Rentene stiger – lånereguleringen må avskaffes
Jo høyere rentene blir, desto mindre trenger vi stresstesten «må tåle kraftig rentehopp». Gjeldsveksten avtar kraftig allerede, og boligbyggingen bremser opp, skriver Eiendom Norge direktør Henning Lauridsen.
Innlegget ble først publisert i DN 28. mars 2023.
Rett før jul gjennomførte finansminister Trygve Slagsvold Vedum (Sp) nødvendige lettelser i utlånsforskriften. Han varslet samtidig at forskriften skal grundig evalueres nok en gang frem til forskriften utløper 31. desember 2024.
Slik bolig- og kredittmarkedet utvikler seg nå, må utlånsforskriften avskaffes lenge før den tid. Nyboligsalget blir ifølge Boligprodusentene lavere og lavere måned for måned og vi vil i de kommende årene få historisk lav boligbygging. Og det i en tid med historisk sterk befolkningsvekst og svært stor etterspørsel etter bolig, noe den sterke veksten i utleieprisene illustrerer.
Folk vil ha bolig, selv om de ikke nødvendigvis har råd til å kjøpe en bolig der de ønsker å bo.
Realiteten er at utlånsforskriften nå fungerer som konjunkturstyring, i negativ forstand. Selv om vi har fått enkelte lettelser bidrar den stadig høyere renten til at forskriften begrenser kjøpekraften i boligmarkedet for vanlig lønnsmottagere markant.
Mange har råd til å betjene et boliglån i dag, men de får ikke lån fordi de rammes av utlånsforskriften og særlig av stresstesten, og det til tross for at stresstesten fra nyttår ble redusert til tre prosentpoeng.
Jo høyere renten blir, desto mer vil stresstest-regelen begrense kjøpekraften i boligmarkedet og dermed også nyboligsalget og boligbyggingen.
Vi gikk inn i 2023 med en styringsrente på 2,75 prosent, som var over det dobbelte av hva rentebanen tilsa ved inngangen til 2022. Etter det siste rentemøtet i Norges Bank ble rentebanen jekket ytterligere opp. Det er nå sannsynlig at vi får en renteøkning både i mai og i juni, og det kan godt være at styringsrenten ligger på fire prosent ved inngangen til 2024.
Jo høyere renten blir, desto skarpere virker utlånsforskriften.
Gitt utviklingen i inflasjonen globalt og at rentene ute ligger markant høyere enn hos oss, så er det mest sannsynlige scenarioet at rentene skal enda høyere i Norge i tiden fremover. Selv om sentralbankloven ble endret i 2018 og Norges Bank nå har et tredelt mål, inflasjonsmålet, stabil sysselsetting og produksjon og finansiell stabilitet, er signalene fra Norges Bank gjennom høsten er tydelig: Den vektlegger først og fremst inflasjonsmålet på to prosent.
Norges viktigste fastlandsnæring er bygg- og anlegg. Her vil aktiviteten tas betydelig ned fremover både på grunn av lavere nyboligsalg, men også på grunn av lavere aktivitet i offentlig byggeprosjekter, samt høyere kostnader. Boliginvesteringene, slik SSB måler dem i nasjonalregnskapet, er på full fart nedover. I denne situasjonen er det et stort paradoks at det faktisk er et behov for boligene som ikke blir bygget.
For eksempel er det bygget om lag 40.000 for få boliger i Oslo siden år 2000 målt mot befolkningsveksten, noe som har gitt unødvendig høye boligpriser i hovedstaden. Vi bygger i stedet opp et grunnlag for ustabilitet i boligmarkedet og en kraftig økning i bruktboligprisene litt lenger frem tid.
Utlånsforskriftens intensjon var å forebygge for stor gjeldsoppbygning i husholdningene i kjølvannet av finanskrisen, hvor rentene ble holdt svært lave for å stimulere økonomien. Når renten ikke lenger er lav, er denne begrunnelsen falt bort.
For det andre var det vesentlig at forskriften ikke skulle brukes til å finjustere utviklingen i boligpriser og gjeld. Etter Eiendom Norge syn er det nettopp det vi nå gjør med kredittreguleringen.
Da utlånsforskriften, den gang boliglånsforskriften, ble strammet inn i 2017, toppet kredittveksten til husholdningene seg i februar samme år med en 12-måneders vekst i SSBs kredittindikator på 6,6 prosent. I mars 2023 er 12-måneders veksten kun på fire prosent.
Dette er den laveste kredittveksten siden 1990-tallet og trenden er fallende.
I Sverige er gjeldsveksten nå negativ for andre måned på rad. Det er ikke positivt, selv om det selvsagt også bygger ned gjelden i samfunnet.
Negativ gjeldsvekst er et varsel og et tegn på resesjon og et kraftig tilbakeslag i økonomien.
Hvis ikke utlånsforskriften fjernes, vil Norge bevege seg i denne retningen også. Men med normal pris på penger vil prisen også selvsagt regulere etterspørselen etter kreditt på egen hånd, og kredittregulering er unødvendig.
Gjeld er sivilisasjon til tross dens farer for finansiell ustabilitet og bankkriser. Gjeld er et nødvendig instrument for å finansiere velstand, investeringer og nyvinninger her og nå med fremtidige inntekter.
