Innledning
Omløpshastigheten for boliger er en viktig variabel. For husholdningen vil den påvirke økonomien, siden det er kostnader knyttet til salg av gammel og kjøp av ny bolig. Dessuten vil salg og kjøp være forbindet til en realisering av egenkapital, og for at egenkapitalen skal ha en jevn utvikling over tid, ønsker husholdningene ikke å føle seg tvunget til å selge og kjøpe. For makroøkonomien er det også viktig. Arbeidsmarkedet og boligmarkedet hører sammen siden en arbeidstaker som matches med ny arbeidsgiver, noen ganger også må flytte. Vi kan få en viss indikasjon på fleksibiliteten i arbeidsmarkedet ved å studere omløpshastigheter i boligmarkedet. Videre vil det for eiendomsmeglere være interessant å vite hvem som er potensielle bolig-selgere. Er det sannsynlig at en person som kjøpte boligen sin for 2 år siden, ønsker å selge i dag?

Data og måling
En måte å undersøke denne problemstillingen på, er å se på gjennomsnittlig tid mellom kjøp og salg av en bolig. For Norge som helhet er dette tallet 5,7 år. Problemet med det enkelttallet er at vi kun ser på de boligene som er solgt minst to ganger. I tillegg er det slik at boliger som blir solgt ofte vil veie tyngre enn dem som blir solgt sjelden. Dette gir et skjevt bilde av omløpshastigheten. Det viktigste poenget er likevel at dette tallet skjuler mye av variasjonen, ettersom vi for eksempel ikke kan vite hvor mange boliger som selges først etter 10 år. En alternativ tilnærming er å heller ta utgangpunktet i en årgang (kohort) med boligkjøp, og så følge utvikling i hvor stor andel av disse boligene har blitt solgt år for år. Dette er metoden vi benytter under.

Figur 1 ovenfor tar utgangspunkt i boliger kjøpt i 1990 for hele Norge, og i den plotter vi hvor stor prosentandel som har blitt solgt minst en gang for etter hvert år frem til 2017. Merk at vi har satt andelen til 0 i 1990. Dette er ikke nødvendigvis helt reelt, men en definisjon. Det er veldig sjeldent en bolig blir solgt på nytt innen samme år, og for å luke ut feilregistreringer, har vi gjort denne definisjonen.

Vi kan tenke på denne grafen som en fordeling over hvor sannsynlig det er at en bolig blir solgt, et gitt antall år etter den ble kjøpt. Basert på grafen kan vi gjøre en del interessante observasjoner. For det første kan vi se på de faktiske tallverdiene. Etter 10 år er 33% av boligene solgt. I 2017, 27 år etter boligene ble kjøpt, er kun 73% av boligene solgt. Videre legger vi merke til formen på grafen, den har en slags S-form. Denne forteller oss at det er en akselerasjon i andel solgt frem til 1994, deretter flater grafen gradvis ut. Dette tilsier at den vanligste omløpshastigheten for disse boligene var fire år. Dette bildet ser vi igjen i figur 2 som viser den marginale salgstakten for de samme boligene, altså hvor mange ble solgt i akkurat 1991, 1992 og så videre.

En siste vri er å sammenligne to vidt forskjellige markeder, henholdsvis eneboliger i Bærum og leiligheter i Bergen, for å illustrere forskjellen mellom markeder. Vi må ta utgangspunkt i litt nyere salg for å få nok observasjoner. Gitt at vi har snevret inn utvalget, er startpunktet nå 2000. En skulle på forhånd tro at leiligheter i en by som Bergen har ganske rask omløpshastighet, mens eneboliger i et marked som Bærum trolig har lang omløpshastighet. Hypotesen blir bekreftet av figur 3. I 2017 var 77 prosent av leilighetene i Bergen i 2000 kohorten solgt, mens det kun var 48 prosent av eneboligene i Bærum som hadde blitt solgt.

Oppsummering
I denne månedens «Fakta om Boligmarkedet», har vi sett på lang tid det går mellom kjøp og salg av boliger. For boliger kjøpt i 1990 er 73% solgt. Spørsmålet er likevel, hvor generaliserbart dette er til andre markeder. Vi observerer at leiligheter i Bergen har som forventet mye raskere omløpshastighet enn eneboliger i Bærum. For å videre illustrere poenget følger det en tabell under med andel boliger solgt per dags dato av kohortene 2000, 2005, 2010 og 2015 for leiligheter i Oslo, Bergen, Trondheim og Stavanger.