Boligbyggingen bygger ned renten
Norges Bank har ikke tatt inn over seg hva den kraftige oppbremsingen i nyboligsalget vil bety for norsk økonomi, skriver Henning Lauridsen og Erik Lundesgaard.
Innlegget ble først publisert i Finansavisen 2. februar 2024.
Ikke uventet valgte Norges Bank å holde styringsrenten uendret på det såkalte mellommøtet i januar.
Norges Bank helgarderer seg. Sentralbanken er forberedt på å heve renten, hvis prisveksten og kronen igjen svekker seg. Samtidig åpner den for at renten kan bli satt ned tidligere, hvis vi får en kraftigere oppbremsing i norsk økonomi eller om inflasjonen faller raskere.
Vår vurdering er at en kraftig oppbremsing av norsk økonomi dessverre er det mest sannsynlige scenarioet. Det begrunner vi med utviklingen i vår egen bransje. Vi snakker da ikke om utviklingen i bruktboligmarkedet, for den er påfallende stabil, men om utviklingen i nyboligmarkedet.
Boligprodusentenes Forening, som har den autoritative statistikken over nyboligmarkedet, har i lang tid presentert tall som varsler om en kraftig brems i byggenæringen. Fordi normal byggetid i Norge er to til tre år, er nyboligsalget i dag en god indikator for hvordan boligbyggingen vil bli i årene fremover.
Nyboligsalget har vist en fallende kurve siden sommeren 2021, da salget nådde en årstakt på nesten 30.000. Foreningen presenterte nylig oppdaterte tall for hele 2023, og salgstakten over året endte på drøye 13.000. Det er nedgang på godt over 50 prosent siden toppen sommeren 2021, og til og med lavere enn under finanskrisen høsten 2008.
Korrigerer vi for veksten i befolkningen og boligmassen, er salget betydelig lavere, og det er ikke usannsynlig at vi i 2023 har hatt det laveste nyboligsalget på mange tiår, kanskje til og med lavere enn under den beryktede bankkrisen i 1988–92.
Blir boliginvesteringene så svake som SSB prognostiserer, og som vi mener nyboligsalget er et varsel om, betyr det at renten skal ned, og det fortere enn alle tror for øyeblikket.
For øyeblikket drives imidlertid mye av aktiviteten i byggenæringen fortsatt på det høye nyboligsalget fra 2021. Boliginvesteringene som Statistisk sentralbyrå (SSB) måler i Nasjonalregnskapet har falt svakt gjennom 2022, for så akselerere i 2023 med en nedgang på 16 prosent per november.
Gjennom hele 2023 er det boliginvesteringene som har bidratt til svak utvikling i norsk BNP utenom olje og gass. Etter vårt skjønn vil også måten SSB måler boliginvesteringene i Nasjonalregnskapet kunne føre til en underrapportering når det er store skift i nyboligmarkedet, slik vi har vært vitne til siden sommeren 2021.
SSB baserer seg på kommunale rammetillatelser og regnskapstall fra byggenæringen, deriblant boligbyggerne. Vi mener begge disse er mulige kilder til feil.
For det første fordi en kommunal rammetillatelse ikke nødvendigvis vil innebære byggestart. For det andre fordi måten boligbyggerne fører sine regnskaper, hvor de inntektsfører boligsalg først når boligen overleveres fysisk til boligkjøper.
Sistnevnte betyr at regnskapstall for 2022 og 2023 stort sett er basert på inntekter fra boligsalg som skjedde i 2020 og 2021. Det innebærer at vi bare har sett begynnelsen på fallet i boliginvesteringene, for regnskapene for 2024, 2025 og 2026 vil være basert på at salget har vært fallende mot historisk lave nivåer.
Byggenæringen er fastlandets største næring, og et kraftig tilbakeslag vil nødvendigvis innebære et betydelig fall i BNP og trolig også en økning i arbeidsledigheten
Det er oppsiktsvekkende at landets ledende økonomiske miljøer – Finansdepartementet, Norges Bank og SSB – ikke synes å fange opp dette skikkelig.
I statsbudsjettet for 2024 prognostiserte Finansdepartementet boliginvesteringene ned 4 prosent i år. Norges Bank prognostiserte i desember boliginvesteringene å falle med 6,4 prosent, mens SSBs Konjunkturtendenser av samme måned prognostiserte et fall på hele 16,2 prosent.
Det er dessverre SSB som har mest rett, og vi blir ikke overrasket om boliginvesteringene i år blir enda svakere etter hvert som de faktiske tallene foreligger måned for måned fremover.
Tar Norges Bank feil om utviklingen i boliginvesteringene, vil det ha stor betydning for rentesettingen.
Blir boliginvesteringene så svake som SSB prognostiserer, og som vi mener nyboligsalget er et varsel om, betyr det at renten skal ned, og det fortere enn alle tror for øyeblikket.
Begrunnelsen for det er enkel: Byggenæringen er fastlandets største næring, og et kraftig tilbakeslag vil nødvendigvis innebære et betydelig fall i BNP og trolig også en økning i arbeidsledigheten.
I 2018 fikk Norges Bank et nytt mandat, hvor det i formålsparagrafen er føyet til at «(s)entralbanken skal bidra til høy og stabil produksjon og sysselsetting».
Hvis Norges Bank ikke tar hensyn til tilbakeslaget for boligbyggingen når en ny rentebane publiseres i mars, vil de være nær ved å ikke oppfylle det mandatet, for boligbyggingen er et varsel om alt annet enn høy og stabil produksjon og sysselsetting fremover.
