På talerstolen i Oslo bystyret sist onsdag gjentok Oslos nye byrådsleder, Raymond Johansen (Ap), at det mangler 20 000 boliger i Oslo og at vi trenger 120.000 boliger i Oslo frem til 2030 .

Det bør bygges flere boliger i Oslo og Akershus i dag, men spørsmålet er hvor mange? Og: hva er det reelle boligbehovet?

I Stavanger-regionen ser vi nå at er det bygget flere boliger enn det markedet har behov for. Det samme har vi det siste tiåret sett i byer som Tromsø og Kristiansand, der vi har hatt perioder med tilbudsoverskudd.

Markedet har håndtert tilbudsoverskuddet i Tromsø og Kristiansand, siden norsk økonomi har utviklet seg svært sterkt i samme periode. Det som skjer er at boligbyggingen stopper opp, og markedet bruker tid på å absorbere alle boligene til salgs, før boligbyggingen tar seg opp igjen.

Det som derimot er et skremmende scenario er overbygging i kombinasjon med nedgangskonjunktur.

Risikoen med å bygge for lite er gjeldsvekst og stigende boligpriser, og politikerne har et ansvar å legge forholdene til rette for at tilbudssiden raskt kan møte etterspørselen. Men det er etter mitt syn feil å låse politikken til et måltall som er fundamentert i svært usikre faktorer.

For boligbehovet er dynamisk. Boligbehovet endrer seg, og det gjerne svært raskt.

I Rogaland var det for tre år siden en etablert sannhet at det ikke ble bygd nok boliger. Politikerne regulerte villig tomtearealer, bankene finansierte gjerne og boligbyggerne kastet ut alt de klarte for å møte den store etterspørselen. Det gikk til og med så langt at Sandnes kommune etablerte et eget tomteselskap, der kommunen kjøpte tomtearealer.

Å bygge for lite boliger skaper utvilsomt press i markedet, og er en viktig driver i boligmarkedet, ja, kanskje til og med den viktigste driveren ved siden av kredittilgang.

Men hva er riktig nivå på boligbygging?

I debatten om boligbygging har vi nå vent oss til det som på kort tid har etablert seg som et forventet befolkningsvekst-nivå, cirka 60.000 per år.

Når Boligprodusentene har proklamert at det kreves 37.000 boliger for å møte SSBs mediananslag på befolkningsvekst i 2020, så bygger dette på de beste estimatene for framskrivninger i befolkningen. Men det hefter likevel stor usikkerhet til dette måltallet. Selv ikke SSB forutså arbeidsinnvandringen etter 2004 som en konsekvens av Schengen-avtalen. Framskrivningene nå betinger en fortsatt høy grad av arbeidsinnvandring, en innvandring vi vet for lite om, og som uansett kan endre seg raskt. Dette ser vi nå blant annet i Rogaland, hvor det nå er netto innenlandsk flyttetap.

Uten arbeidsinnvandring ville mange av de store byene hatt flat eller negativ befolkningsvekst, og da trenger vi ikke like mange nye boliger. Dette gjelder også Oslo, der nettoflytting til Oslo fra andre norske kommuner har vært negativ.

Hva er da riktig nivå for boligbyggingen?

Svaret på det har jeg ikke, for det tallet er dynamisk.

I Oslo-regionen trengs det nok fremdeles mange nye boliger, men tre ganger så mange som det bygges i dag?

Det tviler jeg sterkt på.

Løsningen på boligbehovet, er som flere boligbyggere deriblant Baard Schumann i Selvaag har påpekt, tilstrekkelige tomtereserver.

Vi trenger mange flere ferdig regulerte tomter i Oslo enn i dag. Det gamle byrådet i Oslo viste til at tomtereserven var god nok med 20 000 ferdig regulerte tomter. Problemet er bare at halvparten av dette ligger i Bjørvika. Skal markedet kunne bygge nok, trengs det betydelig større tomtereserver enn det, og vi trenger ferdig regulerte tomter mange flere steder i byen.

I så måte er det positivt at Raymond Johansens nye byråd legger opp til en offensiv tomtepolitikk i sin politiske plattform. Vi venter spent på hvordan dette vil manifestere seg i praktisk politikk.

Men konstateringen av at det mangler 20 000 boliger i Oslo er et feilspor, fordi boligbehovet er dynamisk og kan endre seg raskt. Det må også politikere ta innover seg.