Pandemien har for mange ført til hjemmekontor, hjemmeskole og treningsrom i kjelleren. Dette skulle tilsi økt etterspørsel etter flere kvadratmeter og større boliger.

De to siste årene har vi tilbrakt mer tid enn vanlig i hjemmet. Boligen har blitt både arbeidsplass og klasserom i tillegg til oppholdssted for en begrenset fritid. Mer tid tilbragt i hjemmet gir ønske om mer plass. Dette har sammen med reduserte boliglånsrenter gitt et etterspørselsskift i boligmarkedet de siste årene.

Et av boligmarkedets særtrekk er en treg tilbudsside. Når etterspørselen stiger brått, trenger tilbudssiden lang tid på å respondere. Når etterspørselen i begrenset grad kan svares med høyere tilbud, blir resultatet derfor boligprisstigning. Gitt at pandemien har gitt ønske om mer plass burde vi derfor finne ikke bare boligprisstigning, men også endringer i den relative prisingen. Hypotesen er altså at endrede boligpreferanser har ledet til høyere prisvekst for store enn for små boliger de siste årene.

I denne analysen skal vi bryte ned prisveksten på tvers av boligtype. Vi går gjennom de største byene og viser årlig prisutvikling for leilighet og hus (enebolig, tomannsbolig og rekkehus).

Oslo

Vi begynner med hovedstaden. Av figur 1 ser vi at prisveksten i syv av de siste ti årene har vært sterkest for leiligheter. I 2021 var prisveksten mer enn 2 prosentpoeng sterkere for hus. Året før var forskjellen lik, men da i favør av leilighetene. Om det var en effekt gjorde den seg altså gjeldende først en stund ut i pandemien for Oslos del.

Bergen

I Bergen finner vi dels støtte for hypotesen i 2020, men ikke i 2021 da leilighetene igjen hadde høyest vekst. Prisene på hus steg mye, men mindre enn for leilighet som hadde den sterkeste veksten vi har observert de siste ti årene.

Trondheim

Trondheim har mye det samme bildet som Bergen. Etter sterkere prisvekst for hus enn leilighet i 2020, var det i 2021 igjen leilighetene som steg mest.

Stavanger

Stavanger har i majoriteten av de siste ti årene har hatt en sterkere prisutvikling for hus enn leilighet, også i både 2020 og 2021. Her finner vi altså en viss støtte for hypotesen.

Kristiansand

I Kristiansand har boligprisene steget mye de siste årene og 2021 hadde den klart sterkeste veksten vi har observert i løpet av de siste ti årene. Vi finner imidlertid kun støtte for hypotesen i 2020, mens det i 2021 var lik prisutvikling mellom boligtypene.

Tromsø

Boligprisutviklingen i Tromsø har vært svakere enn de andre storbyene de siste årene. Her finner vi, som i Stavanger, noe høyere prisvekst for hus enn leilighet i både 2020 og 2021.

Bodø

Vi tar også med Bodø, en by det har vært mye oppmerksomhet rundt de siste årene. Hele 16,2 prosent steg husprisene i Bodø i 2021. Noe sterkere enn for leilighet, men også der var prisveksten høy.

Kommentarer

Eiendomsverdi finner ingen entydige bevis for at endrede boligpreferanser har gitt utslag i forskjellig prisutvikling mellom hus og leilighet. Kun i Stavanger, Tromsø og Bodø fant vi sterkere prisvekst for hus enn leilighet i begge pandemiårene, men som vi så av historikken var ikke denne forskjellen uvanlig i disse byene.

Mangelen på bevis betyr ikke nødvendigvis at vi skal avskrive hypotesen uten videre. Sammensetningen av boligmassen i ulike byer kan være noe som påvirker resultatet. Oslo skiller seg for eksempel fra de andre storbyene med høyere prisnivåer og en betydelig lavere andel hus. Dette kan bety at terskelen for å bytte fra leilighet til hus her er høyere enn for de andre byene. Siden drømmeboligen ikke er tilgjengelig i nærområdet skulle det tilsi økt utflytting fra hovedstaden.

De reduserte boliglånsrentene introdusert i starten av pandemien ga også økte boligbudsjett for mange i starten av boligkarrieren, en gruppe som i stor grad etterspør de mindre boligene. Muligens var denne effekten av vel så stor betydning som de endrede preferansene for andre grupper, og noe som igjen utlignet forskjellene i boligprisvekst.

Oppsummert

Eiendomsverdi har i denne månedens Fakta om boligmarkedet undersøkt om pandemien har gitt endrede boligpreferanser som igjen har gitt ulik prisutvikling for hus og leilighet. Eiendomsverdi observerer sterk prisvekst for både leiligheter og hus, men finner ikke direkte bevis for hypotesen.