Dette innlegget ble holdt på høringsmøte om regjeringens forslag til endringer av Avhendingslova i regi av Justis- og beredskapsdepartementet torsdag 23. august 2019.

Takk for muligheten til å delta på dette innspillsmøte og takk til regjeringen for å sette fokus på et viktig område for norske forbrukere.

Jeg vil i all hovedsak bruke tiden på foreslåtte endringer av «som den er»-bestemmelsen og innføring av en bagatellgrense, da dette er forslagene som vi mener er mest krevende.

Innledningsvis vil jeg presisere at vi alltid vil støtte endringer i lovverket som vil gi en tryggere bolighandel og færre konflikter. Vår bransje står midt i skjæringspunktet mellom boligselgere og boligkjøpere, og blir det misnøye eller konflikt sitter vi ofte midt i puddingen.

Eiendomsmegleren skal være en garantist for en trygg bolighandel, og derfor vil vi applaudere alle tiltak som gjør bolighandelen tryggere.

Men før jeg starter på selve forslagene så vil jeg starte med å løfte blikket.

Sammenlignet med de aller fleste land så er det norske boligmarkedet velfungerende.

Å kjøpe og selge bolig i Norge er i all hovedsak trygt grunnet gode reguleringer, god kvalitet på de profesjonelle aktørene i bolighandelen og høy grad av tillit mellom forbrukerne og de profesjonelle partene.

Dette bildet bekreftes av statistikk over konfliktnivået i bolighandelen som gjennom mange år viser en positiv utvikling. Selv om det verserer ulike oppfatninger av hva det faktiske konfliktnivået er, så har antall mangelskrav og konflikter gått vesentlig ned de siste 15 årene.

Det skyldes blant annet:

1. At rettstilstanden er blitt avklart i domstolene, som gjør at færre saker med utgangspunkt i avhendingslova tas til rettssystemet.
2. En betydelig kvalitetsøkning i eiendomsmeglingsbransjen gjennom ny lov om eiendomsmegling fra 2008.
3. Økt bruk av grundigere tekniske rapport de siste årene.

Men det kan gjøres grep for å trygge bolighandelen ytterligere.

Et sentralt tiltak, som også regjeringen viser til i sitt notat, er å øke bruken av tilstandsrapporter.

Dette har vi adressert, og siden 2016 har det etter Eiendom Norges initiativ blitt en kraftig økning i bruken av tilstandsrapporter.

På landsbasis benyttes nå tilstandsrapporter på nær 90 prosent av alle enebolig-salg, til sammenligning ble de samme rapportene i første kvartal 2016 benyttet i cirka 20% av salgene.

Neste steg er som regjeringen foreslår å stille større krav til kvaliteten på rapportene og til dem som utfører rapportene. Vi støtter derfor at dette kommer nå, og vi håper det implementeres raskt.

Dette er et kraftfullt regulatorisk tiltak for en tryggere bolighandel, uavhengig av regjeringens øvrige forslag.

Men dette tiltaket bør komme sammen med større ansvarliggjøring av den bygningssakkyndiges arbeid. Regjeringen bør vurdere om man i loven skal bryte identifikasjonen mellom boligselger og de profesjonelle aktørene i bolighandelen. Vi ønsker større ansvarliggjøring av bygningssakkyndig og eiendomsmegleren for feil og mangler i utførelsen av profesjonen.

En stor utfordring i bolighandelen er at kjøper ikke alltid forstår hva boligens kontraktsmessige tilstand innebærer, hva som må påregnes av nødvendige forbedringer og hva det betyr å kjøpe en brukt bolig.

Det er derfor positivt at regjeringen ønsker å lovfeste at boligkjøper har et slikt ansvar. Det bør i et slik forslag kommuniseres tydelig at kjøp av bruktbolig følger alminnelige bruktsalgsprinsipper, der man både må forvente at skjulte feil kan dukke opp og at man må påregne årlige kostander på utbedringer og vedlikehold.

Selv om dette kanskje kun er en kodifisering av gjeldende rett, så kan det virke prosessdempende.

Dette er så langt vi kan støtte regjeringens forslag.

Eiendom Norge kan ikke støtte forslaget om å begrense adgangen til å ta alminnelige forbehold i avhendingslova eller innføringen av en bagatellgrense uten at spørsmålet er grundigere utredet.

Forslaget er etter vår vurdering langt mer kontroversielt og radikalt enn det det presenteres som, da det i praksis innebærer en sterk begrensning av avtalefriheten.

Konsekvensen av forslaget er en innskrenkning av den personlige friheten i samfunnet og i norsk bolighandel.

Er det virkelig nødvendig å fjerne enhver anledning til å ta forbehold i kontrakter for å oppnå ideelle mål? Avtalefriheten i Norge står sterkt, og forslaget er en kraftig innskrenking av denne friheten.

Dagens avhendingslov har gjennom nær tre tiår etablert en omfattende rettspraksis. Raskt etter loven trådte i kraft etablerte det seg en praksis hvor «som-den-er» ble hovedregelen.

Anledningen til å selge en bolig «som-den-er» er godt innarbeidet, og det er viktig å være bevisst på at en boligkjøper ofte er selger i samme tidsrom og fordelingen av risiko mellom kjøper og selger har vært relativt lite kontroversielt i lovens virketid.

Vår erfaring er at sakene som får stor oppmerksomhet i media ofte ikke er omhandler ansvarsfordeling av mindre vesentlige mangler. Snarere handler disse tvistene om store fundamentale feil ved boliger, hvor kjøper enten ikke får erstatning med bakgrunn i risikoopplysninger som forelå før handelen ble inngått, eller ikke blir enig med selger om metoden eller prisen for utbedring.

Hvis man skal gjøre en vesentlig inngripen både i forbrukernes avtalefrihet og gjeldende rettstilstand så bør man gjøre et grundig forarbeid som gir grunn til å forvente at effekten er en tryggere bolighandel og færre konflikter.

Etter vårt syn er disse effektene for svakt begrunnet i forslagene.

Vi tror det er sannsynlig at forslagene slik de nå foreligger ikke gjør bolighandelen tryggere, og de vil ikke oppnå de målene som regjeringen og Stortinget har definert.

For eksempel mener vi det er sannsynlig at effekter av forslagene er:

• Flere tvister. En lavere terskel på hva om er en berettiget mangel vil resultere i økt antall berettigede mangelskrav og dermed flere uenigheter.
• Dyrere transaksjonskostnader. For boligselger innebærer forslaget en økt risiko, og således vesentlig dyrere forsikringskostnader. I dagens vilkår er det dobbel premie på boligselgerforsikringen ved salg etter normalordningen.
• Færre vil tegne forsikring. Med dyrere forsikringer vil færre tegne forsikring, og paradokset er det kan skje selv om behovet for forsikring øker.

I et slik scenario vil langt flere diskusjoner om mangler gå direkte mellom boligselger og boligkjøper og færre vil være sikret dekning av de store skadene. Flere negative saker vil dukke opp der selgeren ikke har mulighet til å dekke skade eller hvor selgeren ikke er tilgjengelig for prosess.

Det vil bli en mer konfliktorientert bolighandel der partene må løse dette selv, eller gjennom konfliktråd og/eller domstolene. Det vil også bli et langt større behov for å gå til profesjonelle for å få råd, noe som er både kostbart og belastende for forbrukerne. Dette vil få en stor samfunnsøkonomisk kostand.

I lys av dette er det vanskelig for oss å anbefale hvordan en eventuell bagatellgrense skal utformes. Grensen må være rimelig og rettferdig og balansere hensynet til både kjøper og selger, som begge er forbrukere.

Vår klare anbefaling er at det nedsettes et lovutvalg med et begrenset mandat til å se nærmere på regjeringens forslag om å fjerne «som den er»-bestemmelsen og innføring av en bagatellgrense.

Dette forslaget har ikke vært på høring gjennom NOU 2009: 6 og de to tidligere høringsrundene. Og så vidt oss bekjent er det heller ikke foreslått av noen aktører. En vesentlig endring av loven som dette bør derfor ikke behandles kun gjennom et høringsmøte.

Oppsummert:

Eiendom Norge mener det mest effektfulle tiltaket for en tryggere bolighandel er å regulere takstbransjen og tilstandsrapporter. Vi støtter regjeringens forslag og vil anbefale at myndighetene kommer med konkrete lovforslag snarest mulig.

I den sammenheng bør det vurderes å bryte identifikasjonen mellom boligselger og bygningssakkyndig.  Vi mener på generelt grunnlag at de profesjonelle aktørene skal ha et større ansvar i bolighandelen.

Eiendom Norge mener det krever en grundigere utredning av et såpass stort regulatorisk grep som å forskyve restrisikoen i bolighandelen og begrense avtalefriheten for den enkelte. Når formålet er å trygge bolighandelen og redusere antall konflikter så bør det utredes nærmere om det er sannsynlig at forslagene vil gi ønsket effekt. Eiendom Norge anbefaler at det nedsettes et lovutvalg med et begrenset mandat til å se nærmere på regjeringens forslag om å fjerne «som den er»-bestemmelsen og innføring av en bagatellgrense.

Avslutningsvis vil vi presentere et nytt tiltak som vi mener vil trygge den norske bolighandelen.

I arbeidsgruppen i regi av Eiendom Norge som har vurdert den danske boligmodellenforeslås det en utredning der eiendomsmeglerens ansvar utvides ved at eiendomsmeglere får ansvaret for innhenting og kvalitetssikring av informasjon om eiendommens fysiske tilstand. Dette er logisk tatt i betraktning at eiendomsmegleren allerede har ansvar for innhenting og kontroll av øvrig informasjon om boligen som selges.

Eiendomsmeglingsforetakene er rede for å ta dette ansvaret.