Innlegget ble først publisert i DN 11. august 2023

Det er alltid trangt i leiemarkedet om sommeren, men i år som i fjor meldes det om budrunder og endeløse køer til visning på utleieboliger i de store byene.

Ut av pandemien har utleieboligprisene i Norge skutt i været.

Ifølge Eiendom Norges utleieboligprisstatistikk, har leieprisene det siste året vokst med om lag 10 prosent. 

Trenden er ledet an av en svært sterk utvikling i hovedstaden og Rogaland.

I vår tiårige leieprisindeks viser historien heller en moderat utvikling. Mens leieprisene i Oslo før leieprisboomen siste år steg moderat, beveget leieprisene i Trondheim og Bergen seg lenge sidelengs. I Stavanger og Sandnes falt bunnen ut av leiemarkedet parallelt med oljebremsen i 2014.

Nå er bildet et helt annet, og veksten vil med stor sannsynlig vedvare fordi det er et betydelig skift i driverne bak utviklingen i både eie- og leieboligmarkedet.

For det første solgte mange utleiere sine utleieboliger på grunn av svakt leiemarked under nedstengingen. Over 8000 sekundærboliger i Norge er tatt ut av markedet etter pandemien, ifølge tall fra NEF, Samfunnsøkonomisk Analyse og Ambita.

For det andre har krigen i Ukraina gitt historisk sterk befolkningsvekst gjennom flyktninger og derav økt boligetterspørsel. I mange norske kommuner er markedet for utleieboliger støvsuget.

For det tredje stuper boligbyggingen og den vil synke ytterligere årene fremover, hovedsakelig på grunn av usikkerhet og økte kostnader ved boligbygging. Over tid er det særlig i Oslo bygd alt for få boliger.

For det fjerde har beskatningen av sekundærboliger, altså boliger som eies direkte av privatpersoner og leies ut, økt kraftig i 2023. Formuesrabatten for sekundærbolig er avskaffet og formueskattesatsen satt kraftig opp. Fra i år er aksjeinvesteringer forfordelt i skattesystemet.

Disse faktorene er avgjørende, fordi det norske leiemarkedet har en særegen struktur. Vi skiller oss betydelig fra andre land, deriblant våre naboland Sverige og Danmark. Hos oss domineres utleiemarkedet av småskala boligutleie, enten de er små ikke-profesjonelle med under fem utleieboliger eller utleie av andel av egen bolig. Sistnevnte er som kjent skattefritt, og har historisk vært svært viktig for å bygge et utleietilbud i Norge.

I Norge finnes få store profesjonelle utleiere enten de er privat eller offentlig, og man kan mer eller mindre telle dem på en hånd. Landets største boligbesitter er Oslo kommune med rundt 11 000 boliger. Nest størst Heimstaden med om lag 4400 utleieboliger.

Når det anslås at det er rundt 500 000 utleieboliger i Norge illustrerer disse tallene hvor viktig privat småskala utleie er. Modellen er sårbar for fundamentale endringer og sjokk, som pandemi, flyktningstrøm eller skatteøkninger.

Det siste tiåret har utleiere blitt behandlet som en pariakaste. Sannheten er imidlertid langt derifra: Utleiere av bolig har bidratt til moderate leiepriser og et bredt boligtilbud over hele landet.

En allianse fra NHO, via Civita og Venstre til ventresideaksjonen Reduser husleia har angrepet utleie som virksomhet, og skapt bilde av sekundærbolig-utleie som noe mindreverdig og boligprisdrivende som må skattes hardere. I 2023 har denne særegne alliansen vunnet frem. Nordmenn har nå skatteincentiver til å putte mer penger i aksjemarkedet enn i boligmarkedet.

Prisen for dette betaler vi alle og særlig de med svakest økonomi, som ofte er de som leier. I tillegg betaler vi prisen gjennom høyere rente. Leie og eie-boligprisene utgjør en femtedel av konsumprisindeksen KPI og høyere leiepriser driver inflasjonen opp.

Norges Banks inflasjonsmål er 2 prosent. 10 prosent vekst i leieprisene utgjør oppsiktsvekkende nok hele 2 prosent-målet alene.

Vi står nå i den delikate situasjonen at vi kan få en leieprisinflasjonsspiral. Den kan virke gjennom flere kanaler. Det ene er at høyere rente øker avkastningskravet for utleiere og derav leieprisene. Den andre er gjennom KPI, fordi økningen i leieprisene øker KPI som også skal gi enda høyere rente. Det tredje er gjennom KPI-justering av husleie, som ble ført inn i Husleieloven i 1999. Siden da har vi knapt hatt inflasjon. Før nå. KPI-justeringen og husleie kan gjennom denne rettigheten drive hverandre gjensidig oppover.

En leieprisinflasjonsspiral betyr at Norges Bank må være mer varsomme i rentesettingen.

Renten virker med en stor forsinkelse, og den har negativ innvirkning på tilbudssiden fordi den både demper boligbyggingen og tilbudet av leieboliger. Og i likhet med sjokket på energiprisene gjennom knapphet på tilbudssiden, er også inflasjonen i leieprisene drevet av knapphet på tilbudssiden. Med det svake nyboligsalget vi har hatt det siste år vet vi at dette vil mindre boligtilbud i årene fremover.

Alt dette tilsier at Norges Bank ikke bør ta for hardt i med renten fremover. De kan selv skape inflasjonen de skal bekjempe.