Norge har en av de høyeste eierratene til egen bolig i verden. Dette har både historiske og politiske årsaker.

Allerede i 1920 var over 50 % av norske husstander selveiere. Denne linjen ble videreført av det første norske boligkooperativet, Oslo Bolig og Sparelag (OBOS), etablert i 1929, som skilte seg fra tilsvarende boligkooperativer i andre land. Medlemmene skulle ikke leie boligen fra boligkooperativet. De skulle eie den selv som en andel i et borettslag. I etterkrigstiden ble eierskap til egen bolig en viktig sak både i Norge og mange andre vestlige land. Og det er blitt et tverrpolitisk mål at nordmenn skal eie sin egen bolig.

I løpet av livet eier over 90 % av alle nordmenn sin egen bolig, og 8 av 10 nordmenn eier sin egen bolig til enhver tid.

Den norske boligmodellen innebærer en demokratisering av eierskap i samfunnet og bolig er et grunnleggende velferdsgode ved siden av arbeid og helse. Primærboligen er nordmenns foretrukne spareform og begunstiget i skattesystemet gjennom blant annet fradragsrett for gjeldsrenter, moderat formuesbeskatning og fravær av gevinstbeskatning.

Forskning viser at befolkningen i land med en høy andel boligeiere har høyere snittformue enn land med lav andel boligeiere, samt at å være boligeier har positiv effekt både på boligeierens sparing, deltagelse i arbeidslivet og produktivitet.

Ingen suksesshistorie

Våre naboland Sverige og Danmark valgte en annen modell. Resultatet er en betydelig lavere eierrate og et betydelig større innslag av leietakere i både private og offentlige leieboliger. I Sverige og Danmark fungerte dette bra i starten, men siden har det oppstått store sosiale utfordringer i deres tredje boligsektor.  I mange områder med stort innslag av offentlige boliger har skjedd en stor opphopning av sosiale problemer, fattigdom, kriminalitet, ekstremisme, samt en innlåsingseffekt som forhindrer sosial og økonomisk mobilitet. Dette gir i andre områder store kostnader for samfunnet, noe som vi er blitt forskånet for med den norske boligmodellen. Eksempelvis gikk daværende statsminister i 2018 Lars Løkke Rasmussen i Danmark inn for å rive allmennboliger i 25 områder de definerte som getto – områder hvor store sosial problemer var konsentrert.

Den tredje boligsektoren i våre naboland er langt fra så rosenrødt og den suksesshistorie som det tidvis er blitt fremstilt som her i Norge.

I Norge har vi ingen boområder som kan sammenlignes med hva våre naboland har. Dette til tross så deler vi forslaget situasjonsbeskrivelse. Eierlinjen i det norske samfunnet er under press. Det gjelder særlig på Østlandet, hvor store grupper er utestengt fra å eie egen bolig på grunn av høye boligpriser i kombinasjon med boliglånsforskriften. Sykepleierindeksen Eiendom Norge utgir viser at en singel sykepleier i 2019 bare kunne kjøpe tre til fem prosent av boligene omsatt her. For de andre byene i Norge er andelen betydelig høyere.

Statistikk fra SSB viser at eierraten blant de med lavest inntekter har gått ned de senere årene.

Denne utviklingen, som neppe vil stoppe med det første, utfordrer legitimiteten til den sjenerøse norske boligbeskatningen og subsidiene på om lag 50 milliarder årlig til boligeierne. Dette ti-ået må vi ta debatten om innretningen av den norske boligbeskatningen.

Utfordringer i utlandet

Norge er ikke alene om utfordringer i boligmarkedet, for globalt er det en gryende protestbevegelse mot høye boligpriser og et utilgjengelig boligmarked for folk med vanlige inntekter.

FNs slår fast i sine bærekraftsmål at tilgang til boligmarkedet for alle, er vesentlig både for økonomisk utvikling og fordeling. Og de har bred støtte i forskningen.

Økonomiprofessor Enrico Morietti ved Berkeley har vist hvordan høye boligpriser og lav boligbygging faktisk har negativ effekt på bnp og økonomisk vekst. Høye bokostnader gjør at høyproduktive byer som San Francisco og New York ikke tiltrekker seg tilstrekkelig høykompetent arbeidskraft. Selskaper som Google og Facebook har satt av milliarder for å bygge nye boliger i San Francisco-området.

Høye boligpriser har gjort mange i Norge rike, men høye boligpriser gjør oss også fattigere.

Dette illustrerer viktigheten av å ta utfordringene i boligmarkedet på alvor i stat og kommune på tvers ulike sektorer fra finansiell stabilitet til fordeling, bærekraft og byggteknikk.

For byenes attraktivitet er noe som trolig ikke vil stanse med det første. Som verdens fremste boligøkonom Edward Gleaser har påpekt forsterker kunnskapsøkonomien sentralisering og urbanisering og gjør byene til superproduktive klynger i økonomien.

Tilbudssiden må styrkes

Forslagene en tredje boligsektor gjør lite med årsakene til utfordringene i det norske boligmarkedet.

Hovedproblemet er hovedsakelig å finne på tilbudssiden. Det bygges ikke nok der tilgangen er mindre og boligene dyrest, slik sykepleierindeksen viser. Politikerne burde tale boligbyggingens sak. I dag er snarere summen små og store vedtak om regulering at det er vanskelig bygge, særlig i byene. Og dette er ikke et norsk fenomen. Vi finner det samme i storbyer verden over.

Hovedinnsatsen må derfor rettes mot å styrke tilbudssiden i kombinasjon med infrastrukturinvesteringer i pressområdene. Forskning viser det er nær sammenheng mellom boligbygging og prisutvikling. Bygges det tilstrekkelig vil også prisene holdes seg mer moderate.

Eiendom Norge støtter gjerne ulike piloter på en tredje boligsektor, slik som incentivene til Oslo kommune, men utover piloter er realismen i en reell tredje boligsektor liten. Norge valgte en annen modell og kostnaden knyttet til å gå en annen vei i dag, vil være astronomisk.

Derfor er løsningen heller å forbedre modellen vi har i dag, gjennom blant annet en bedre innretning av boligbeskatningen. Eiendom Norge har derfor foreslått et skatteskift i boligbeskatningen fra transaksjon til eie med fjerning av dokumentavgiften og kommunal eiendomsskatt i bytte mot full verdsettelse opp fra 25 til 100 prosent i formuesskatten. Dette er nært provenynøytralt, og er i tråd med faglig råd fra Scheel-utvalget, IMF og OECD.

Dette vil senke terskelen for å bli boligeier, fordele skattebyrden på bolig jevnere ut over befolkning, øke arbeidsmobilitet og bidrar til økt finansiell stabilitet.