En av meglerens viktigste oppgaver er å gi råd til selger om hvilken prisantydning man skal sette på boligen når den legges ut for salg. Om en bolig ikke blir solgt etter første visningsrunde, kan grunnen ofte være at prisantydningen var for høy. Man har da valget mellom å holde på prisen og håpe på mer interesse etter hvert, eller å endre prisantydningen. I denne månedens «Fakta om boligmarkedet» ser vi nærmere på effekten av endret prisantydning. Vi ønsker spesielt å belyse hvordan utbredelsen varierer over tid og gjennom ulike konturer, samt hvor mye prisantydningen endres og endringens betydning for salgspris.

La oss først se på utviklingen over tid. Vi begynner med å se på Norge totalt sett i en periode fra januar 2012 til oktober 2017 (se figur 1). Den horisontale streken viser gjennomsnittet. Litt under 15 prosent av de solgte boligene er altså solgt først etter å ha endret prisantydning. Det er imidlertid store svingninger. Det skyldes både at vi her ser på hele landet (som har utviklet seg ulikt), men også at det i denne tidsperioden har vært både vekst og fall i boligprisene. Etter finanskrisen i 2008/2009 har det norske boligmarkedet falt to ganger, når bankene strammet inn kredittilgangen mot slutten av 2013 og i år hvor spesielt Oslo-markedet har falt betydelig. Vi kan finne igjen disse tidspunktene i figuren. Sammenhengen er intuitiv: når markedet faller vil flere boliger bli liggende usolgt. De som må selge må da gå ned i pris og vi vil få flere endrede prisantydninger.

Figur 1. Andelen (og snittet) av solgte boliger solgt til endret prisantydning, Norge 2012-2017:

For å undersøke nærmere sammenhengen mellom markedssituasjon og andelen salg med endrede prisantydninger ser vi på dem sammen. Vi tar for oss to markeder som har gjennomgått en periode med mye volatilitet de siste årene, nemlig Oslo og Rogaland. Se figur 2 og 3.

Figur 2. Utvikling i salg til endret prisantydning og prisutvikling, Oslo 2012-2017

Figur 3. Utvikling i salg til endret prisantydning og prisutvikling, Rogaland 2012-2017

Figurene viser en klar negativ sammenheng mellom prisutvikling og andelen salg med endret prisantydning. Når prisene faller over en lengre periode, øker antallet boliger solgt til endret prisantydning. Altså, når prisene faller må flere justere ned prisen for å få solgt. Figurene viser også at andelen solgt med endret prisantydning er mindre responsiv på prisøkning enn prisfall, spesielt i Oslo i 2016 ser vi dette. Forklaringen på dette kan være at det alltid vil være et visst innslag av feilprising, selv i oppgangstider. Basert på grafen for Oslo kan det se ut til at dette nivået ligger på mellom 5 og 10 prosent av salgene.

La oss så se på spredningen på selve endringen. Vi ser først på hvor mye prisene justeres. Figur 4 viser hvor mye prisene er endret på de boligene som ble solgt med endret prisantydning i Norge fra januar 2016 til oktober i år.

Figur 4. Prosentvis prisendring for boliger solgt med endret prisantydning, Norge 2016-2017

Medianendring (markert med rød strek) i prisantydning er -5,6 prosent. Dette resultatet er omtrent som forventet. For å få boligannonsen på toppen av finn.no må selger redusere prisantydning med minst 5 prosent eller 300 000 kroner. Alternativt kan selger trekke boligen i minst 20 dager. Når vi i tillegg tar hensyn til at prisene ofte skal ende på et rundt tall er det naturlig at det er en viss spredning.

Hva er så resultatet av prisreduksjonen? Hvordan påvirkes oppnådd salgspris av prisnedsettelsen? Figur 5 viser forskjellen på realisert salgspris og opprinnelig prisantydning.

Figur 5. Forskjellen mellom salgspris og opprinnelig prisantydning for boliger solgt med endret prisantydning, Norge 2016-2017

Medianforskjellen mellom endelig salgspris og opprinnelig prisantydning er -8.1 prosent. Det er altså lavere enn medianforskjellen mellom første og andre prisantydning. Det betyr at selv om prisantydningen er redusert, må man enda lengre ned i pris for å få solgt. Likevel ser vi at det er en del boliger som etter å ha satt ned prisantydningen faktisk oppnår høyere pris enn til og med opprinnelig prisantydning. Man kan tenke seg at man ved å gå ned i pris har trukket til seg flere potensielle kjøpere som har blitt med i en budrunde. Under har vi trukket ut antallet og andelen i de ulike situasjonene.

Tabellen viser at de fleste (82 prosent) ender opp med å selge til en lavere pris enn den nye prisantydningen. Likevel, i 4 prosent av tilfellene oppnådde selger en høyere pris enn den opprinnelige prisantydningen.

Oppsummering
Vi har i denne korte analysen sett nærmere på utbredelsen og effekten av endrede prisantydninger. Vi ser en klar sammenheng mellom prisutvikling og antall boliger med endret prisantydning. Når markedet faller må flere endre prisantydning for å få solgt. Vi finner også at de som setter ned prisantydningen oftest må selge for en lavere pris enn ny prisantydning. Likevel oppnår mange en høyere pris enn ny prisantydning og noen selger sågar til en høyere pris enn opprinnelig prisantydning. I vedleggene har vi trukket ut andelen boliger solgt med endret prisantydning for landets 40 største kommuner for hvert kvartal siden januar 2012.

Vedlegg: Andel boliger solgt med endret prisantydning, 40 mest folkerike kommuner 2012-2017: