Denne kronikken ble først publisert i Aftenposten 31. oktober 2023.

Salget av nye boliger har nådd et bunnpunkt. Når det nesten ikke selges nye boliger blir de heller ikke bygget. Tall fra Boligprodusentene og Prognosesenteret viser at det kun ble startet bygging av 10 boliger i Oslo i tredje kvartal. Det er krise i en kommune der boligunderskuddet har skapt for høye boligpriser og lange køer når studentene skal finne seg utleiebolig. 

Prognosesenteret har beregnet det årlige boligbehovet i Norge til snaue 30.000. Så langt i år der det kun igangsatt bygging av 8.638 boliger. Ved årets slutt ender vi rundt 11.000, noe som er litt over en tredel av de boligene det er behov for.

Boligbehovet er større enn normalt. Årsaken er uvanlig sterk befolkningsvekst. Så langt har det ifølge UDI ankommet 66.000 ukrainske flyktninger som hovedsakelig bosettes i leieboliger på det private markedet. Privatpersoner, bedrifter og kommuner har i fellesskap gjort en imponerende innsats for å huse flyktningene, men med ankomst av rundt 1.000 ukrainere i uken begynner det å bli tomt for ledige boliger.

Den voldsomme bremsen i nyboligsalget vil skape ekstra store problemer. Det blir rett og slett for få boliger i nær fremtid. Både for flyktninger og for andre.

Årets statsbudsjett bærer ingen tegn på at en krise er under oppseiling. Årsaken er at krisen har gått under politikernes radar fordi det tar lang tid fra en ny bolig ikke blir solgt til boligen er bygget. Gjerne to til tre år. Først da begynner de største konsekvensene å materialisere seg.

Bremsen i salget av nye boliger startet sommeren 2022. Vi vil først se mangelen på ferdigstilte boliger med full tyngde i 2025. Før den tid vil arkitekter, bygningsarbeidere, utbyggere og materialleverandører få det tøft. De har allerede vært en del som har gått overende, men den store effekten kommer til våren 2024 når man har bygd ferdig de prosjektene man holdt på med da krisen kom. En konkursbølge venter.

Mange vil miste jobben. Finanskrisen viste at det blir et stort problem når markedet for nye boliger løsner igjen. Ingeniørene har skiftet beite og bygningsarbeiderne har reist videre til et annet land. De kommer neppe tilbake til den norske byggebransjen.

Selv om finanskrisen ble løst raskt tok det lang tid før boligproduksjonen var tilbake på sporet. Bedriftene hadde blitt færre og svakere. I tillegg var det vanskelig å få tak i like flinke folk som de man hadde sagt opp. Bakeren er ikke like god til å snekre som snekkeren.

En stans i boligbyggingen får langsiktige effekter. Stansen i boligproduksjonen under finanskrisen førte til at det ble for få boliger i pressområdene og særlig i Oslo. Da Norges Bank satte ned styringsrenten med ett prosentpoeng fra slutten av 2014 til starten av 2016 bidro boligunderskuddet til uvanlig sterk boligprisvekst. I Oslo var den på over 23 prosent i 2016.

Den sterke boligprisveksten førte til at folk måtte låne mer for å kjøpe bolig. Gjeldsveksten ble høy og finansdepartementet og finanstilsynet ble bekymret for at gjelden ville utfordre den finansielle stabiliteten. Løsningen ble å hindre de som ikke var rike nok i å ta opp lån. Streng utlånsregulering ble introdusert i 2017. Sykepleierindeksen fra Eiendomsverdi viser at sykepleierens mulighet til å kjøpe bolig falt bratt i perioden da boligprisene gikk til himmels i 2016 og den strenge utlånsreguleringen ble innført i 2017.

Pågående forskning viser at utlånsreguleringen har ført til større forskjeller. Den største forskjellen er mellom de som kan få foreldrenes hjelp til å kjøpe bolig og de som står uten denne muligheten. Den såkalte Foreldrebanken har blitt Norges viktigste boligetableringsbank.

En annen effekt av utlånsreguleringen er at den bidrar til at det blir flere ufrivillige leietakere. Andelen som leier bolig har økt med ett prosentpoeng de siste årene. Selv om mange av dem kan betjene et boliglån, får ikke bankene lov til å gi dem det.

Dagens nyboligkrise er mer alvorlig enn finanskrisen. Ved årets slutt er salget av nye boliger trolig 30 prosent under bunnen av finanskrisen hvis vi korrigerer for befolkningsveksten siden 2009. Årsaken til krisen er mer kompleks og sammensatt, og den politiske interessen er fraværende. Håpet om en snarlig løsning er lite.  

Dagens krise er ingen finansieringskrise. Bankene har kapital og er klare til å låne ut. Pandemi, krig, kronekurs og energikrise har imidlertid gjort kostnadene ved å bygge en bolig for høye. Eneboligen som kostet 4 millioner å bygge ved pandemistart koster i følge Statistisk sentralbyrås byggekostnadsindeks over 5,1 millioner nå. Selv om kostnadsveksten har kommet ned på 3-4 prosent i året er det lite som tyder på at kostnadene vil gå ned.  

Dette gjør nye boliger for dyre for folks lommebøker. Husholdningene har brukt opp spareoverskuddet fra pandemien og utlånsrentene biter etter over to år med rentehevinger.

De fleste som kjøper en ny bolig, har kapitalen sin fra salg av en bruktbolig. Bruktboligprisene får derfor stor betydning for etterspørselen etter nye boliger. Det siste året har bruktboligprisene i Norge gått ned 1,3 prosent ifølge Eiendom Norges boligprisstatistikk, mens byggekostnadene har økt med 3,4 prosent. Gapet har økt. Rentehevingene fra Norges Bank rammer nyboligmarkedet hardt.

Dagens krise kan få enda større skadevirkninger for boligmarkedet enn det finanskrisen fikk. Det er behov for kraftfulle tiltak for å hindre at bunnen blir dyp og lang. Det som vil virke best er en kombinasjon av tiltak som reduserer kostnadene ved å bygge boliger og tiltak som stimulerer etterspørselen etter dem.

  • Staten kan utstyre kommunene med øremerket tilskudd og lånemidler for å kjøpe boliger i nyboligprosjekter for å få boligprosjekter i gang.
  • Den ekstraordinære formuesskatten på sekundærboliger kan fjernes da den virker dempende på etterspørselen etter boliger.
  • Den midlertidige utlånsforskriften kan også fjernes. Den demper også etterspørselen. Forskriften trengs ikke lengre, da høy gjeldsvekst er et tilbakelagt kapittel.  
  • Lavrenteperioden har gjort det mulig å stille all verdens kostnadskrevende krav til nye boliger. Det går ikke lenger med dagens rentenivå. Forenklinger er nødvendig.

Løsningene finnes, men det skjer ikke noe før regjeringen våkner.