I år er tallet 8 528 milliarder kroner. Eiendomsverdi dykker i denne månedens «Fakta om boligmarkedet» dypere ned i de ulike fylkene og sammenligner med andre størrelser i økonomien.

For å estimere den totale norske boligformuen må vi først identifisere alle boliger i landet og deretter estimere verdien på hver av dem. Vi starter med identifiseringen. Eiendomsverdi baserer seg på landets nasjonale matrikkel. I denne databasen registreres løpende alle eiendommer og bygninger. Ved å summere alle de eiendommene vi kan identifisere som boliger og fritidseiendommer, finner vi i år rundt 2 045 000 boliger og 409 000 fritidseiendommer.

Dette er en økning på under 1 prosent fra 2018. Endringer i beholdningen skyldes hhv. nybygg og saneringer som trekker i hver sin retning. En viktig bemerkning er at vi her ikke teller aksje- og obligasjonsleiligheter, ei heller hybelhus eller landbrukseiendommer. En interessant observasjon er at befolkningen i Norge steg relativt sett like mye som antallet boliger i samme periode. Økningen i fritidseiendommer var noe sterkere, men det er naturlig at denne beholdningen samvarierer mer med for eksempel konjunkturene enn folketallet.

Neste steg er å estimere de 2,5 millioner eiendommene hver for seg. Til det bruker vi vår modell for verdiestimering. Vi legger så sammen alle estimatene og kommer frem til en total bolig- og fritidseiendomsformue på 8 528 milliarder kroner. Av dette er boligene estimert til 7 677 milliarder og fritidseiendommene 851 milliarder.

Verdien av boligmassen er en makroøkonomisk viktig størrelse. Siden boligverdiene utgjør størsteparten av husholdningenes formuesverdier, sier dette tallet blant annet noe om husholdningenes aktiva i forhold til gjeldssituasjonen. Nasjonale tall fra SSB opplyser at husholdningenes gjeld ved utgangen av oktober utgjorde 3 598 milliarder kroner. Basert på våre beregninger av total boligformue, utgjør dermed husholdningenes gjeld 42% av dagens verdi på samlet bolig- og fritidseiendomsmasse. Ved tilsvarende beregning i fjor var gjelden sammenlignet med boligformuen 41%. Forholdet mellom gjeld og boligverdi har altså totalt sett kun økt marginalt siden i fjor.

En annen variabel i samme størrelsesorden som den estimerte boligformuen er Oljefondet. Den totale markedsverdien på fondet var i 2018 8 256 milliarder kroner, altså så vidt lavere enn den estimerte boligformuen det året. Ved inngangen av desember i år er imidlertid Oljefondets markedsverdi på rekordhøye 10 100 milliarder. Selv om boligprisveksten i år har vært noe svakere enn tidligere er nok hovedgrunnen til den ulike utviklingen en sterk vekst for Oljefondet, mye drevet av svekket norsk kronekurs og vekst i det globale aksjemarkedet.

Vi skal videre bryte estimatet ned på både boligtype og fylke og deretter se på snittestimatene. Som vi ser i den første tabellen på neste side er Oslo og Akershus fylkene med klart størst verdier, totalt sett. For Oslo sin del er det i stor grad leilighetene som trekker opp, mens for Akershus er det eneboligene som drar. Finnmark er, i år som i fjor, i andre enden av skalaen. Legg merke til at i Oppland fylke utgjør fritidsboligverdiene mer enn en tredjedel av de totale verdiene.

I neste tabell ser vi på snittestimatene. Det er også her store geografiske forskjeller. Oslo og Akershus er i tillegg til å være fylkene med høyest totalestimat, også fylkene med de høyeste prisene per bolig. I Oslo er selv leilighetene i snitt estimert til høyere priser enn eneboliger i alle andre fylker utenom Akershus. Vi legger også merke til at mens Buskerud var fylket med høyest totalverdi for fritidsboliger har Vestfold høyest snittverdi.

På sidene nedenfor presenterer vi statistikken brutt ned på hver enkelt kommune.