generelt lav boligbeskatning.

Dokumentert effekt

Den grundigste dokumentasjonen på effektene av egenkapitalkravet foreligger i en fersk undersøkelse fra Norsk Institutt for By- og regionsforskning (NIBR).

Forskerne Katja Johannessen, Kim Christian Astrup og Per Medby viser hvordan egenkapitalkravet gjør det vanskelig for unge med vanlige inntekter å ta del i velferdsgode nummer én i det norske samfunnet, nemlig egen bolig.

Med inntekt mellom 300- og 400 000 og uten oppsparte midler og foreldrehjelp vil det være svært vanskelig å kjøpe egen bolig. Selv med maksimal BSU-sparing (150 000,-) vil en 25-åring med fast jobb og gjennomsnittslønn ikke ha mulig til å kjøpe en bolig i verken i Oslo, Bergen, Trondheim eller Stavanger.

Undersøkelsen bekrefter påstanden om at egenkapitalkravet har rammet førstegangskjøperne og folk med gjennomsnittlige inntekter hardt. Dessuten viser undersøkelsen hvor gunstig det faktisk er å eie egen bolig i Norge. Selv med en beskjeden boligprisnedgang vil det være mer lønnsomt å eie enn å leie bolig i Norge.

Tiltak for førstegangskjøpere

NIBR-undersøkelsen illustrerer at det er behov for politiske tiltak overfor førstegangskjøpere, hvis vi skal opprettholde det tverrpolitiske målet om at nordmenn flest skal eie egen bolig også i fremtiden.

Etter mitt syn underkommuniserer Finanstilsynet virkningen av egenkapitalkravet for førstegangskjøperne, både i boliglånsundersøkelsen og sine brev til Finansdepartementet. De bruker gruppen «unge» i sin argumentasjon, som er aldersgruppen under 35 år. Dette er upresist for denne gruppen er trolig kompleks. Det er mer vesentlig hvordan kravet rammer gruppen «førstegangskjøpere». Som NIBR-undersøkelsen viser er disse trolig rammet hardt av kravet.

Uavhengig av fortsatt streng utlånspraksis, vil det være nødvendig med politiske tiltak overfor førstegangskjøpere. BSU-ordningen ble i statsbudsjettet 2014 økt. Dette er imidlertid et tiltak med lang horisont. Dessuten viser NIBR-undersøkelsen at BSU i liten grad ble brukt til boligkjøp av deres informanter. Det kan tyde på at BSU er et heller dårlig boligpolitisk tiltak.

Selv har jeg tre bedre forslag, henholdsvis en egen låneordning for unge, økt bruk av fastrente ved boliglån og endring av dokumentavgiftens innretning.

En egen låneordning for unge i etableringsfasen etter modell fra Startlånsordning kan hjelpe de med vanlig inntekter som i dag faller utenfor ordinære boliglån. Ordningen kan etableres i kombinasjon med fastrente lån, som i dag er lite brukt. Dagens retningslinjer stiller krav til at låntager skal tåle en renteøkning på inntil 5 %,. Det er unødvendig krav hvis låntager binder renten langsiktig for eksempel for ti år.

Sist, men ikke minst kan en reduksjon av den forhatte dokumentavgiften dempe prisnivået for førstegangskjøpere, enten ved at den fjernes i sin helhet eller at det innføres ett bunnfradrag i beregningsgrunnlaget på for eksempel 15G. Det vil gjøre de rimeligste boligene billigere.

I begynnelsen av mars er regjeringens første budsjettkonferanse. Allerede da må regjeringen råde grunnen for tiltak rettet mot førstegangskjøpere i statsbudsjettet 2015. Det trengs om den norske boligmodellen skal opprettholdes i fremtiden.

En forkortet versjon av denne kronikken sto på trykk i Aftenposten, 19 februar, 2014.

Faksimile fra Aftenposten.