Eiendom Norges boligprisstatistikken for september 2017, som vi presenterte i begynnelsen av oktober, viste at boligprisene sank med 1,6 prosent i Norge i september. Det er normal konjunktursyklus i det norske boligmarkedet at boligprisene faller om høsten og stiger om våren. Men styrken i prisnedgangen vi har sett denne høsten i kombinasjon med den svakere utviklingen i boligprisene fra og med april 2017 er sterkere enn vanlig og sterkere enn under det forrige boligprisfallet i Norge høsten 2013.

Dette gjør at vi nå er mer bekymret for boligmarkedets utvikling enn på lang tid, og vi frykter at nedgangen kan bli dyp og kanskje like dyp i prosent som boligprisfallet i Norge i kjølvannet av finanskrisen fra høsten 2007 til desember 2008.

Vi deler derfor ikke helt beskrivelsen av boligmarkedet i statsbudsjett. Sitat: «Det makroøkonomiske bildet tilsier (…) at risikoen for at fall i boligpriser utløser et kraftig tilbakeslag i økonomien på kort sikt, ikke synes stor».

Bare begynnelsen

Eiendom Norges vurdering er at usikkerheten over boligmarkedets utvikling nå er stor og at det ikke har vært større usikkerhet i boligmarkedet enn siden finanskrisen i 2007 og 2008. Et kraftig tilbakeslag i økonomien utløst av boligprisene er kanskje ikke sannsynlig, men det er sannsynlig at boligprisfallet vil påvirke norsk økonomi i negativ forstand.

Under finanskrisen falt boligprisene mye i Norge, samtidig som omsetningen av boliger falt kraftig, og dette fikk sammen med andre faktorer en negativ innvirkning på norsk økonomi. Så langt i 2017 har prisene falt, mens omsetningen har holdt seg relativt stabil, med unntak av enkelte regionale forskjeller. I Oslo har vi hatt en moderat omsetningsnedgang på cirka 6 prosent så langt i år, men vi ser nå tilsvarende tendenser i flere byregioner over store deler av landet.

Det er grunn til å anta at prisfallet vi har sett siden april bare er begynnelsen. Vi forventer en svak utvikling i boligprisene i fjerde kvartal, og vi forventer at boligprisene vil falle ytterligere flere prosentpoeng før nyttår, samt at utviklingen i fjerde kvartal vil bety mye for hvordan boligmarkedet vil utvikle seg i 2018.

Utviklingen i 2018 vil særlig avhenge av to faktorer:

1. I hvor stor grad boligmarkedet før nyttår klarer å ta unna den høye tilbudssiden, som har økt betydelig gjennom året, spesielt i de seks største byene. Det er fremdeles en økende trend i tilbudssiden i alle de store byregionene, og vi må tilbake til juni 2009 for å finne et større antall bruktboliger til salgs i Norge enn nå i oktober.
2. Selv om det ikke finnes en god statistikk for ferdigstillelsen av nye boliger, så er det grunn til å forvente et stort antall ferdigstillelser i tiden fremover, noe som vil øke tilbudssiden ytterligere. Igangsettingen av nye boliger tok seg betydelig opp fra og med høsten 2015 og gjennom 2016. Med en byggetid på cirka to år fra spaden settes i jorda til boligene overleveres, venter vi mange ferdigstillelser gjennom 2018. Hvor stor ferdigstillelsen faktisk blir vil ha avgjørende betydning for boligprisutviklingen, da storparten av kjøperne av nye boligprosjekter skal selge en bruktbolig før overtagelse av en ny bolig. Dette vil påvirke utbudet av bruktboliger, og et større utbud i kombinasjon med innstrammingene på kredittsiden gjennom boliglånsforskriften, tilsier en moderat boligprisutvikling i første halvår 2018.

Bekymringsfull utvikling

Vår oppfatning er derfor at regjeringen legger et for optimistisk syn til grunn i sin fremstilling av utviklingen i det norske boligmarkedet, og dermed utviklingens innvirkning på veksten i norsk økonomi. Et vedvarende fall i prisutvikling, til tross for den rekordsterke boligprisutviklingen i 2016, er bekymringsfullt, fordi en svakere boligprisutvikling og et kraftig omslag i boligprisene vil påvirke andre deler av økonomien.

Vi ser allerede at gjeldsveksten, i tråd med intensjonene i boliglånsforskriften avtar særlig i tredje kvartal 2017, ifølge Norges Banks ferske utlånsundersøkelse. Dette er positivt med tanke på risikoen i det finansielle systemet som gjeldsveksten de senere årene har bygget opp. Men det er grunn til å tro at et for langvarig og et for dypt boligprisfall i Norge vil få innvirkning på både arbeidsmarkedet og husholdningens konsum.

Lavere gjeldsvekst i husholdningene vil nødvendigvis innebære lavere forbruk i husholdningene og et boligprisfall vil påvirke og påvirker allerede igangsettingen og salget av nye boligprosjekter. I ytterste konsekvens kan vi risikere at boligprisfallet gjør at boligbyggingen stopper opp, selv om det er et underliggende boligbehov. Dette har vi sett mange ganger tidligere, og følger et ganske typisk mønster. Ulempen med et fall i boligbyggingen er at dette som regel vil etterfølges av en rekyl når boligprisene tar seg opp igjen. Fordi det tar lang tid å bygge boliger, mens etterspørselen kan endres raskt, har konjunktursvingningene i boligmarkedet en tendens til å bli for kraftige, og kanskje også kraftigere enn nødvendig, hvis rammevilkårene både på tilbudssiden og etterspørselssiden hadde vært mer stabile.

Må være oppmerksomme

Dessuten er det grunn å være oppmerksom på at boliginvesteringene, altså boligbyggingen, sysselsetter mange i bygg- og anleggsektoren i Norge, og utgjør ifølge Prognosesenteret estimater om lag 15-16 prosent av BNP i 2017. I følge SSB tok boliginvesteringene i 2016 i Norge over for olje som vekstmotor i norsk økonomi. Et vedvarende sterkt fall i igangsetting og salg av nye boliger i Norge vil derfor kunne slå ut på sysselsettingen innen bygg og anlegg i Norge allerede i 2018.

Vi vil derfor advare mot å ta for lett på det boligprisfallet vi har sett så langt i Norge. Både for den enkelte som blir rammet av fallet fordi de bytter bolig i perioden og for samfunnet som sådann.

Etter vårt syn er det derfor grunn til å tro at den skjerpete boliglånsforskriften som ble innført fra 1. januar 2017 blir revidert. En oppheving eller lemping på kravene i boliglånsforskriften er også i tråd med Finanstilsynet råd i forkant av den første boliglånsforskriften sommeren 2015. Hvis ikke man revurderer boliglånsforskriften frykter vi at boligprisfallet vil smitte over i andre deler av økonomien, og det til tross for andre indikatorer viser en positiv utvikling.

Les hele høringssvaret her.