Dette innlegget ble først publisert i DN 24 november 2022.

Akkurat nå er det ruglete i boligmarkedet, og Norge er ikke alene. 

I mange land faller boligprisene kraftig i takt med høyere renter og utfasing av koronastimulansen av økonomien. 

Heldigvis har boligprisveksten under pandemien fra mars 2020 til mars 2022 i Norge kun vært 18%. Hos vårt naboland Sverige var prisveksten i samme periode nesten 35%. Det gjør fallhøyden i boligmarkedet her betydelig høyere enn hos oss.

Like fullt viste boligprisstatistikken for oktober den svakeste prisutviklingen siden finanskrisen. 

Vi er nå inne i et betydelig skift i boligmarkedet, og i september og oktober har boligprisene falt med 4,2 prosent. 

Hvis fallet fortsetter i denne takten, vil boligprisutviklingen i Norge i 2022 trolig ende rundt 0 prosent. I tillegg blir 2023 mest sannsynlig svakt. 

Boligmarkedets videre utvikling ligger nå i myndighetene og i finansminister Trygve Slagsvold Vedums hender.

Denne uken gikk høringsfristen for utlånsforskriften ut etter Finanstilsynets forslag til Finansdepartement om å stramme inn kredittrasjoneringen ytterligere. Og forhåpentligvis vil finansministeren fatte en beslutning i god tid før jul.

Eiendom Norges budskap til Vedum er krystallklart: 

Utlånsforskriften har utspilt sin rolle og den må avskaffes.

Forløperen til utlånsforskriften, boliglånsforskriften, ble innført i 2015 som et midlertidig tiltak, og begrunnelsen for reguleringen var det daværende lavrenteregimet og utsikter til vedvarende lav rente. 

Ved utgangen av 2022 har forskriften vært midlertidig i nesten syv år. 

I år er styringsrenten normalisert. Ei heller er det utsikter til lave renter. Snarere tvert imot.

Dette betyr at den prinsipielle begrunnelsen for forskriften, lave renter, ikke lenger er til stede.

Norge har aldri hatt streng utlånsregulering på toppen av så høy styringsrente. Og som ikke det var nok erstattes bankenes frarådingsplikt med en avslagsplikt fra nyttår med den nye finansavtaleloven. 

Dette vil gjøre nåløyet for å få lån svært trangt. 

På samme tid ser vi nå de svakeste nyboligsalget i Norge siden finanskrisen, ifølge tall fra Boligprodusentene.
I Oslo har det for eksempel ikke blitt lansert et eneste nytt boligprosjekt for salg etter sommeren.
Få solgte boliger i dag betyr få bygde boliger i morgen, noe som kan gi et boligprisproblem litt lenger ned i løypa.

For det er faktisk et behov for boligene som ikke blir bygget. 

Eksempelvis vokser befolkningen igjen som følge av at arbeidsinnvandrerne er tilbake etter pandemien. Og det kommer mange flytninger fra Ukraina. Så langt i år har det kommet over 32.000. UDI planlegger for at 40.000 kommer i år og 30.000 neste år.

Fortsatt kredittrasjonering vil forsterke det krappe fallet i boligprisene i høst og gi svært lav boligbygging fremover med de negative konsekvensene det har for både norsk økonomi og BNP, arbeidsmarkedet og boligmarkedet.

Å opprettholde utlånsforskriften er derfor et eksperiment med finansiell stabilitet, og kombinasjonen av normalt rentenivå, fortsatt utlånsforskrift og ny finansavtalelov fra nyttår kan utløse finansielle ubalanser.

Et slik scenario er stikk i strid med utlånsreguleringens intensjon om å bidra til finansiell stabilitet.

Videreføres forskriften vil det føre til en svekkelse i boligetterspørselen og ramme boligbyggingen hardt. 

Vi har sett dette en rekke ganger før: I usikre tider faller alltid boligbyggingen.

Dette fordi mange avventer med boligkjøpet hvis de er usikre hva de vil få for sin egen bolig når den de vurderer å kjøpe nytt først skal overtas et par år frem i tid.

Renten er prisen på penger. Og høyere pris gir som alle vet mindre etterspørsel. Derfor vil renten i seg redusere etterspørselen etter kreditt og regulere gjeldsnivået.

Dessuten: Inflasjon spiser gjeld, og mange husholdninger vil i år oppleve realgjeldnedgang. Det er i seg risikoreduserende for husholdningssektoren med tanke på finansiell stabilitet.

Som ikke det er nok har vi de senere årene fått forskning om effekter av utlånsforskriften, som Finanstilsynet interessant nok ignorer i sitt høringsnotat. Blant annet viser Aastveit, Juelsrud and Wold (2022) fra Norges Bank at vi får mer sårbare husholdninger med utlånsregulering. 

Reguleringen påvirker adferden til etablerere i boligmarkedet slik at de forut for et boligkjøp bygger opp likviditet og egenkapital for så å tømme disse og leve på marginen etter boligkjøpet. Dette gjør gruppen med mest gjeld og minst egenkapital mer sårbare for både boligprisfall og bortfall av inntekt og arbeid. 

Paradoksalt nok er det denne gruppen utlånsforskriften sikter på å gjøre mindre sårbar.

Kredittrasjonering behandler altså ikke årsakene til høyere boligpriser, for lite boligbygging, men kun virkninger at lav boligbygging. Dessuten gir forskriften egne bivirkninger som økt ulikhet.

Derfor er det klokt avskaffe utlånsforskriften nå, før den også utløser finansielle ubalanser i norsk økonomi.