Politikken er full av paradokser. For utleie er de på grensen til absurde
Regjeringen har satt i gang en boligdugnad for å få flere til å leie ut. Samtidig har den videreført Solberg-regjeringens prosjekt med å øke skatten på utleie for å få færre til å leie ut.
Innlegget ble først publisert i DN 1.september 2023.
Etter å ha vært et glemt kapittel i norsk boligpolitikk er oppmerksomheten plutselig rettet mot leiemarkedet. Utleierne har fått kraftig skatteøkning og regjeringen har satt ned et husleielovutvalg som skal foreslå endringer som styrker leietagernes rettigheter. Det er også trommet sammen et erfaringsnettverk i leiebransjen og lansert en boligdugnad for å få flere til å leie ut til flyktninger, studenter og andre.
Politikken er ofte full av paradokser og indre motsetninger. For leiemarkedspolitikken er de for tiden på grensen til absurde. Ett eksempel er at regjeringen har satt i gang en boligdugnad for å få flere til å leie ut, samtidig som man har videreført Solberg-regjeringens prosjekt med å øke skatten på utleie for å få færre til å leie ut.
Begrunnelsen for økt skatt på sekundærboliger er nemlig at regjeringen vil vri investeringene vekk fra utleieboliger over til andre formuesobjektet der den samfunnsøkonomiske avkastningen er påstått å være høyere.
Verdsettelsesrabatten for aksjer er 20 prosent i skatteåret 2023, mens den er fjernet for sekundærboliger samtidig som formuesskattesatsen er økt. Sekundærboligene utgjør majoriteten av utleieboligene i Norge. I praksis er det innført en straffeskatt på utleie.
Regjeringens begrunnelse for skatten er feil. Boliginvesteringene er altfor lave og en svak tilbudsside i boligmarkedet kan skade både arbeidsmarkedet og bnp. Man skaper også store problemer på leiemarkedet fordi tilbudssiden svekkes i takt med at lønnsomheten ved utleie synker. Tall fra NEF, Ambita og Samfunnsøkonomisk Analyse viser at antall sekundærboliger har falt med 7260 siste tre år.
I Oslo er det ikke lønnsomt for en investor å kjøpe utleiebolig gitt dagens boligpris- og rentenivå. Den løpende avkastningen er negativ. Økt formuesskatt for de som leier ut gjør utleiers regnestykke enda dårligere og vil føre til at det kan ta lang tid før tilførselen av nye utleieboliger overstiger avgangen. Det er dårlig nytt for de som er på jakt etter et sted å bo.
Det er viktig med et velfungerende leiemarked som gir trygghet og forutsigbarhet for de som leier. Tiltak som skal hjelpe leietagerne kan imidlertid skade dem i stedet hvis man ikke skjønner at gode hensikter ikke er nok. Et ferskt eksempel er Rødts representantforslag på Stortinget om å innføre prisregulering i leiemarkedet. SV ønsker også prisregulering velkommen, og MDG virker heller ikke helt fremmed for det.
Ferske erfaringer fra Berlin viser hvor ille det kan gå hvis man glemmer å vurdere markedsvirkningen av et velment tiltak. Der ble det innført et husleietak for 90 prosent av byens utleieboliger i 2020, noe som raskt ble en katastrofe for leietagerne.
Nær 60 prosent av leieboligene forsvant fra leiemarkedet fordi majoriteten av de som leide ut ikke ønsket å fortsette med det under et prisreguleringsregime. Professor Are Oust ved NTNU mener at innføring av prisregulering i Norge vil være en effektiv måte å ramme de svakeste på. Dette har regjeringen i motsetning til SV og Rødt heldigvis skjønt og husleielovutvalget har fått forbud mot å utrede offentlig prisregulering.
Selv etter at tysk Høyesterett etter kort tid satte prisreguleringen til side som grunnlovsstridig har ikke tilbudet av leieboliger kommet tilbake det nivået det lå på før reguleringen ble varslet. Skadevirkningene av eksperimentet i Berlin kan bli langvarige for de svakeste. Skal man hjelpe leietagerne holder det altså ikke med god vilje.
I Danmark inngikk et flertall på venstresiden i Folketinget et forlik høsten 2022 om et toårig pristak på fire prosent leieøkning per år for de 11 prosentene av landets leieboliger der leieprisene inflasjonsjusteres. Utleier kan øke leieprisen ut over taket hvis merkostnader dokumenteres. Det er ikke sikkert vi får svar på om dette pristaket er grunnlovsstridig eller hva som blir virkningene av det, da inflasjonen i Danmark har falt til langt under fire prosent de siste månedene.
Mange leietagere har svak økonomi er i en sårbar situasjon hvis leien stiger. Eiendom Norges utleieboligprisstatistikk viser at leieprisene i storbyene har steget hele 9,3 prosent siste fire kvartaler. I Oslo og Stavanger er veksten enda sterkere.
Årsaken til veksten er en kombinasjon av en enda sterkere etterspørsel enn vanlig fordi mange flyktninger fra Ukraina bosettes i leiemarkedet samtidig som tilbudet svekkes på grunn av kraftig vekst i utleiers kostnader som følge av økt rente, økt skatt og inflasjon. Man skal heller ikke se bort fra at enkelte stortingspolitikeres bruk av begreper som utleiehaier gjør regjeringens boligdugnad vanskeligere.
OECD har gitt Norge råd om å svekke norske leietageres rettigheter for å motivere flere til å leie ut. De viser til at den norske tre-årige minstetiden for leieforhold er lang sammenlignet med tilsvarende regler i andre OECD-land og at dette svekker tilbudet. Et større tilbud av leieboliger vil dempe leieprisene og gjøre det lettere for flere å finne seg en bolig å leie.
Selv om OECDs forslag om å svekke leietagernes rettigheter neppe er veien å gå, illustrerer det hva som kommer til å bli husleielovutvalgets aller største utfordring: balansen mellom tilbud og styrkede rettigheter for de som leier.
Oppgaven utvalget har fått er svært krevende, spesielt gitt tilbudskrisen i deler av leiemarkedet. Endrer utvalget husleieloven på et vis som utleierne oppfatter som ugunstig kan virkningen bli færre leieboliger og høyere leiepris. Styrker de ikke leietagernes rettigheter utfører de på den annen side ikke oppdraget de har fått av regjeringen.
Faren for at utvalget trår feil er stor, og særlig gitt at mandatet de har fått i liten grad fokuserer på tilbudssiden ut over at utvalget skal vurdere mulige markedsvirkninger av endringsforslag.
Regjeringen har kanskje glemt det?
