– Behov for bedre boliglover
DNs avsløringer om kommunal forkjøpsrett de siste ukene illustrerer svakheter med norsk boliglovgivning, skriver administrerende direktør i Eiendom Norge Christian Vammervold Dreyer.
Innlegget var først på trykk i DN 6. desember 2018.
I følge DN har eiendomsselskapet Fredensborg unnlatt å melde eiendomsoverdragelser av leiegårder til Oslo kommune slik de plikter etter Leiegårdsloven fra 1977. Den over 40 år gamle loven gir nemlig kommuner en forkjøpsrett, enten på egne eller leietakernes vegne, til å kjøpe en leiegård som omsettes på det frie markedet. De som både kjøper og selger en slik eiendom har plikt om å varsle kommunen om transaksjonen, og det har de også et incentiv til, fordi forkjøpsretten ikke vil bortfalle, selv om de måtte glemme å varsle.
Formålet med leiegårdsloven var å gi leietakere en anledning til å bli selveiere, samt sikre kommunen tilgang på egnete studentboliger og kommunale boliger. Mye har imidlertid endret seg i boligmarkedet siden loven trådte i kraft for drøye 40 år siden. Vi har blant annet fått et deregulert bolig- og kredittmarkedet, en EØS-avtale som sikrer likebehandling av offentlige og private aktører og en moderne og profesjonell privat boligsektor, som sikrer et bredt tilbud av boliger på et fritt marked.
Tenke nytt
Mens det på 1970-tallet var tilgangen på boliger som var en av hovedutfordringene for å gjøre leietakere til selveiere, er det i dag prisnivået som gjør enkelte til varige leietakere. I så måte kan man spørre seg om hva loven har å gjøre i et moderne boligmarked.
Hvorfor skal de som tilfeldigvis er leietakere i en leiegård få anledning til en kjøpe boligen til en pris under markedspris?
Og hvorfor skal nettopp kommunen ha forkjøpsrett til studentboliger og kommunale boliger fremfor andre aktører?
Leiegårdsloven er ett av flere eksempler på lover som regulerer boligsektoren som er moden for avskaffelse, revidering og samordning med andre lover.
Etter alle praktiske formål er leiegårdsloven utgått på dato. Eksempelvis er det i dag nesten utenkelig at kommunen skal benytte forkjøpsretten for å erverve studentboliger eller kommunale boliger. Måten tilskudd til studentboliger via Husbanken er organisert gjør at disse midlene er tilrettelagt for studentskipnader og ideelle stiftelser. Kommuner driver derfor i liten grad med studentboliger.
Flere svakheter
Etter kommuneloven er det forbudt for kommuner å erverve aksjeselskap, noe som gjør at kommunen i praksis neppe kan kjøpe en leiegård i dag, da slike gårder nesten uten unntak eies av aksjeselskaper. Årsaken til dette er flere, men en åpenbar grunn er at kjøperne ikke ønsker å utløse dokumentavgift ved å tinglyse eierskiftet. Tinglysingsloven definerer merkelig nok ingen tinglysingsplikt. Med en dokumentavgift på 2,5 prosent som utløses av tinglysing utgjør registering av eierskifte betydelige summer for transaksjoner i 100 millionersklassen. Ved å overdra aksjer i et selskap som eier leiegården unngår man tinglysing og dokumentavgift.
Leiegårder, som loven definerer som en ikke-seksjonert gård med leiligheter, er dessuten en historisk konstruksjon. En eiendomsbesitter eller -utvikler vil i dag ønske å seksjonere en useksjonert leiegård, da det gjør at enhetene i leiegården både kan pantsettes og omsettes alene. Siden det i praksis nærmest ikke lenger etableres slike useksjonerte leiegårder vil det med tiden ikke lenger være flere slike eiendommer igjen på markedet, og loven vil på sikt ikke ha noe virkeområde. Dessuten har allerede hovedregelen i eierseksjonsloven som avgrenset den kommunale forkjøpsretten til useksjonerte leiegårder blitt avskaffet. I juni 2017 vedtok nemlig Stortinget den nye eierseksjonsloven, hvor leietakers forkjøpsrett til eierseksjonen ved salg ble fjernet, nettopp fordi den ble vurdert som urimelig for eieren av eierseksjonen. Kommunal- og moderniseringsdepartementet «glemte» i den sammenheng at forkjøpsretten i eierseksjonsloven legitimerte et unntak i leiegårdsloven. Så fra og med 1. januar 2018 er det faktisk etablert et smutthull i lovverket, hvor gårdeieren kan seksjonere seg bort fra kommunens forkjøpsrett.
Dette illustrerer en av flere svakheter med dagens boliglovgivning. Lover sees ofte ikke i sammenheng og samordnes ikke over departementsgrensene eller innenfor eget departement.
Leiegårdsloven og den kommunale forkjøpsretten illustrerer et behov for bedre boliglover som kan legge til rette for et enda mer velfungerende boligmarked i Norge med en opprettholdelse av den norske boligmodellen. Regjeringen må derfor samordne boligpolitikken og jobbe bedre og mer grundig med boliglovgivningen. En god start er å avskaffe den utdaterte leiegårdsloven.
