Innlegget ble først publisert i Aftenposten 20. mars 2024.

Utlånsforskriftens forbud mot å gi dem som ikke er rike nok boliglån har ført til at deler av boligfinansieringen er flyttet fra bankene til utbyggerne i form av såkalte alternative boligmodeller. En av dem er deleie.

I hendene på useriøse utbyggere er modellen tidenes forbrukerfelle.

Ministeren fremstår som naiv

Etter at artisten Kari Svendsen hadde sunget en fin versjon av Rudolf Nilsens dikt «Nr. 13», la boligminister Erling Sande (Sp) frem stortingsmeldingen «Bustadmeldinga» foran en spent forsamling på Husbankens hovedkontor i Drammen 15. mars. Han fortalte at regjeringen i større grad ønsker å tilrettelegge for deleie og andre alternative boligmodeller. Blant annet gjennom at kommunene skal få lovhjemmel til å kreve at en andel av boligene i nye boligprosjekter skal være deleie eller leie til eie.

Boligministerens omfavnelse av alternative boligmodeller fremstår som noe naiv. Deleie kan nemlig være farlig for forbruker hvis den som tilbyr modellen, er kapitalsvak eller useriøs.

Boligprisene eksploderte

De alternative boligmodellene fikk sin fremvekst som en direkte konsekvens av at regjeringen innførte streng utlånsregulering i boliglånsforskriften fra 2017, etter at Finanstilsynet hadde uttrykt stor bekymring over gjeldsveksten som kom sammen med den voldsomme boligprisveksten i 2016.

Svak tilbudsside i kjølvannet av finanskrisen førte til at boligprisene i Norge eksploderte da Norges Bank satte ned styringsrenten med 1 prosentpoeng fra slutten av 2014 til starten av 2016. Verst var det i Oslo der veksten var over 23 prosent i 2016.

Innføringen av den strenge utlånsreguleringen innebar at mange låntagere ble over natten fratatt muligheten til å låne penger til boligkjøp selv om de hadde betjeningsevne. De måtte bære hele byrden for at samfunnet skulle nyte godt av økt finansiell stabilitet.

Resultatet ble som det måtte bli. Vekst i andelen som leier. Statistisk sentralbyrås telling viser at det er mer enn 1 prosentpoeng, eller over 90.000, flere som leier bolig nå enn det var før innføringen av streng utlånsregulering.

Vann renner alltid letteste vei

Etter at bankene ble tvunget til å avslå lånesøknaden, ble det selvfølgelig også viktigere å ha den såkalte «Foreldrebanken» i ryggen. Barn av foreldre med formue over medianen har nesten 70 prosent sjanse for å være boligeier i en alder av 30 år, mens sjansen nå bare er litt over 50 prosent for de med foreldre med lavere formue.

I tillegg kom de alternative boligmodellene for fullt. Konsesjonspliktig utlån fra bankene ble erstattet av konsesjonsfrie finansieringsmodeller fra utbyggere eller andre aktører. Deleie, bostart og leie til eie var navnene. Vann renner alltid letteste vei. Deleie ble utviklet av Obos, men tilbys nå av en rekke store og små aktører i mange ulike varianter.

Det som kjennetegner deleiemodellene, er at forbrukeren kjøper deler av boligen og eier denne i et ideelt sameie med tilbyderen. Forbrukeren får en eksklusiv bruksrett til hele boligen og en rett til å kjøpe den resterende delen av boligen. Det betales leie til tilbyderen for eneretten til å bruke hele boligen.

Dyrt å ikke få lån

Det er dyrt å ikke få lov av staten til å låne penger selv om man har betjeningsevne. Norges Bank beregnet merkostnaden ved deleie til 200.000 kroner over fem år i et regneeksempel fra 2022. Man får nemlig ikke rentefradrag på den leien man betaler til tilbyder.

Som ved mye annen innovasjon henger ikke lovgivningen med i utviklingen av de alternative boligmodellene. Forbrukertilsynet har vært tydelig på at det er skeptisk til at det tilrettelegges for disse modellene før forbrukervernet er utredet. Tilsynets bekymring er forståelig. Det kommer helt sikkert til å gå galt for forbrukerne før eller senere der useriøse eller kapitalsvake tilbydere er involvert.

Kan stille forbrukeren sjakk matt

Hva er så risikoen ved modellene? Den største risikoen er hvis tilbyderen forbrukeren eier boligen sammen med, skulle gå konkurs, og spesielt hvis dette skjer samtidig som boligmarkedet er i bunnen av en bølgedal. Salg eller tvangssalg av boligen kan føre til tap av både bolig og penger.

En annen risiko er hvis tilbyderen er useriøs eller uhederlig. Man skal tross alt eie boligen sammen i flere år. Hvis tilbyderen også er utbygger, er det for eksempel ikke sikkert at vedkommende som sameier er enig i at det skal rettes krav mot seg selv som utbygger, dersom forbruker finner feil eller mangler i boligen etter overtagelse. Forbruker kan bli stilt sjakk matt.

I tillegg fører den manglende lovreguleringen til mange uklarheter med konfliktpotensial. Ett eksempel er om forbrukerens bruk av hele boligen er regulert av husleieloven eller ikke. Kommunaldepartementet mener nei, men er såpass usikre på konklusjonen, at de opplyser at det må avgjøres av domstolene i hvert enkelt tilfelle.

Til tross for alle farene ved deleie er det neppe grunn til at forbruker skal være særlig bekymret der tilbyder er seriøs, som for eksempel Obos eller JM. De vil neppe la forbrukeren i stikken. På den annen side er det all grunn til å holde seg langt unna useriøse og kapitalsvake tilbydere.

Et fascinerende paradoks

Det er et fascinerende paradoks at regjeringen på den ene siden forbyr folk med betjeningsevne boliglån i bankene med utlånsforskriften i hånden, samtidig som den vil tilrettelegge for at de samme menneskene skal loses inn i deleie og andre konsesjonsfrie finansieringsmodeller. Forstå det den som kan.

Løsningen ligger i dagen. Synderen er utlånsforskriften. Den er midlertidig og utløper ved årsskiftet. Det beste regjeringen kan gjøre, er derfor å ikke gjøre noen ting. Da blir utlånsforskriften historie. Det vil føre til at det over natten blir mindre behov for de alternative finansieringsmodellene.

Tilbyderne av alternative boligmodeller elsker utlånsforskriften fordi den sørger for forretning. De kommer garantert til å kjempe for å beholde den. Dem skal man imidlertid ikke bry seg om. Tenk heller på forbrukeren.