Meglers profesjonssansvar
En fersk dom i lagmannsretten sier at eierskifteselskap kan rette krav mot meglerforetakets forsikringsselskap når et prisavslag ved boligkjøp er gitt på grunn av meglerens uaktsomhet.
Få dager før jul ble det avsagt en interessant dom for eiendomsmeglingsbransjen i Frostating Lagmannsrett.
Denne dommen vil trolig få konsekvenser for tilsvarende regress-saker.
En eiendomsmegler, rettere sagt meglers sikkerhetsstiller, ble av retten dømt for brudd på profesjonsansvar i forbindelse med et boligsalg.
Spørsmålet retten behandlet var om et eierskifteselskap, med grunnlag i det såkalte informasjonsansvaret, kunne rette krav mot meglerforetakets forsikringsselskap når et prisavslag ved boligkjøp er gitt på grunn av meglerens uaktsomhet.
Seksjonert, men ulovlig
Eiendommen megleren solgte var registrert som en enebolig, men seksjonert i to seksjoner og ombygget til tre leiligheter, hvor av den ene seksjonen inneholdt to leiligheter.
Før salget opplyste kommunen blant annet følgende:
Bygningen er registrert som enebolig. Endring til to eller flermannsbolig er søknadspliktig. Bygningen er seksjonert sept 2007. Vi gjør oppmerksom på at godkjent seksjonering ikke betyr at den enkelte seksjon eller planinndeling er godkjent etter plan- og bygningsloven.
Videre orienterte kommunen etter befaring av eiendommen i brev 25. sept 2007:
Eierseksjonsloven regulerer kun eierforholdet- en godkjent seksjonering etter denne loven gir den enkelte seksjonseier en disposisjonsrett over sin seksjon. Men for å kunne bruke denne disposisjonsretten må det foreligge en brukstillatelse etter plan og bygningslovens bestemmelser. En disposisjonsrett etter seksjonsloven er ingen brukstillatelse.
Seksjon 1 ble solgt ved kjøpekontrakt 1. oktober 2007. Seksjon 2 ble solgt til samme person 18. februar 2008. I salgsoppgaven hadde megler skrevet at «leiligheten ligger i seksjonert enebolig, boligen er ikke godkjent som tomannsbolig»
Den 30. april 2012 ble kjøper orientert om at kommunen hadde blitt oppmerksom på et mulig avvik mellom planløsningen på de godkjente tegningene og søknaden om seksjonering fra 2007. Samtidig opplyste kommunen kjøper at bruksendring var søknadspliktig og at kjøper kunne sende inn søknad om bruksendring i ettertid og fikk veiledning om dette.
Reklamasjon og prisavslag
Kjøper reklamerte derfor overfor selger og opplyste at han aldri hadde kjøpt eiendommen hvis kommunens tidligere brev var fremlagt før handelen. Seksjonene manglet nødvendig brannskille og utbedring ble taksert til kr. 882.760,-
Saken mellom selger og kjøper ble forlikt utenrettslig vinteren 2014.
Tingretten avsa mai 2014 følgende dom:
Hovedsøksmålet:
Meglers sikkerhetstiller dømmes til å betale erstatning til eierskifteforsikringselskapet med kr 635.000,-
Regressøksmålet:
Selger dømmes til å betale erstatning til meglers sikkerhetsstiller med kr. 317.500,–
Partene aksepterte tingrettens domsslutning dersom megler har et ansvar overfor eierskifteforsikringsselskapet.
Ankesak i Lagmannsretten
Meglers sikkerhetsstiller anket dommen og begrenset det til å gjelde hovedsøksmålet. Til grunn for ankesaken var at begge parter hadde akseptert at megler hadde opptrådt uaktsomt, og at det var en årsakssammenheng mellom meglers uaktsomhet og det økonomiske tapet, og at utbetalingen under forsikringen er et økonomisk tap.
Lagmannsretten på sin side kom til at anken måtte forkastes.
Lagmannsretten konkluderer med at det ved et boligsalg, der eierskifteforsikring er aktuelt, gis faktiske opplysninger av betydning for mangelsansvaret av to profesjonelle parter- takstmannen og eiendomsmegleren.
Takstmannens primære oppgave er å redegjøre for de fysiske forhold vedrørende boligen, herunder f.eks arealstørrelse.
Eiendomsmeglere har blant annet til oppgave å sørge for at salgsoppgaven inneholder opplysninger om eventuell problemer av offentligrettslig art, f.eks begrensninger med hensyn til lovlig bruk av de aktuelle arealer.
Lagmannsretten anså derfor det neppe tvilsomt at eiendomsmegleren, i likhet med takstmannen, forstår at det er av stor betydning for eierskifteforsikringsselskapet at begge profesjonsgrupper utfører sine oppgaver på en faglig forsvarlig måte.
Eierskifteforsikringsselskapet har ved boligsalg en sentral plass i bolighandelen, som er velkjent for både takstmann og eiendomsmegler. Det må kunne sies å foreligge en særlig nærhet mellom disse aktørene, og eierskifteforsikringsselskapet bør gis adgang til å reise krav direkte til megleren og hans ansvarsforsikringsselskap.
Meglers sikkerhetsstiller ble altså dømt til å betale erstatning til eierskifteforsikringsselskapet med bakgrunn i at megler hadde opptrådt uaktsomt.
Saken er interessant og verd å merke seg, da den trolig vil få konsekvenser for lignende saker i bransjen.