I sommer kunne vi som flere tidligere år lese om stort press på småleilighetene i Oslo. I denne månedens Fakta om boligmarkedet undersøker vi om trykket på småleilighetene var ekstra stort i år eller om dette er et generelt sommerfenomen.

Småleiligheter er her definert som leiligheter mindre enn 45 kvadratmeter. Øvrige inndelinger i figurene er mellom 45 og 80, og over 80 kvadratmeter. Vi ser på leilighetstransaksjoner i månedene juni, juli og august i Oslo tilbake til 2016.

Vi begynner med å se på antall lagt ut. For alle størrelsesgrupper har 2022 det laveste antallet lagt ut sett mot de foregående seks årene. Sommeren 2022 ble det lagt ut 847 småleiligheter, mot fjorårets 1 101. Vel så interessant er det å se på andelen. Av de 3 599 leilighetene som ble lagt ut for salg sommeren 2022 var 24 prosent under 45 kvm. Dette er så å si eksakt lik andel som de tidligere årene.

I figur 2 ser vi antall solgte leiligheter. Det ble solgt noen færre småleiligheter enn i de to foregående årene, men på nivå med det vi så før pandemien.

Figur 3 viser antall småleiligheter i markedet gjennom sommermånedene, hvor tallet på x-aksen viser dag i året, også omtalt som antall usolgte. For 2022 i gult var tilbudssiden i juni og juli lavere enn de foregående årene, en trend som endret seg noe i august. I august var tilbudssiden på samme nivå som i 2020, men fortsatt lavt sett mot de øvrige årene.

Figur 4 viser omsetningstiden til boligene i utvalget. Omsetningstiden for småleilighetene er i 2022 det nest laveste i perioden med 14 dager, kun slått av 2016. Omsetningstiden for småleilighetene er i år lavere enn pandemiårene 2020 og 2021, noe som også gjelder for leiligheter mellom 45 og 80 kvadratmeter. For de største boligene er omsetningstiden også blant den laveste sammenlignet med tidligere år.

I figur 5 vises avviket mellom salgspris og prisantydning. Avviket for småleiligheter var sommeren 2022 på 5,7 prosent. Dette er det sterkeste siden 2016 da boligprisene i Oslo steg kraftig. Vi ser også at avstanden til de andre boligtypene var ganske markant i 2022.

Figur 6 viser prisutviklingen for hver leilighetsstørrelse gjennom månedene juni, juli og august i perioden 2016 til 2022. 2016 var preget av høy boligprisvekst gjennom sommeren, mens årene etter har vært flatere. Den nest høyeste veksten blant småleilighetene i perioden finner vi i 2019 med 1,8 prosent, hvor årets tall er null-vekst.

Oppsummering

Vi har i denne månedens Fakta om boligmarkedet undersøkt om det har vært ekstra trykk i småleilighetsmarkedet i Oslo denne sommeren. Vi finner at antall småleiligheter lagt ut var lavere enn vanlig, at omsetningstiden var kortere og at de oppnådde en høyere pris/prisantydning enn tidligere år. Vi finner også at det i juni og juli var spesielt få småleiligheter tilgjengelig i markedet. Vi finner imidlertid ikke sterkere boligprisvekst for de mindre leilighetene i 2022 og konkluderer derfor med at om markedet har vært oppfattet som trangere har det i hvert fall ikke gitt utslag i sterkere prisvekst for disse leilighetene.