Det enkleste er at vi lar boligprisene stige
Vi står overfor et valg: Enten må vi la boligprisene stiger enda mer, eller så må byggekostnadene ned. Det enkleste er at vi lar boligprisene stige – det er bare å slippe kreditten fri, skriver Eiendom Norge-direktør Henning Lauridsen.
Innelgget var først på trykk i DN 17. mai 2023.
Boligbyggingen går fra vondt til verre. Etter en svakere utvikling i nyboligmarkedet fra og med sommeren 2021, kan salget av nye boliger bli enda lavere enn bunnen under finanskrisen.
Dette gir svært dystre prognoser for boligbyggingen de nærmeste årene. Det vil gi lav impuls på norsk økonomi via boliginvesteringene og et sterkt press på bruktbolig- og leieprisene de stedene det blir bygget for lite. De første meldingene om permitteringer blant boligbyggerne har allerede kommet.
Situasjonen er paradoksal, fordi vi har samtidig har veldig sterk befolkningsvekst igjen, blant annet på grunn av flyktningstrømmen fra Ukraina. Det er et stort behov for å bo, noe blant annet den rekordsterke utviklingen i utleieprisene illustrerer.
Tross spådommer om en svak utvikling, har bruktboligprisene ifølge vår boligprisstatistikk på ny skutt fart inn i 2023, etter et krapt fall gjennom høsten 2022 parallelt med renteøkningene fra Norges Bank. Så langt i 2023 har boligprisene i Norge steget med 6,8 prosent, og boligprisfallet gjennom høsten er hentet inn igjen, selv om realboligprisene har falt siste år.
På kort sikt er det etterspørselssiden som avgjør boligprisutviklingen. På lang sikt er det tilbudssiden gjennom boligbyggingen som avgjør. Med den lave boligbyggingen som ligger foran oss risikerer vi en situasjon hvor boligprisene forsetter å stige samtidig som renten stiger, fordi tilbudssiden i boligmarkedet er for stram.
Dette er ikke bærekraftig, og illustrerer et problem i boligmarkedet som de lave rentene de siste tiårene har maskert. Lave renter har gjort at kostnaden med å lesse på statlige og kommunale krav til boligbyggingen har vært usynlig. Det har vært svært lett for myndighetene å stille en lang rekke ideelle krav boligene som skal bygges, og det har nesten ikke vært grenser for hvilke ideelle mål boligen skal nå.
Men kostnaden får vi nå. Ifølge SSBs byggekostnadsindeks har byggekostnadene kommet noe ned etter den sterke veksten gjennom 2021 og inn i 2022, men nivået er fortsatt mye høyere enn før pandemien. En vanlig enebolig koster nå 26 prosent mer å bygge enn da pandemien startet, og en boligblokk rundt 20 prosent.
Enten må byggekostnadene ned eller så må boligprisene opp. Når byggekostnadene hovedsakelig avgjøres av internasjonale materialpriser og energipriser, samt norske reguleringer og norske lønninger, er det lite sannsynlig at byggekostnadene vil komme mye ned det kommende året, med mindre regjeringen gjør noe med byggereglene.
Det er gode grunner for høyere rente, men det hjelper ikke på stabil produksjon og sysselsetting, for det gir høyere finansieringskostnader. Dette i kombinasjon med økte byggekostnader gjør det krevende for utbyggerne å regne hjem prosjekter med en forsvarlig profittmargin målt mot risikoen.
Derfor er det mest sannsynlige scenarioet at boligprisene vil fortsette å stige, da byggekostnadene vil utgjøre et gulv for hvor lave boligprisene kan være. Med markant høyere byggekostnader nå enn før pandemien betyr det at det blir langt flere områder, og da særlig i distriktene, hvor bygging av nye boliger blir rene tapsprosjekter.
Staten og kommunene kan ikke lenger lesse på stadig flere krav til nye boliger. Regjeringen har i Hurdal-plattformen både skrevet at de ikke ønsker høyere byggekostnader og at de skal skrive en egen boligmelding til Stortinget. Sistnevnte vil kommunal- og distriktsminister Sigbjørn Gjelsvik (Sp) vente med å sende til Stortinget helt til våren 2024.
Regjeringen skal altså bruke tre år på finne ut av hva den vil gjøre, for deretter å bruke det siste året av stortingsperioden på å gjøre noe. Det er for dårlig.
Problemene vil forverre seg dag for dag, og de bør løses nå.
Boligbygging er gjennomregulert, og vi må stille spørsmål ved om vi trenger alle reguleringene. Politikere og myndighet må ta innover seg at det ikke blir boliger nok hvis man kutter en etasje eller detaljregulerer antall stikk-kontakter i nye boliger.
Når vi samtidig regulerer kreditt ikke bare med prisen, altså renten, men også svært detaljert med utlånsforskriften, blir markedet dysfunksjonelt, og det er det vi er vitne til nå.
Vi står nå overfor et valg: Enten så må boligprisene mye opp for at det skal kunne bygges boligene det er behov for eller så må byggekostnadene tilbake de dit var.
Sistnevnte er lite sannsynlig gitt at byggekostnadene i stor grad avgjøres av internasjonale materialpriser og norske lønninger som begge er på vei opp. Å redusere graden av reguleringer er et lengre lerret å bleke, selv om Gjelsvik bør starte arbeidet nå.
Boligprisene må opp for at markedet skal finne en ny likevekt. Derfor kan vi like gjerne skrote utlånsforskriften nå og gi flere som faktisk kan betjene lån, kreditt. Gjeldsveksten er på de laveste nivåene siden midten av 1990-tallet og inflasjon og lønnsvekst sørger i øyeblikket for realgjeldsnedgang.
Vi står nå overfor et valg: Enten så må boligprisene mye opp for at det skal kunne bygges boligene det er behov for eller så må byggekostnadene tilbake de dit var.
Sistnevnte er lite sannsynlig gitt at byggekostnadene i stor grad avgjøres av internasjonale materialpriser og norske lønninger som begge er på vei opp. Å redusere graden av reguleringer er et lengre lerret å bleke, selv om Gjelsvik bør starte arbeidet nå.
Boligprisene må opp for at markedet skal finne en ny likevekt. Derfor kan vi like gjerne skrote utlånsforskriften nå og gi flere som faktisk kan betjene lån, kreditt. Gjeldsveksten er på de laveste nivåene siden midten av 1990-tallet og inflasjon og lønnsvekst sørger i øyeblikket for realgjeldsnedgang.
