Det finnes to viktige spørsmål: Er det en prispremie for beliggenhet nærme et kollektivknutepunkt og kan denne effekten skilles fra en ren sentralitetspremie?

At beliggenhet er en viktig faktor for boligprisene, er velkjent. Hvilke faktorer ved beliggenheten som påvirker prisene kan likevel variere. Én forklaring kan være beliggenheten i seg selv, for eksempel en flott utsikt eller gode solforhold. En annen forklaring kan være at beliggenheten er gunstig i forhold til noe annet. Kartet nedenfor viser alle boliger i Oslo og Akershus som punkter i kartet. Fargeskalaen reflekterer prisestimatet, mørk rød lavt estimat og mørk grønn høyt estimat. Man ser et tydelig mønster. Boliger nærmere Oslo sentrum er dyrere, og prisen faller med avstanden.

Men er det utelukkende avstand til Oslo sentrum som er utslagsgivende for prisen? Mange av innbyggerne i Akershus arbeider til daglig i Oslo. En typisk arbeidsreise der man benytter kollektivtransport vil i de fleste tilfeller bestå av tre ulike transportetapper. Fra hjemmet til nærmeste stasjon eller kollektivholdeplass, fra denne stasjonen til stasjonen eller holdeplassen nærmest kontoret og deretter til kontoret. Bor man nærme en stasjon eller holdeplass vil dette redusere den totale pendletiden. Og siden redusert pendletid gir mer fritid og derfor økt betalingsvillighet skulle man kunne forvente høyere priser på boliger som ligger nærmere stasjoner.

Hva er prispremien for kort vei til toget?

For å undersøke det trengs et datasett med salgspriser, samt avstanden fra boligene til nærmeste kollektivknutepunkt. Vi velger togstasjon som viktigste kollektivknutepunkt, da tog er raskeste kollektivtransportmiddel og alle toglinjene i Akershus går til Oslo. Vi har så funnet koordinatene på alle togstasjonene i Akershus og beregnet avstand fra alle boliger til nærmeste stasjon. Videre har vi hentet ut salgsverdier på alle boliger omsatt i Akershus de fem siste årene. Til sist har vi beregnet effekten av avstand til stasjon på salgsprisene. Vi har laget en klassifisering der vi undersøker verdien av å ligge henholdsvis 250, 500 og 1 000 meter fra en stasjon, sammenlignet med å ligge lenger vekk.

Det er en prispremie på 5,7 prosent på boliger som ligger mindre enn 250 meter fra stasjonen. Innenfor 500 meter er premien 3,8 prosent og for boliger mindre enn en kilometer fra stasjonen er premien 2,9 prosent. Effekten ser ut til å forsvinne når vi beveger oss mer enn 2 kilometer fra stasjonen. Vi kan altså konkludere at vi i Akershus finner en sammenheng mellom boligpriser og avstand til nærmeste togstasjon.

Men er denne effekten kun en sentralitetspremie?

Togstasjoner ligger ofte plassert i sentrum av byen eller tettstedet. Dette åpner for at det kan være andre faktorer enn akkurat togstasjonen som gjør at prisene her er høyest. Det kan være nærhet til kafeer og butikker, siden disse også gjerne ligger i sentrum.

For å teste dette må vi undersøke et område der stasjonene har kommet i senere tid, slik at vi har transaksjonsdata både med og uten stasjon. Et slikt tilfelle finner vi i Bergen. Bybanen i Bergen ble påbegynt i 2008 og stod endelig ferdig i 2017 (deler av strekningen ble åpnet underveis). Ved å sammenligne boligprisene i Bergen før og etter innføringen av Bybanen kan vi finne ut om nærhet til kollektivknutepunkt øker boligprisene.

Vi tar utgangspunkt i boliger solgt 2006-2007 og 2018-2019 og måler avstanden fra boligene til nærmeste Bybanestopp. Vi beregner så effekten av nærhet på pris i den første tidsperioden og sammenligner med effekten i den andre.

Det er grunn til å tro at bybanestoppene ikke er tilfeldig plassert, de ble gjerne lagt i bydelssentrumet. Derfor vil vi forvente at en beliggenhet nær disse stedene skulle gi en prispremie også uten Bybanen. Det finner vi. Boliger omsatt i 2006-2007 som lå mindre enn 500 meter fra et (fremtidig) Bybanestopp hadde en prispremie på 4 prosent sammenlignet med de som lå lenger vekk. Ser vi på boligene omsatt i 2018-2019 finner vi imidlertid en prispremie på 7 prosent.

Av dette kan vi konkludere at sentrumsnær beliggenhet hadde en prispremie allerede i 2006-2007, men at denne ble forsterket etter at Bybanen kom. Altså bekrefter det bildet fra Akershus, beliggenhet nær et kollektivknutepunkt gir høyere boligpriser.

Hva forklarer forskjellene mellom funnene i Akershus og Bergen?

For boliger mindre enn 500 meter fra togstasjoner i Akershus fant vi en prispremie på 3,8 prosent. I Bergen var det samme tallet 4 prosent før Bybanen ble bygget og hele 7 prosent etter den stod ferdig. Det er nok flere grunner til disse forskjellene. En viktig faktor er pendlemønster. Om andelen pendlere er stor vil sentralitet kunne gi en høyere prispremie enn i områder med færre pendlere. Videre er likheten i pendlemønsteret viktig. Om mange reiser samme vei og fra de samme stasjonene vil dette rendyrke sentralitetspremien. Til sist nevner vi også bystrukturen og handels- og underholdningstilbudet der man bor. Jo mer tilbud man har nær egen bolig, desto mindre er behovet for kort vei til sentrum. 

Det er gjort studier av sentralitetspremie også andre steder. En undersøkelse gjort for boligmarkedet i London fant en prispremie på over 10 prosent på boliger mindre enn 500 meter fra t-bane-stasjonen, altså betydelig høyere enn det vi fant både i Akershus og Bergen. Men, i London tar «alle» tuben. Og dette påvirker hvor viktig beliggenheten er for prisen.

Oppsummering

I denne månedens Fakta om boligmarkedet har vi undersøkt prispremien for nærhet til kollektivknutepunkt. Vi fant at boliger mindre enn 1 kilometer fra stasjoner i Akershus hadde en prispremie på 2,9 prosent, og for de mindre enn 250 meter fra var den på 5,7 prosent. Ved å se på boligpriser før og etter byggingen av Bybanen i Bergen fant vi også at boligene nær sentraene i bydelene oppnådde en ytterligere prisvekst etter at Bybanen ble bygget. Etter ferdigstillelsen av Bybanen var prispremien for en beliggenhet mindre enn 500 meter fra nærmeste Bybanestopp på 7 prosent.