Verdien av den norske boligmassen
Hvor stor er verdien på Norges boligmasse? Som de gjør hvert år, har våre samarbeidspartnere i Eiendomsverdi utforsket dette i denne månedens Fakta om Boligmarkedet.
Tradisjonen tro presenterer Eiendomsverdi i dette Fakta om boligmarkedet vårt estimat av den samlede verdien av landets boliger og fritidsboliger. Eiendomsverdi har identifisert 2,1 millioner boliger og over 420 000 fritidsboliger i våre databaser. Total verdi for disse eiendommene er beregnet til 10 333 milliarder kroner.
Verdien av boligmassen er en viktig samfunnsøkonomisk størrelse fordi verdiene utgjør størsteparten av husholdningenes formuesverdier. Ved å sammenstille boligverdiene med husholdningenes samlede gjeld kan vi si noe om forholdet mellom aktiva og gjeld i Norge. Ifølge Statistisk Sentralbyrås kredittindikator for august 2021 har norske husholdninger en samlet gjeld på 3 927 milliarder kroner. Husholdningenes gjeld utgjør 38 prosent av samlet verdi på bolig- og fritidsboligmassen. I 2019 var tilsvarende tall 42 prosent.
For å sette verdien av boligbeholdningen i perspektiv kan vi sammenlikne verdien av boligene med verdien av Oljefondet. Ved utgangen av 2. kvartal 2021 var Oljefondets markedsverdi på 11 673 milliarder kroner2. Verdiene i Oljefondet og det norske boligmarkedet er i samme størrelsesorden. Likevel kan Oljefondet i teorien kjøpe hele den norske boligmassen og fortsatt sitte igjen med 1 340 milliarder kroner. Da vi gjorde tilsvarende analyse i 2019 var oljefondets markedsverdi marginalt lavere enn boligformuen.
Hvordan har vi kommet frem til verdien av den norske boligmassen? Vi begynner med å identifisere alle boliger i landet før vi deretter estimerer verdien av hver enkelt bolig. Identifiseringen av den enkelte bolig baserer seg på landets nasjonale matrikkel og borettslagsregisteret. I vårt utvalg er ikke aksje- og obligasjonsleiligheter inkludert, og det er heller ikke hybelhus eller landbrukseiendommer. Når vi summerer alle de eiendommene vi kan identifisere som boliger og fritidsboliger finner vi rundt 2 110 000 boliger og 423 000 fritidsboliger. Til sammenligning med sist vi gjorde denne undersøkelsen i 2019, er dette en økning på 3 prosent for både boliger og fritidsboliger. Endringen i beholdningen skyldes henholdsvis nybygg og saneringer som trekker i hver sin retning, med en netto tilførsel på 78 750 boliger.
I tabell 1 har vi sett på den geografiske fordelingen av de over 2,5 millioner boligene brutt ned på boligtype. Boligmassen i Norge preges av eneboliger ved å utgjøre i overkant av 1 million av den totale massen på 2,5 millioner. Eneboliger er den vanligste boligtypen i samtlige av Norges fylker, med unntak av Oslo hvor fire av fem boliger er leiligheter. Det høyeste antallet fritidsboliger finner vi i Innlandet.
En av Eiendomsverdis sentrale leveranser er avansert statistisk verdivurdering av norske boliger. Denne gjør oss i stand til å estimere verdien på alle boligene i Norge og deretter legge sammen alle estimatene. Basert på denne metoden har vi estimert verdien av den norske boligbeholdningen til 10 333 milliarder kroner. I tabell 2 har vi brutt ned denne verdien på fylkesnivå, fordelt på boligtype. Det er eneboliger som utgjør størst andel av den totale verdien, hvor Viken er den største driveren. For leiligheter er det Oslo som har høyest estimert verdi. Innlandet har flest fritidsboliger, men fritidsboligene i Viken har likevel en høyere totalverdi.
I tabell 3 har vi sett nærmere sett på de geografiske gjennomsnittprisene for hver boligtype. Både tomannsboliger og rekkehus har høyere gjennomsnittlig verdi enn eneboliger. Dette skyldes at det er byer med normalt høye boligpriser som har flest av denne boligtypen. For alle boligtyper er den gjennomsnittlige verdien høyest i Oslo. Eksempelvis er gjennomsnittlig verdi for en enebolig i Oslo nesten 14 millioner kroner. Dette er like over tre ganger så mye som landsgjennomsnittet.
Estimatene er også brutt ned på kommunenivå med samlet og gjennomsnittlig verdi per boligtype, samt antall boliger i hver kommune. Dette er lagt til vedlegg 1.
Oppsummering
Vi ser at verdien på boligene våre har vokst betraktelig de siste to årene. Verdien på boligmassen stiger mer enn gjelden på husholdningene, men ikke like mye som Oljefondet. Det er store geografiske forskjeller og nesten 46 prosent av de norske boligverdiene ligger i Oslo og Viken, mot kun 33 prosent av antallet, som tilsier at verdien på boligmassen i Oslo og Viken er størst fordi det både er mange og dyre boliger der.