Familien består av: En sykepleier, en lærer og deres to barn. Den viktigste forskjellen på familien og den single sykepleieren er at familien har behov for større plass. Vi antar at familien har behov for minst 100 kvadratmeter bolig. Dersom familien kan kjøpe en stor andel av boligene i et område, så er prisene lave og det finnes boliger som dekker familiens behov. Dersom familien ikke kan kjøpe noen av boligene i en by, da er det enten for dyrt eller for små boliger for en familie på fire. Vi har utarbeidet indeksen for noen utvalgte byer i Norge over tid.

Den mest utfordrende beregningen bak familieindeksen er å finne ut hva familien kan kjøpe. En del av utfordringen ligger i at budsjettet vil variere i stor grad mellom familier. Egenkapitalen vil variere fra familie til familie, men for analysens legger vi til grunn at familien har spart opp 15 prosent egenkapital.

Hvor mye lån kan familien få i 2019?

Første steg i analysen er å finne ut hvor mye familien faktisk tjener. Her har vi benyttet data fra Statistisk Sentralbyrå  (SSB). I begynnelsen av 2019 var gjennomsnittlig sykepleierlønn inkludert tillegg på 549 960,-. For lærere var gjennomsnittet 568 080,-. Vi legger også til barnebidrag på 25 000,- i året

Neste spørsmål er hvor mye boliglån man får med en inntekt på 1 143 336. Boliglånsforskriften setter krav til betjeningsevne, gjeldsgrad og nedbetalingstid. Vi følger forskriften og benytter normal bankpraksis for å beregne husholdningsbudsjett.

• 7 Avdrag – Finansforetaket skal kreve maks 30 års nedbetalingstid på annuitetslån der belåningsgraden er over 60 prosent.
• 4 Gjeldsgrad – Boliglånsforskriften sier at lån ikke skal innvilges dersom kundens samlede gjeld overstiger fem ganger brutto årsinntekt. For sykepleierlønnen tilsvarer det 1 143 336*5 = 5 716 680. Vi forutsetter at familien har 400 000 i studielån. Maksimalt boliglån blir da: 5 716 680 – 400 000 = 5 317 000
• 3 Betjeningsevne – Finansforetaket skal beregne kundens evne til å betjene lånet basert på kundens inntekt og alle relevante utgifter, herunder renter, avdrag på lån og normale utgifter til livsopphold. I vurderingen av kundens betjeningsevne skal banken legge inn en renteøkning på 5 prosentpoeng fra det aktuelle rentenivået.

Dersom lånekunden ikke har tilstrekkelige midler til å dekke normale utgifter til livsopphold etter en slik renteøkning, skal lånet ikke innvilges.

For å finne betjeningsevnen til familien må vi beregne alle relevante utgifter. Familien har en bil, et barn i barnehage og et barn på skolefritidsordning (SFO) og 400 000 i studielån. Vi har benyttet SIFOs referansebudsjett å beregne utgifter til mat, klær, personlig pleie, mediebruk, transport, barnehage og SFO. For familien tilsvarer dette 27 612 per måned. Etter å ha lagt til faste boutgifter, studielån og en buffer til sparing så beregner vi alle relevante utgifter til 43 050 per måned. Renter kan trekkes av på skatten, det hensyntas når vi beregner betjeningsevnen.

Med en boliglånsrente på 2,5 prosent må lånekunden tåle en rente på 7,5 prosent. Vi legger til grunn 30 års nedbetalingstid, som er i tråd med boliglånsforskriften. Med 7,5 prosent rente og 30 års nedbetaling kan 1 143 336 i brutto årslønn betjene et boliglån på 5 344 000,-.

Forskriftens paragraf om gjeldsgrad er strengere enn betjeningsevenen for familien, dermed blir maksimalt lånebeløp 5 317 000,-.  Tabell 2 oppsummerer beregningen:

Med 5 316 680 i lån og 85 prosent belåningsgrad kan familien kjøpe en bolig til 6 255 000,-

Hvor stor andel av boligomsetningen kunne familien kjøpe i 2019?

Figur 1 viser hvor stor andel av boligene omsatt i 2019 man hadde hatt råd til med et budsjett på 6 255 000 og krav om minst 100 kvadratmeter. Vi har benyttet samme geografiske inndeling som Eiendom Norge statistikken.

I Oslo er Familieindeksen lavest. I Oslo kunne familien kjøpe 3 av 100 boliger i 2019. Det er en liten del av boligene omsatt og indikerer at det er vanskelig å få seg bolig i Oslo som familie med normal inntekt.

I Bergen kunne familien kjøpe 25 av 100 boliger, mens i Fredrikstad/Sarpsborg, Hamar m/Stange, Ålesund, Kristiansand og Porsgrunn/Skien kunne familien kjøpe rundt 40 prosent av boligene omsatt.

Hvor finnes familieboligene i Bergen og Oslo?

Figur 2 viser familieindeksen på bydelsnivå i Bergen og Oslo. De mest aktuelle bydelene i Oslo er Alna, Søndre Nordstrand og Stovner. For Bergens del er det også få familieboliger tilgjengelig i nærhet til sentrum.

Oppsummering

Familieindeksen viser at norske boligpriser er relativt lave i 2019 gitt dagens rente, inntektsnivå og bankenes kredittpolitikk. En normal familie med et boligbehov på 100 kvadratmeter har gode valgmuligheter. Resultatet gjelder for hele Norge bortsett fra Oslo og sentrale strøk i Bergen. Hensikten med indeksen er å illustrere om det er mulig for en familie med normal inntekt å kunne kjøpe bolig i en gitt by.

Referanser: