Boligmarkedet og arbeidsmarkedet henger nøye sammen. For at en person skal kunne takke ja til en jobb i en annen by, må vedkommende kunne selge og kjøpe på en oversiktlig og rask måte. En del av dette bildet er livsløpet til en arbeidstaker og en boligeier, og i den forbindelse har det noen ganger blitt stilt spørsmålet om hvor unge kjøperne i typiske studentbyer egentlig er og i hvilken grad godt voksne faktisk er på flyttefot. I denne månedens Fakta om boligmarkedet skal vi forsøke å se nærmere på nettopp aldersfordelingen ved kjøp og salg av boliger.

Innledning
Fra media hører en historier om unge mennesker som ikke får kjøpt seg bolig, og kommentatorer som enten er fortvilet over de unge som ikke kommer seg inn på markedet eller som er opprørt over at noen kan tenke det er en «menneskerett å bo på Grünerløkka». Samtidig leser man om eldre som selger sine store eneboliger og flytter inn i en topp moderne leilighet ytterst ved sjøkanten. Felles for disse historiene er at det er alderen til kjøperne og selgerne som er tema.

I Eiendomsverdi har vi tilgang til opplysninger om eiere, så vi har tittet i data for å se på mønstrene rundt alderssammensetningen. I denne artikkelen skal vi velge de tre største byene og fire tilfeldige mellomstore byer og splitte opp i leiligheter og hus. For disse til sammen 14 under-markedene skal vi tegne den relative fordelingen av aldershyppighet og beregne median-alder. Median-alderen for boligkjøpere er den alderen som er slik at halvparten av kjøperne er yngre og halvparten av eldre.

Data
Vi starter ut med et datasett med 907 544 aktører (kjøpere og selgere) i eierskifter for perioden 2008 – 2018 i sju utvalgte byer. For byene Oslo, Bergen, Trondheim har vi henholdsvis 214 199, 53 542 og 44 817 kjøpere av leiligheter. For byene Bodø, Larvik, Lillehammer og Ålesund har vi henholdsvis 7 543, 8 705, 5 561 og 7 197 selgere av hus. Vi ser på selveiere og borettslag; alle eierskifter som er tinglyst som fritt salg. Der det er to eller flere personer involvert i en transaksjon, tar vi med alle.

Leiligheter i Oslo, Bergen og Trondheim
I figur 1 viser vi fordelingen til kjøpere og selgere av leiligheter i Norges tre største byer. Vi ser umiddelbart at median-alderen for kjøpere og for selgere er ganske lik over de tre byene, i begynnelsen av 30-årene for kjøpere og noen år eldre for selgere. Forskjellen mellom median-alder for kjøpere og selgere er rundt 5 år. Dette tallet kan faktisk også tjene en annen funksjon, som et grovt førsteanslag på en typisk eietid.

Vi legger merke til at den alderen som er mest vanlig – i statistikken kalt typetall, modus eller modalverdi – er lavere i Bergen og Trondheim enn i Oslo. Det er mulig å tenke seg at dette henger sammen med at det har blitt noe vanskeligere for de helt unge å kjøpe i Oslo. Det er også mulig å se for seg at dette er knyttet til at studenter utgjør en stor andel av dem som kjøper leiligheter i Bergen og Trondheim. Mens studenter åpenbart er representert i Oslo også, kan vi lett tenke oss at selve andelen av dem, er noe mindre.

Figur 1. Aldersfordelingen av kjøpere og selgere av leiligheter i Oslo, Bergen, Trondheim. 2008 – 2018

Leiligheter i fire mellomstore byer
I figur 2 ser vi på alderssammensetningen for kjøpere og selgere av leiligheter i Bodø, Larvik, Lillehammer og Ålesund; fire byer vi har trukket helt tilfeldig. Det første vi ser er at mønstrene er ulike. Mens fordelingene for leiligheter i de tre største byene liknet på hverandre, er disse fordelingene forskjellige.

I Bodø er median kjøper og selger i 30-årene. I Larvik er disse medianene rundt 50. I forsøket på å forklare nettopp dette kunne en tenke seg en idé om at Larvik ikke har noen høyskole eller universitet, og dermed ingen naturlig tiltrekningskraft på unge leilighetskjøpere. Samtidig har denne byen flere større leilighetsprosjekter der det kan være rimelig å anta at en del kjøpere er selgere av eneboliger – og derved godt voksne.

Figur 2. Aldersfordelingen av kjøpere og selgere av leiligheter i 4 mellomstore byer. 2008 – 2018.

Alderssammensetningen til kjøpere og selgere av hus
Fra figur 3 ser vi at for hus – altså eneboliger og delte hus – er fordelingene markant forskjellig fra leiligheter. Her er hovedbolken av kjøpere i 30-årene mens det er få kjøpere som er eldre. Imidlertid er selgerne eldre. For disse fordelingene ser vi at forskjellen mellom median for kjøpere og median for selgere er 13 år. Som sagt kan de forskjellene ses på som et svært grovt anslag for en typisk eietid.

Til disse fordelingene er det lett å knytte en del historier om typiske boligkarriereløp. Det er en ikke helt uvanlig plan at unge kjøpere starter ut med å eie små leiligheter, som de så bytter ut med større leiligheter, før de i småbarnsfasen går over til rekkehus og eneboliger. Når barna har flyttet ut, velger de nå godt voksne foreldrene å flytte i mer praktiske leiligheter. Figur 3 ser ut til å ha tall som underbygger at dette er et ikke utypisk livsløp.

Figur 3. Aldersfordelingen av kjøpere og selgere av hus i Oslo, Bergen, Trondheim. 2008 – 2018.

Aldersfordelingen av kjøpere og selgere av hus i 4 mellomstore byer
Mens bildene av leilighetsfordelingene for Oslo, Bergen og Trondheim var annerledes enn leilighetsfordelingene for de 4 mellomstore byene, er fordelingene for hus likere blant store og mellomstore byer. Dette ser vi av figur 4, som plotter aldersfordelingene i de mellomstore byene.

I alle fordelingene er det større forskjell mellom median kjøper og median selger. I alle fordelingene er det tynne haler av godt voksne kjøpere, men tykke haler av godt voksne selgere. Det er simpelthen vanlig for eldre eiere av hus, å selge dem, og så i lavere grad kjøpe hus som neste bolig.

Figur 4. Aldersfordelingen av kjøpere og selgere av hus i 4 mellomstore byer. 2008 – 2018

Oppsummerende merknader
Det knytter seg en viss interesse til alderssammensetningen av aktørene på boligmarkedet. Ikke bare utviklere er interessert i hvem som kjøper, men også meglere, politikk-utformere, kommuneplanleggere og analytikere er interessert i å vite hvordan kjøper- og selgermassen ser ut.

Vi har i dette Fakta om boligmarkedet sett at det er store forskjeller mellom leilighetsmarkedet og husmarkedet. Husmarkedet har lang tid mellom median kjøper og median selger, og det er få eldre kjøpere, men mange eldre selgere. Lelighetsmarkedet har svært mange unge kjøpere, men mindre avstand mellom median selger og kjøper – og flere kjøpere som er godt voksne.