Dette innlegget ble holdt på høringen Finanskomiteen på Stortinget om Skattereformen den 15. desember 2015.

Les Eiendom Norges høringsnotat her.

En relativt lav boligbeskatning har tjent oss godt.

Det har bidratt til å skape den norske boligmodellen der 8 av 10 og 95 prosent av oss i løpet av et livsløp eier egen bolig.

Derfor støtter vi regjeringen i å videreføre en lav verdsetting av primærbolig.

Men:

Det er grunn til å minne om at skattleggingen av primærboligen gradvis er blitt skjerpet de senere årene. Innføringen av sjablongsystemet for beregning av likningsverdi for bolig i 2010 og senere justering av disse, har medført en økning av boligbeskatningen i Norge.

I tillegg innebærer å senke satsen for personbeskatning også en reduksjon av rentefradraget for gjeldsrenter og svekker fordelen av å eie egen bolig. Dette kan imidlertid være positivt mot en for sterk boligprisvekst. Vi venter at dette vil endre bankens beregninger ved søknader om boliglån, og i så måte dempe kredittilgangen noe.

Vår boligprisstatistikk viser at boligprisene i Norge i snitt har økt med 31,5 prosent de siste fem årene. I følge våre beregninger er den norske boligmassen p.t. er verd cirka 7000 milliarder (like mye som oljefondet) med en gjeldsgrad på om lag 40 prosent. Prisutviklingen har bidratt til både høyere skatteinntekter når formuesverdiene justeres og høyere innkrevingen av dokumentavgift ved kjøp og salg av eiendom.

Dokumentavgiften utgjør nå omlag mellom 7 og 8 milliarder i årlige inntekter til staten, og avgiften må sees som en del av boligbeskatningen i Norge. Den utløses ved flytting, noe som er samfunnsøkonomisk ugunstig, og i likhet med Scheel-utvalget mener vi dokumentavgiften er uheldig.

Eiendom Norge mener dokumentavgiften er urettferdig, usosial og uhensiktsmessig og bør fjernes i sin helhet. Hvis myndighetene skulle insistere provenynøytralitet kan den eventuelt erstattes med en økning av den generelle eiendomsbeskatningen.

En avskaffelse av dokumentavgiften er på overtid, og må også sies å være en forenkling, da det brukes store ressurser både i vår bransje og i det offentlige på å kreve den inn. Vi tror også at en fjerning kan virke prisdempende, og gjøre det enklere å komme inn på boligmarkedet.

Eiendom Norge mener det viktig å legge til rette for de aller fleste også i fremtiden vil kunne ta del i den norske boligmodellen.

Derfor er det etter vårt syn galt å likestille primærboligen med andre formuesgoder som aksjer og bankinnskudd, fordi boligen først og fremst er et hjem som bør likestilles med velferdsgoder, som arbeid og helse.

Boligen er ikke et investeringsobjekt på linje med aksjer, og investeringer i bolig eller fritidseiendom står som oftest heller ikke som motsetning til investering i næringsvirksomhet.

– – –

La det ikke være noe tvil:

Det er behov for store investeringer i eiendomssektoren i årene som kommer. Årsakene er sterk befolkningsvekst, sentralisering og lav boligbygging gjennom flere år.

Vi hører enkelte snakker ned boliginvesteringer som næringsaktivitet. Eiendom Norge vil advare mot denne retorikken, og minne om at bygg og anlegg står for om lag 20 prosent av BNP.

Boligbransjen er en viktig næring, enten dreier seg om bygging av nye boliger, vedlikehold av eksisterende boliger og tilhørende tjenester. Investeringer i bolig er nødvendig for å opprettholde den norske boligmodellen.

Imidlertid vi må også utvide dette tverrpolitiske målet med en ambisjon om et velfungerende leiemarked, for utleiemarkedet er norsk boligpolitikks glemte kapitel.

Vi trenger en boligsektor som tar hensyn til at folk lever ulike liv og har ulike behov, for i mange livssituasjoner er det helt naturlig å leie.

Derfor støtter vi regjeringen i å opprettholde ordningen med skattefri utleie av inntil halvparten av egen bolig. Vi støtter derimot ikke regjeringen i å opprettholde avskrivningsreglene for profesjonelle investeringer i bolig for utleie.

Da regjeringen tiltrådte var likningsverdien på sekundærboliger og næringseiendom 50 prosent. I 2016 blir den 80 prosent. Til tross for en redusert formuesskatt har denne regjeringen gjennomført en vesentlig skatteskjerpelse av sekundærbolig og næringseiendom. Denne skatteskjerpelsen gjør det mindre attraktivt å investere i bolig for utleie og næringseiendom. Som ved de tidligere justeringene frykter vi at dette kan dempe investeringslysten i bolig for utleie, samt bidra til økte utleiepriser. Den enes sekundærbolig er den andres primærbolig, og utleier vil naturligvis forsøke å skyve sine økte kostnader over på leietager.

Det hevdes ofte at profesjonelle investeringer i bolig er prisdrivende. Å hevde at dette har uheldige effekter for øvrige investeringer i næringsvirksomhet i Norge og/eller boligprisveksten er det vanskelig å finne dokumentasjon for. For Finanstilsynet har i boliglånsundersøkelsen siden 2012 målt andelen lån gitt til kjøp av såkalt sekundærbolig, og den viser at utlån til såkalt sekundærbolig ikke har økt fra 2012 til 2015.

Dagens utleiemarked er kjennetegnet mindre ikke-profesjonelle utleiere og et fravær av store, langsiktige og industrielle aktører. Skal det bygges flere boliger for utleie, må det bli mer attraktivt å investere i bolig. For en profesjonell investor gjør avskrivningsregler at det er lavere avkastning å investere i bolig for utleie fremfor næringseiendom.

Ifølge forskning fra NOVA så skaper dette negative mekanismer i leiemarkedet. Det reduserer antall utleieboliger og øker leieprisene, samt forhindrer profesjonelle og langsiktig aktører fra å investere i utleieboliger.

Løsningen er å harmonisere avskrivningsreglene. En harmonisering vil styre sårt tiltrengt kapital fra annen eiendom til boligutleie og gi Norge flere leieboliger.

Finansdepartementets begrunnelse for å ikke harmonisere avskrivningsreglene er heller tynn. Det påstås at næringseiendom vil kunne falle i verdi, noe boliger angivelige ikke gjør. Vi gjør oppmerksom på at det er ingenting som tyder at næringseiendom faller i verdi. Snarere er transaksjonsvolumet og prisutvikling i næringseiendom rekordhøyt.

Vi oppfordrer myndighetene til å utarbeide en politikk for et mer velfungerende boligutleiemarkedet i Norge.

—
Det er ikke bare avskrivningsreglene som er en svakhet med dagens skattesystem. Det er også systemet for likningsverdsetting av bolig og fritidseiendommer.

Disse beregnes heller vilkårlig, og mer presise likningsverdier vil bidra til et mer rettferdig skattesystem

Eiendom Norge støtter ikke regjeringen i at dagens verdisettingssystem for bolig og fritidseiendommer fungerer tilfredsstillende.

Systemet kan forbedres. Eksempelvis er det en tendens til at eneboliger har lave likningsverdier, sammenlignet med leiligheter i tilsvarende prisklasse, og for fritidseiendommer kan likningsverdiene være svært tilfeldige.

Dagens sjablongssystem for bolig ble innført i 2010 og utarbeides av SSB for Skatteetaten basert på transaksjonsdata fra Eiendom Norges medlemmer via finn.no.

Skatteloven fastslår metoden for beregning av likningsverdier svært detaljert.

Vi finner merkverdig at loven så inngående fastslår metodikk, for ved å inkludere flere variabler er det mulig å gjøre likningsverdiene mer presise. Boligmodellen SSB har utarbeidet for Skatteetaten er enklere enn metoden SSB benytter til å lage sin egen boligprisindeks. Og vår leverandør til Eiendomsmeglerbransjens boligprisstatistikk, Eiendomsverdi, har utviklet en metodikk som er enda mer sofistikert. Selv om metoden ikke vil kunne estimere eksakt markedspris på alle boliger (noe ingen metode kan), er denne metoden betydelig mer presis enn dagens.

Eiendom Norge er uenig med Finansdepartementet i at økt presisjon vil gå på bekostning av en gjennomsiktig metode.  Og vi er også uenig med Finansdepartementet i at det ikke er mulig å etablere et sjablongsystem for fritidseiendommer, slik Scheel-utvalget foreslo.

Selv om omsetningsvolumet av fritidseiendommer per år er relativt lavt, er det mulig å lage et slik system basert på våre medlemmers transaksjonsdata. Et sjablongsystem vil gjøre likningsverdsettelse for fritidseiendommer mer presis og mer rettferdig enn dagens takseringsregler. I dag har både dette takseringssystemet og sjablongsystemet for store variasjoner. Dette kan gjøre betydelig mer presist og mer rettferdig.