Salig surr om sekundærboliger
Flere politikere tar til orde for å skattlegge sekundærbolig hardere. Det kan øke leiepriser og erstatte småinvestorene med store profesjonelle utleiere.
Innlegget ble først publisert i DN 16. januar 2022.
Misforståelsene om sekundærboliger florerer. Man kan for eksempel høre påstander om at det automatisk blir lettere for førstegangskjøpere hvis sekundærboligandelen synker eller at flere vil bli eiere av egen bolig dersom sekundærboliger skattes hardere.
Det er ikke sikkert verden er så enkel.
La oss ta Oslo som eksempel. Her har andelen sekundærboliger sunket noe de siste årene ifølge tall fra Ambita og Samfunnsøkonomisk Analyse. Samtidig melder Statistisk sentralbyrå at andelen som leier bolig har økt med 1,4 prosentpoeng i perioden 2015–20. Reduksjonen i andelen som eier bolig er identisk.
Hvordan kan det så ha seg at andelen som leier øker samtidig som andelen sekundærboliger synker?
For å forstå dette er det ett vesentlig poeng man må ha med seg: Alle utleieboliger er ikke sekundærboliger, og alle sekundærboliger er ikke utleieboliger.
Sekundærbolig er en skattemessig betegnelse på boliger eid av privatpersoner som ikke kan karakteriseres som primærbolig eller fritidseiendom. Noen leier ut sekundærboligen sin, mens andre bruker den som pendlerbolig, hytte i byen eller lar barna bo i den.
Mange har nok også beholdt rimelige boliger i grisgrendte strøk som har vært i familiens eie uten at de lenger brukes som fast bolig. Den høyeste andelen sekundærboliger finner man ikke overraskende i Innlandet, Nordland og Troms og Finnmark.
Utleieboliger som eies av profesjonelle utleieselskaper som Thon Eiendom, Selvaag Utleiebolig eller Heimstaden er imidlertid ikke sekundærboliger, siden de ikke eies av privatpersoner. Når andelen som leier går opp, samtidig som andelen sekundærboliger går ned, kan en del av forklaringen være at de store profesjonelle utleierne vinner markedsandeler på bekostning av de småinvestorene som eier sekundærboliger.
Det er derfor på ingen måte gitt at det blir lettere å være førstegangskjøper selv om andelen sekundærboliger går ned. Andelen av boligbeholdningen som er tilgjengelig for primærboligkjøpere har ikke nødvendigvis blitt større hvis andelen utleieboliger har steget mer enn reduksjonen i antall sekundærboliger.
Flere politikere tar til orde for å skattlegge sekundærbolig hardere, og byrådet i Oslo ønsker lovhjemmel for å øke eiendomsskatten på sekundærboliger. Fra årsskiftet ble verdsettelsesrabatten på sekundærboliger redusert til magre fem prosent. Det politiske motivet synes å være å gjøre det lettere å kjøpe bolig gjennom å gjøre det mindre lønnsomt å eie sekundærboliger.
Jeg skal ikke ta stilling til om det er dumt eller lurt å skatte sekundærbolig hardere – kun illustrere hva som kan være virkningen av å gjøre det.
Økt sekundærboligskatt rammer ikke de store profesjonelle utleierne, siden de ikke eier sekundærboliger. Den økte skatten vil imidlertid ramme småinvestorene som eier et par leiligheter for utleie og svekke lønnsomheten deres. Over tid vil redusert lønnsomhet trolig føre til at det blir færre sekundærboliger for utleie. I tillegg vil den ramme de som eier sekundærboliger av andre årsaker enn utleie.
Det er ingen grunn til å tro at etterspørselen etter utleiebolig fra studenter, nyskilte eller andre vil gå ned som følge av at det blir færre sekundærboliger for utleie. Det er mer sannsynlig at leieprisene stiger på grunn av svekket tilbud kombinert med at de store profesjonelle utleierne tar over mer av utleiemarkedet.
Hvis politikernes mål er økte leiepriser eller å erstatte småinvestorene med de store profesjonelle utleierne, er økt beskatning av småinvestorene som eier sekundærboliger derfor et effektivt virkemiddel.
