Er lokkeprising bevisst underprising eller en systemfeil?
I et til tider overopphetet Oslomarked har mistanken om lokkepriser igjen dukket opp det siste året. Det er ikke et nytt fenomen, bevisst lokkeprising har tidligere vært en utfordring i eiendomsmeglingsbransjen.
På 2000-tallet løste eiendomsmeglerne i Bergen gjennom et felles bransjeinitiativ selv utfordringen. For å få slutt på lokkeprising i Oslo-markedet vedtok Eiendom Norge i 2013 retningslinjer som medlemsforetakene sluttet seg til. Dette løste tilsynelatende mange utfordringer. I ettertid kan man spørre seg om det var et tregere marked som løste det, siden diskusjonen igjen har blusset opp.
– Som boligkjøper har man en berettiget forventning om at prisantydningen er reell. Det betyr at prisantydningen skal reflektere en pris som selger på markedsføringstidspunktet er villig til å selge for. En prisantydning som settes lavere enn dette er villedende, skriver fagdirektør Tonje Hovde Skjelbostad i Forbrukerombudet i en blogg på våre nettsider.
Min oppfatning er at alle i eiendomsmeglingsbransjen er enige i dette. I Eiendom Norge har vi løpende dialog med nærmest alle foretak om problemstillingen, og absolutt alle er enige: Lokkepriser er vi prinsipielt i mot, og er ikke noe vi driver med.
Hvorfor dukker dette da likevel stadig opp som et problem?
Jeg mener bransjen må ta inn over seg at selv om bransjen selv ikke mener en driver med lokkeprising, så oppleves det slik ut i markedet. Dette er et selvfølgelig omdømmeproblem, men det kan også være en direkte systemfeil i hvordan markedet er satt sammen.
– Når enkelte meglere konsekvent setter prisantydning lavere enn takst, da er det grunn til å sjekke årsaken til dette. Ikke minst i boligområder hvor mange leiligheter går til langt over takst, sier Forbrukerombud Gry Nergård til Dagens Næringsliv i dag, og varsler en storaksjon i høst.
Det er helt riktig som Nergård sier, hvis man bevisst setter en prisantydning under takstnivået i et marked som vi nå har hatt i Oslo, så bør man ha gode grunner for det som megler. Jeg håper og tror likevel at en slik systematisk prising under verditakst er mer unntakene enn hovedregelen.
Men det som ikke er et unntak, er at mange meglere setter en prisantydning lik verditakst. Og vi er nå inne på noe av kjernen i problemstillingen.
En av eiendomsmeglerens primære oppgaver er å oppnå en best mulig pris for boligselger. Det skal selvfølgelig gjøres samtidig som begge parters interesser blir ivaretatt, og innenfor gjeldende regelverk, deriblant bransjenormen. Mange eiendomsmeglere mener det er ytterst krevende å sette en prisantydning over takstnivået, fordi man har erfart eller er redd for at markedet vil respondere negativt. Kommer det ikke noen på visninger, så er det mer krevende å få solgt boligen, og man gjør ikke den jobben man er ansatt for å gjøre.
I de regionene hvor takstmann ikke setter verdi så er lokkeprisproblematikk helt fraværende. Det har vi sett bl.a. i Trondheim, Stavanger og Kristiansand. Det har vært perioder der prisene har steget mye, men siden eiendomsmegler kun setter prisen så er avviket historisk vesentlig mindre mellom prisantydning og solgt-pris, enn f.eks. i Oslo og Bergen.
Vi i eiendomsmeglingsbransjen har alltid ment at den naturlige rollefordelingen mellom eiendomsmegler- og takstbransjen går på fordeling av ansvar på markedskunnskap og teknisk kunnskap. Jeg mener vi har stor nytte av at takstmannen beskriver en teknisk verdi på eiendommene som selges, men markedsprisen basert på den tekniske rapporten er eiendomsmegleren mer kompetent til å sette. Av de store byene er det kun i Oslo og Bergen man ikke har innrettet seg slik.
Men før vi eventuelt får til en slik systemendring tror jeg bransjen selv må ta tak i prisingen av boliger i Oslo. Mener eiendomsmegleren at boligens verdi skal ligge over verditaksten og/eller boligselger ikke vil akseptere en pris på verditakst, ja da skal prisantydningen settes høyere.
Her er bransjenormen klar.