Eiendomsverdi utgir hvert år Sykepleierindeksen hvor de måler norske boligpriser relativt til rente- og inntektsnivå.

Det virker å være stor enighet om at norske boliger er dyre og at det gir utfordringer for mange som skal inn i boligmarkedet. I absolutte kroner har bolig aldri vært dyrere i Norge, men absolutte priser må ses i sammenheng med rente- og inntektsnivå.

Sykepleierindeksen måler hvor stor andel av boligene som omsettes som en singel sykepleier har råd til å kjøpe. Dersom sykepleieren kan kjøpe en stor andel av boligene i en by, er boligprisene i byen lave. Dersom sykepleieren ikke kan kjøpe noen av boligene i en by, er det problematisk dyrt. Indeksen er utarbeidet for noen utvalgte byer i Norge over tid. Sykepleieryrket er egnet fordi inntekten representerer en typisk god norsk inntekt, og er i liten grad konjunkturavhengig.

De aller fleste boligkjøpere i Norge finansierer boligkjøp ved å ta opp lån. Første steg i analysen er derfor å finne ut hvor mye lån sykepleieren kan få.

Hvor mye lån kunne sykepleieren betjene i 2019?

En gjennomsnittlig sykepleier tjente 560 880 kroner i 2019. Vi legger til grunn boliglånsforskriften og normal norsk bankpraksis for å finne hvor mye boliglån man får med en inntekt på 560 880. Boliglånsforskriften setter krav til betjeningsevne, gjeldsgrad og nedbetalingstid.

§3 Betjeningsevne – «Finansforetaket skal beregne kundens evne til å betjene lånet basert på kundens inntekt og alle relevante utgifter, herunder renter, avdrag på lån og normale utgifter til livsopphold.
I vurderingen av kundens betjeningsevne skal finansforetaket legge inn en renteøkning på 5 prosentpoeng fra det aktuelle rentenivået. Ved fastrentelån skal det legges inn en tilsvarende renteøkning fra utløpet av rentebindingsperioden. Dersom lånekunden ikke har tilstrekkelige midler til å dekke normale utgifter til livsopphold etter en slik renteøkning, skal lånet ikke innvilges.»

§4 Gjeldsgrad – «Boliglånsforskriften sier at lån ikke skal innvilges dersom kundens samlede gjeld overstiger fem ganger brutto årsinntekt. Lån skal ikke innvilges dersom kundens samlede gjeld overstiger fem ganger årsinntekt. Med årsinntekt menes her personinntekten slik den er definert i skatteloven, eventuelt alminnelig inntekt før minstefradrag og personfradrag. Skattefri inntekt kan likevel medregnes dersom inntekten er dokumenterbar og stabil over tid. Innestående midler på kundens boligsparekonto for ungdom (BSU-konto) på innvilgelsestidspunktet kan trekkes fra lånebeløpet ved beregning av gjeldsgraden.»

§ 5.Belåningsgrad – «Nedbetalingslån med pant i bolig skal på innvilgelsestidspunktet ikke overstige 85 prosent av et forsvarlig verdigrunnlag for boligen, som ikke kan være høyere enn markedsverdi fastsatt ut fra en forsiktig vurdering.»

I tillegg kommer §6 som åpner for tilleggssikkerhet og §7 som setter krav til avdrag. La oss nå undersøke hva sykepleierens boligbudsjett blir med gjeldende begrensninger.

§3 Betjeningsevne
For å finne sykepleierens betjeningsevne må vi beregne alle relevante utgifter. Norske banker benytter SIFOs referansebudsjett å beregne utgifter til mat, klær, personlig pleie, mediebruk og transport. For sykepleieren tilsvarer dette 9 150 per måned. Vi erfarer at bankene legger til en buffer på SIFO-budsjettet. I våre beregninger har vi benyttet 60 prosent buffer. Beregnet husholdningsutgift blir da 14 640 per måned. Referansebudsjettet dekker ikke strøm, felleskostnader eller studielån. Med 200 000 i studielån og normale faste boutgifter antar vi at sykepleieren har 4 000 per måned i faste utgifter. Renter kan trekkes av på skatten, det hensyntas når vi regner på likviditetsrisikoen.

Med en boliglånsrente på 3,0 prosent må lånekunden tåle en rente på 8,0 prosent. Det legges til grunn 30 års nedbetalingstid, som er i tråd med boliglånsforskriften. Med 8,0 prosent rente og 30 års nedbetaling kan 560 880 i brutto årslønn betjene et boliglån på 2 657 000,-.

§4 Gjeldsgrad
Med gjennomsnittlig sykepleierlønn tilsvarer fem ganger inntekt 2 804 400 (560 880*5). Det forutsettes også at sykepleieren har 200 000 i studielån. Maksimalt boliglån blir da: 2 804 400 – 200 000 = 2 604 400.
Forskriftens paragraf om gjeldsgrad er strengere enn betjeningsevnen for sykepleieren, dermed blir maksimalt lånebeløp 2 604 400,-. Tabellen oppsummerer beregningen:

Kravet til maksimal gjeldsgrad på fem ganger inntekt og kravet til betjeningsevne gir omtrent samme maksimale lånebeløp på dagens rentenivå. Ved lavere renter vil sykepleieren kunne betjene mer lån enn de faktisk kan få utbetalt på grunn av gjeldsgradsbegrensningen. Ved høyere rente vil kravet om betjeningsevne være strengere enn gjeldsgrad. Figuren under viser sensitiviteten:

§ 5.Belåningsgrad
For analysens del er vi mest opptatt av marginalkjøperen. Derfor sees det bort ifra egenkapital og forutsetter 100 prosent lånefinansierte kjøp. Det innebærer at foreldre eller andre må stille som realkausjonister.

Hvor stor andel av boligomsetningen kunne en singel sykepleier kjøpe i 2019?

I Oslo og Akershus er Sykepleierindeksen lavest. I Oslo kunne en singel sykepleier kjøpe 3 av 100 boliger i 2019. Det er en liten del av boligene omsatt og indikerer at det er vanskelig å få seg bolig i Oslo som singel-husholdning. I Bergen kunne sykepleieren kjøpe 34 av 100 boliger, mens i Fredrikstad/Sarpsborg, Hamar m/Stange, Ålesund, Kristiansand og Porsgrunn/Skien kunne sykepleieren kjøpe over 40 prosent av boligene omsatt. Da er det vanskelig å argumentere for at boligprisene er høye, relativt til inntekt og rentenivå. Dette er overraskende med tanke på mediebildet av norske boligpriser. Et motargument kan være at bankenes kredittpolitikk er for liberal, og at sykepleieren ikke bør forplikte seg til 2 604 000 i boliglån. Sykepleieren har 14 640 kroner til å dekke månedlige utgifter gitt 8 prosent boliglånsrente. Det virker lite sannsynlig at boliglånsrenten skal til 8 prosent. På dagens boliglånsrente har sykepleieren omtrent 22 000 kroner disponibelt per måned etter faste kostnader og lånebetjening.

Hvordan har sykepleierindeksen utviklet seg over tid?

Har Oslo alltid vært et vanskelig boligmarked for sykepleiere? Har det alltid vært billig i de andre byene? For å finne ut av det må vi lage Sykepleierindeksen tilbake i tid.

Rente, inntekt, skatt og boligpriser er de viktigste komponentene i sykepleierindeksen. Ingen av dem er konstante. For å konstruere sykepleierindeksen historisk har vi hentet historiske boliglånsrenter fra SSB, justert husholdningsbudsjettet med inflasjonen, hentet historiske skattesatser fra skatteetaten og hentet historiske inntektstall fra KS og SSB. Vi beholder forutsetningen om at lånekundene skal tåle fem prosent økning i boliglånsrenten og skal nedbetale lånet over 30 år. Fra 1.1.2017 skal lånekunden maksimalt få 5 ganger bruttoinntekt i total gjeldsbelastning. Tabellen under viser sykepleierens boligbudsjett historisk:

Man ser av tabellen at boligbudsjettet har økt betydelig i perioden som følge av inntektsvekst og reduserte boliglånsrenter. Rentekuttet i forbindelse med finanskrisen økte for eksempel boligbudsjettet med nesten 50 prosent. Spørsmålet er om boligprisene har økt mer og redusert andelen boliger sykepleieren har hatt råd til å kjøpe. Det observeres også at kravet til maksimal gjeldsgrad på fem ganger brutto årsinntekt førte til en reduksjon på 4 prosent i boligbudsjettet.

Figuren over viser utviklingen i indeksen for Norge. Sykepleierindeksen for Norge viser at boliger var på sitt dyreste i 2007 og 2008. Kraftig økt boligbudsjett kombinert med moderat boligprisutvikling gjorde at boliger var på sitt billigste i 2015. Fra 2011 til i dag har indeksen ligget på rundt 30 prosent. Dette indikerer at prisene er relativt lave i 2019, gitt dagens rente- og inntektsnivå.

Sykepleieren har råd til en større andel av boligene i 2019 enn de hadde i 2018. Det kommer av at boligbudsjettet har økt mer enn boligprisene. Økt boligbudsjett er en konsekvens av inntektsveksten. Økte renter får ikke betydning for boligbudsjettet på grunn av gjeldsgradsbegrensningen.

Et landssnitt kan skjule mye, og vi er interessert i å se utviklingen i byene. Figuren under viser utviklingen for noen utvalgte byer:

Man ser av figuren at bolig ble mer tilgjengelig i Kristiansand, Bergen og Stavanger i 2019. I Tromsø og Oslo ble boliger mindre tilgjengelig. Tromsø og Oslo hadde den høyeste boligprisveksten av byene i 2019.
Historisk ser vi at byene følger hverandre tett, men med tre klare unntak: Stavanger og omegn fra 2007 til 2014, Oslo etter 2014 og Kristiansand etter 2011.

I Stavanger viser indeksen at en singel sykepleier hadde råd til én av 100 boliger i 2013, mens tilsvarende tall har vært 30 av 100 boliger i 2019. Den økte valgfriheten kommer av at boligbudsjettet har gått fra 2 til 2,6 millioner samtidig med fallende/flate boligpriser.

I Oslo viser tilsvarende tall at indeksen har falt fra 11 av 100 boliger i 2013 til 3 av 100 i 2019. Boligvalgfriheten for sykepleieren har altså gått ned på tross av økt boligbudsjett. Det kommer av at boligprisene har vokst raskere enn boligbudsjettet. Prisveksten kan forklares av at boligbyggingen ikke har holdt tritt med befolkningsveksten. En annen mulig forklaring er endret innslag av investorkjøp. Kjøpere av sekundærbolig kan drive opp prisene for andre kjøpere. Vi tror sannheten er en kombinasjon av faktorene over. Oslo var ikke i noen særstilling frem til 2014. At indeksen er på et bunnivå på tross av lave renter, er et tankekors. Forrige gang indeksen var like lav, var i 2007. I Trondheim, Bergen og Tromsø har boligprisene økt siden 2014, men valgfriheten for sykepleieren har økt fordi økningen i boligbudsjettet har vokst mer enn boligprisveksten.

Tabellen under viser utviklingen over tid for resten av byene/områdene:

En svakhet med indeksen et at den kun måler andel boliger sykepleieren har råd til. De aktuelle boligene kan ha endret kvalitet over tid. For å illustrere utfordringen kan vi ta et tenkt eksempel: La oss anta at alle boliger omsatt i 2005 var på 100 kvadratmeter, og alle boliger omsatt i 2019 var på 50 kvadratmeter. Videre antar vi at indeksen var på 10 prosent både i 2005 og 2019. I så fall vil sykepleieren kunne kjøpe halvparten av kvadratmetere i 2019 uten at det gir utslag i indeksen. Vi har samme utfordring når vi sammenlikner geografiske områder. Kvaliteten ved boligene omsatt over tid er relativt konstant, men boligsammensetningen i ulike geografiske områder varierer stort. Det er viktig å ha i bakhodet når man sammenlikner ulike områder.

Oppsummering:

Sykepleierindeksen viser at norske boligpriser er relativt lave i 2019 gitt dagens rente, inntektsnivå og bankenes kredittpolitikk. Det indikerer at boligprisveksten i Norge i stor grad kan forklares av rentenedgang og inntektsvekst. Resultatet gjelder for hele Norge bortsett fra Oslo og omegn. Der har prisene steget mer enn inntektsveksten og rentenedgangen skulle tilsi. Hensikten med indeksen er å illustrere om det er tilstrekkelig med normal inntekt for å kunne kjøpe bolig i en gitt by. De tre viktigste komponentene i indeksen er rente, inntekt og boligpris. Dersom renten går opp, inntekt er uendret og boligprisene holder seg, vil indeksen gå ned. Indeksen sier ingenting om hvor boligprisene skal videre.

Referanser:

Rente: SSB: tabell 10729 (renter på nye utlån, nedbetalingslån med pant i bolig)
Lønn: http://www.ks.no/fagomrader/Arbeidsgiver/analyse-og-statistikk/tbsk-og-andre/
Inflasjon: SSB: tabell 03013
SIFO: http://www.hioa.no/Om-HiOA/Senter-for-velferds-og-arbeidslivsforskning/SIFO/Referansebudsjettet
Eiendom Norge: http://eiendomnorge.no/boligprisstatistikken/
Skatt: Skatteetaten
Lønn: SSB: Tabell 11418: Månedslønn etter yrke, sektor, kjønn og arbeidstid