En boligmarkedskrise er under oppseiling – Nå må politikerne våkne
Salget av nye boliger stuper og boligbyggingen bremser opp, mens folketallet øker kraftig. Politikerne må sørge for at vi unngår en boligmarkedskrise, skriver administrerende direktør i Eiendom Norge, Henning Lauridsen.
Innlegget ble først publisert i DN 23. august 2023.
Salget av nye boliger har falt under 15.000 de siste 12 månedene, viser ferske tall fra Boligprodusentene og Prognosesenteret. Det er lavere enn bunnpunktet under finanskrisen, om vi justerer for befolkningsveksten på 700-800.000 siden 2009.
Det betyr at vi kan stå overfor den største krisen i boligbyggingen siden bankkrisen for vel 30 år siden.
Midt under finanskrisen for snart 15 år siden la finansminister Kristin Halvorsen og statsminister Jens Stoltenberg frem det såkalte gullkortet og sikret husholdninger og næringsliv tilgang til lån. Det bidro til at finanskrisen ble en kort, v-formet krise. Skadevirkningene for boligmarkedet ble likevel langvarige og er synlige den dag i dag.
Boligbyggingen sank, og det tok mange år før den var tilbake for fullt.
Dagens nyboligkrise kan bli uformet, dyp og langvarig og ha skadevirkninger i årevis. Barkebiller, pandemi og krig har ført til kraftig vekst i byggekostnadene. Eneboligen som kostet fire millioner kroner å bygge før pandemien, koster mer enn fem millioner nå, ifølge SSBs byggekostnadsindeks. Det blir for dyrt for noen, og usikkerhet om fremtiden gjør at mange velger bruktbolig i stedet for en nybolig som først er ferdig om et par år.
Det kan ta lang tid før salget løsner.
Nasjonalregnskapet viser et kraftig fall i boliginvesteringene. Det svake nyboligsalget bærer bud om at de vil fortsette nedover og at norsk økonomi, arbeidsliv og bruttonasjonalprodukt (bnp) kommer til å svekkes.
På samme tid som boligbyggingen stopper opp, vokser befolkningen rekordsterkt. Det siste året er folkeveksten på hele 68.793. I øyeblikket selges det kun rundt 0,2 nybolig per ny innbygger. Det er altfor lite – gjennomsnittshusstanden er på to personer.
Dette bærer bud om at en kraftig tilbudskrise vil materialisere seg fra 2024, når halvparten av de nye boligene som trengs, ikke er bygget.
Tilbudskrisen er verst i Oslo. Bremsende boligbygging på toppen av at det er bygget 40.000 for få boliger de siste 20 årene, har gjort Oslo til en kommune forbeholdt de få.
Under finanskrisen sank boligbyggingen. Virkningene ble langsiktige og alvorlige. Da Norges Bank senket styringsrenten fra 1,5 prosent til 0,5 prosent fra slutten av 2014 til starten av 2016 ga det en priseksplosjon i Oslo, der boligtilbudet var strammest. Boligprisene steg mer enn 23 prosent i 2016.
Tilbudskrisen som bygger seg opp i boligmarkedet, og særlig i Oslo, skaper risiko for finansiell ustabilitet.
Boliglånsforskriften er langt på vei et resultat av for lav boligbygging i kjølvannet av finanskrisen. Regjeringen innførte streng utlånsregulering fra 2017 for å redusere risikoen for finansielle ubalanser på grunn av stor gjeldsvekst i tilknytning til den voldsomme boligprisveksten. Man kan si at utlånsreguleringen var et barn av en for svak tilbudsside.
Utlånsregulering har store skadevirkninger. De som ikke er rike nok, må bære hele byrden av reguleringen, og noen av dem stenges ute fra boligmarkedet. Sykepleierindeksen fra Eiendomsverdi viser et brått og varig fall i sykepleierens mulighet til å bli boligeier etter at reguleringen ble innført.
Norsk forskning viser at utlånsreguleringen gjør foreldrebanken viktigere. Alle har imidlertid ikke tilgang til foreldrebank. Andelen som eier bolig, falt med ett prosentpoeng frem til 2020, etter å ha vært stabil i mange år, og enda mer i Oslo. Det ble 90.000 flere leieboere i Norge.
Til tross for at tilbudskrisen som er under oppseiling kan skape alvorlige problemer, opptrer regjeringen som en passiv tilskuer til det som utspiller seg. Det er på tide med handling fra finansminister Trygve Slagsvold Vedum og «boligminister» Sigbjørn Gjelsvik.
San Francisco er enda dårligere til å tilrettelegge for boligbygging enn Oslo. Guvernøren i California har sett seg lei og gitt byen et ultimatum: Hvis det ikke er regulert tomter til bygging av 82.000 boliger innen 2031, som er nær en tredobling av dagens tempo, utsettes byen for drakoniske konsekvenser. Den statlige pengekranen skrus til og California fratar byen retten til å bestemme over boligbyggingen.
Regjeringen her hjemme må våkne snarest og gripe fatt i problemene med samme handlekraft som guvernøren i California. Vi i Eiendom Norge har forslag til en rekke tiltak som vil bidra til at krisen ikke blir unødvendig dyp og lang:
- Styrking av boligetterspørselen gjennom fjerning av utlånsforskriften er ett av dem
- Fjerning av krav som forsinker boligbygging er et annet tiltak.
- De statlige overføringene til kommuner som ikke tilrettelegger for tilstrekkelig boligbygging, må reduseres kraftig. En California-lignende løsning er på sin plass i en så alvorlig situasjon.