Plan- og bygningsetaten (PBE) i Oslo har utarbeidet et forslag til revidert småhusplan som nå skal på høring. Etaten ønsker i større grad å ta vare på småhusområdenes særpreg og verne grønne kvaliteter.

PBE fikk i februar 2021 i oppdrag av byrådet i Oslo å igangsette arbeidet med en revisjon av reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by (S-4220). Følgende føringer lå i bestillingen: «Småhusområdene må i større grad skjermes for ytterligere fortetting, og utbygginger bør skje med sterkere vern av de grønne verdier i områdene. Planrevisjonen må samtidig, innenfor rammene for nevnte føring, søke å forenkle og klargjøre aktuelle reguleringsbestemmelser med sikte på at byggesaksbehandlingen kan gjennomføres enklere og billigere.»

På bakgrunn av den politiske bestillingen kom PBE med forslag til ny småhusplan 6. april 2022. Høringsperioden går fra 6. april til til 30. mai. Planen videre er at revidert småhusplan skal behandles politisk 4. kvartal 2022.

Småhusplanen gir detaljerte føringer for videreutvikling av eiendommer der det finnes eksisterende småhusbebyggelse. Småhusplanen er opprinnelig fra 1997. Hensikten med reguleringsplanen var å fortette samtidig som en ønsket å bevare småhusområdenes karakter. Småhusplanen har blitt revidert i 2006 og 2013. Ved begge anledninger bar justeringene preg av ønsket om mindre fortetting og større grad av vern av eksisterende kvaliteter. Begge gangene tok det tre år fra PBE fikk bestilling fra rådhuset til ny plan var vedtatt av bystyret.

I Oslo kommune er det totalt 330 000 boliger hvorav 80 000 er enebolig, tomannsbolig eller rekkehus2 . Småhusplanen omfatter omtrent 28 300 eiendommer med 40 000 boenheter. Ifølge plan og bygningsetaten bygges det i overkant av 300 nye boliger i området per år. Den totale boligproduksjonen svinger fra år til år, men i gjennomsnitt fullføres det omtrent 3 000 boliger per år i Oslo. Vi kan dermed anslå at boligbyggingen i området som er omfattet av småhusplanen har stått for cirka 10 prosent av boligproduksjonen i Oslo kommune målt i antall enheter. Målt i kvadratmeter har området sannsynligvis stått for en større andel.

Kilde: SSB

Kilde: Aftenposten

Forslaget som foreligger endrer ikke på hvilke områder som er berørt av regulering, men på de skriftlige bestemmelser. Nøkkelpunktene som er foreslått endret er oppsummert nedenfor.

• Det tillates kun oppføring av en-, to- og tremannsboliger med inntil én sekundærleilighet (ingen begrensning i dag, men boligene skal ha småhuskarakter).
• Minste tillatte tomtestørrelse er 600 kvm for hver boenhet (ingen begrensning i dag).
• Minste avstand mellom bebyggelse er 8 meter (ingen begrensning i dag).
• Tillatt utnyttelse per tomt reduseres fra 24% til 16%.
• Minimum 65 % av tomtens areal skal holdes fri for terrenginngrep.
• Innstramning i bruk av bebyggelse og anlegg under bakken.
• Reduksjon i maksimal høyde på boliger.
• Bevaring av det grønne styrkes og trevernet blir tydeligere.
• Håndtering av overvann ivaretas i bestemmelsene.
• Forbud mot takterrasser.
• Parkering etter den til enhver tid gjeldende parkeringsnorm.

Konsekvensene av de nye bestemmelsene er at flere eiendommer der det tidligere var utviklingspotensial for nye boenheter har mistet dette potensialet. Spesielt vil kravet om 600m2 per boenhet være begrensende. I forslaget til ny plan viser PBE til at flere av områdene som omfattes av planen vil være ferdig utviklet, men de hevder at det vil være potensial for rundt 2 800 nye boenheter i områdene også etter nytt krav om tomt per boenhet.

Effektene på boligprisutviklingen av en revisjon er usikre. Redusert tilbud av nye småhus vil alt annet likt gi høyere priser på de som allerede står der. Småhus vil også kunne fremstå som mer attraktivt da disse områdene nå vil skjermes mot ytterligere fortetting. På den annen side vil mange eiendomsutviklere tre ut av markedet hvilket på kort sikt gir færre deltagere i budrundene og lavere priser.

Oppsummert
I denne månedens Fakta om boligmarkedet har vi gått gjennom de foreslåtte endringene i småhusplanen i Oslo kommune. Rundt 10 prosent av den årlige nybyggingen i Oslo skjer i områder som er regulert av småhusplanen.