Sykepleierindeksen måler hvor stor andel en singel sykepleier har råd til å kjøpe.

Påstanden er enkel: Dersom sykepleieren kan kjøpe en stor andel av boligene i en by, er boligprisene i byen lave. Dersom sykepleieren ikke kan kjøpe noen av boligene i en by, er det dyrt.

Vi har utarbeidet indeksen for noen utvalgte byer i Norge over tid. Sykepleieryrket er valgt fordi inntekten representerer en typisk god norsk inntekt, og er i liten grad konjunkturavhengig. Vi kunne valgt yrker som politi, lærer eller brannmenn, og det ville gitt omtrent samme resultat.

Den mest utfordrende beregningen bak sykepleierindeksen er å finne ut hva en singel sykepleier kan kjøpe. En del av utfordringen ligger i at budsjettet vil variere i stor grad mellom sykepleiere.

Egenkapitalen vil variere fra person til person, men for analysens del er vi mest opptatt av marginalkjøperen. Derfor ser vi bort ifra egenkapital og forutsetter 100 prosent lånefinansierte kjøp. Det innebærer at foreldre eller andre må stille som realkausjonister.

Hvor mye lån kan sykepleieren få i 2019?

Første steg i analysen er å finne ut hvor mye norske sykepleiere faktisk tjener. Her har vi benyttet data fra Statistisk Sentralbyrå (SSB). I begynnelsen av 2019 var gjennomsnittlig sykepleierlønn inkludert tillegg på 549 960,-.

Neste spørsmål er hvor mye boliglån man får med en inntekt på 549 960. Boliglånsforskriften setter krav til betjeningsevne, gjeldsgrad og nedbetalingstid. Vi følger forskriften og benytter normal bankpraksis for å beregne husholdningsbudsjett.

• 3 Betjeningsevne – Finansforetaket skal beregne kundens evne til å betjene lånet basert på kundens inntekt og alle relevante utgifter, herunder renter, avdrag på lån og normale utgifter til livsopphold. I vurderingen av kundens betjeningsevne skal banken legge inn en renteøkning på 5 prosentpoeng fra det aktuelle rentenivået.
• 4 Gjeldsgrad – Boliglånsforskriften sier at lån ikke skal innvilges dersom kundens samlede gjeld overstiger fem ganger brutto årsinntekt. For sykepleierlønnen tilsvarer det 549 960*5 = 2 749 800. Vi forutsetter også at sykepleieren har 200 000 i studielån. Maksimalt boliglån blir da: 2 749 800 – 200 000 = 2 549 800
• 7 Avdrag – Finansforetaket skal kreve maks 30 års nedbetalingstid på annuitetslån der belåningsgraden er over 60 prosent.

Dersom lånekunden ikke har tilstrekkelige midler til å dekke normale utgifter til livsopphold etter en slik renteøkning, skal lånet ikke innvilges.

For å finne betjeningsevnen til sykepleieren må vi beregne alle relevante utgifter.

Norske banker benytter SIFOs referansebudsjett å beregne utgifter til mat, klær, persnolig pleie, mediebruk og transport. For sykepleieren tilsvarer dette 9 150 per måned.

Vi erfarer at bankene legger til en buffer på SIFO budsjettet. I våre beregninger har vi benyttet 60 prosent buffer. Beregnet husholdningsutgift blir da 14 640 per måned. Referansebudsjettet dekker ikke strøm, felleskostander eller studielån. Med 200 000 i studielån og normale faste boutgifter antar vi at sykepleieren har 3 900 per måned i faste utgifter. Renter kan trekkes av på skatten, det hensyntas når vi regner på likviditetsrisikoen.

Med en boliglånsrente på 2,5 prosent må lånekunden tåle en rente på 7,5 prosent. Vi legger til grunn 30 års nedbetalingstid, som er i tråd med boliglånsforskriften. Med 7,5 prosent rente og 30 års nedbetaling kan 549 960 i brutto årslønn betjene et boliglån på 2 685 000,-.

Forskriftens paragraf om gjeldsgrad er strengere enn betjeningsevenen for sykepleiren, dermed blir maksimalt lånebeløp 2 549 800,-.  Tabell 2 oppsummerer beregningen:

Hvor stor andel av boligomsetningen kunne en singel sykepleier kjøpe i 2019?

Figur 1 viser hvor stor andel av boligene omsatt i 2019 man hadde hatt råd til med et budsjett på 2 549 800. Vi har benyttet samme geografiske inndeling som Eiendom Norge-statistikken.

I Oslo og Akershus er Sykepleierindeksen lavest. I Oslo kunne en singel sykepleier kjøpe 3 av 100 boliger i 2019. Det er en liten del av boligene omsatt og indikerer at det er vanskelig å få seg bolig i Oslo som singel-husholdning.

I Bergen kunne sykepleieren kjøpe 30 av 100 boliger, mens i Fredrikstad/Sarpsborg, Hamar m/Stange, Ålesund, Kristiansand og Porsgrunn/Skien kunne sykepleieren kjøpe over 40 prosent av boligene omsatt. Da er det vanskelig å argumentere for at boligprisene er høye, relativt til inntekt og rentenivå. Dette er overraskende med tanke på mediebildet av norske boligpriser. Et motargument kan være at bankenes kredittpolitikk er for liberal, og at sykepleieren ikke bør forplikte seg til 2 549 000 i boliglån. En strammere kredittpolitikk vil føre til lavere boligbudsjett.

Hvordan har sykepleierindeksen utviklet seg over tid?

Har Oslo alltid vært et vanskelig boligmarked for sykepleiere? Har det alltid vært billig i de andre byene? For å finne ut av det må vi lage Sykepleierindeksen tilbake i tid.

Rente, inntekt, skatt og boligpriser er de viktigste komponentene i sykepleierindeksen. Ingen av dem er konstante. For å konstruere sykepleierindeksen historisk har vi hentet historiske boliglånsrenter fra SSB, justert husholdningsbudsjettet med inflasjonen, hentet historiske skattesatser fra skatteetaten og hentet historiske inntektstall fra KS og SSB.

Vi beholder forutsetningen om at lånekundene skal tåle fem prosent økning i boliglånsrenten og skal nedbetale lånet over 30 år. Fra 1.1.2017 skal lånekunden maksimalt få 5 ganger bruttoinntekt i total gjeldsbelastning. Tabell 3 viser sykepleierens boligbudsjett historisk:

Vi ser av tabellen at boligbudsjettet har økt betydelig i perioden som følge av inntektsvekst og reduserte boliglånsrenter. Rentekuttet i forbindelse med finanskrisen økte for eksempel boligbudsjettet med nesten 50 prosent. Spørsmålet er om boligprisene har økt mer og redusert andelen boliger sykepleieren har hatt råd til å kjøpe.

Vi observerer også at kravet til maksimal gjeldsgrad på fem ganger brutto årsinntekt førte til en reduksjon på 4 prosent i boligbudsjettet.

Figur 2 viser utviklingen i indeksen for Norge. Sykepleierindeksen for Norge viser at boliger var på sitt dyreste i 2007 og 2008. Kraftig økt boligbudsjett kombinert med moderat boligprisutvikling gjorde at boliger var på sitt billigste i 2015. Fra 2011 til i dag har indeksen ligget på rundt 30 prosent. Dette indikerer at prisene er relativt lave i 2019, gitt dagens rente- og inntektsnivå.

Et landssnitt kan skjule mye, og vi er interessert i å se utviklingen i byene. Figur 3 viser utviklingen for noen utvalgte byer.

Sykepleierindeksen historisk utvalgte byer:

Vi ser at byene følger hverandre tett, men med to klare unntak: Stavanger og omegn fra 2007 til 2014 og Oslo etter 2014.

I Stavanger viser indeksen at en singel sykepleier hadde råd til én av 100 boliger i 2013, mens tilsvarende tall har vært 27 av 100 boliger så langt i 2019. Den økte valgfriheten kommer av at boligbudsjettet har gått fra 2 til 2,6 millioner samtidig med fallende/flate boligpriser.

I Oslo viser tilsvarende tall at indeksen har falt fra elleve av 100 boliger i 2013 til 3 av 100 i 2019. I Oslo har boligvalgfriheten for sykepleieren gått ned på tross av økt boligbudsjett. Det kommer av at boligprisene har vokst raskere enn boligbudsjettet. Prisveksten kan forklares av at boligbyggingen ikke har holdt tritt med befolkningsveksten. En annen mulig forklaring er endret innslag av investorkjøp. Kjøpere av sekundærbolig kan drive opp prisene for andre kjøpere. Vi tror sannheten er en kombinasjon av faktorene over. Oslo var ikke i noen særstilling frem til 2014. At indeksen er på et bunnivå på tross av lave renter, er et tankekors. Forrige gang indeksen var like lav, var i 2007.

I Trondheim, Bergen og Tromsø har boligprisene økt siden 2014, men valgfriheten for sykepleieren har økt fordi økningen i boligbudsjettet har vokst mer enn boligprisveksten.

En svakhet med indeksen et at den kun måler andel boliger sykepleieren har råd til. De aktuelle boligene kan ha endret kvalitet over tid. For å illustrere utfordringen kan vi ta et tenkt eksempel: La oss anta at alle boliger omsatt i 2005 var på 100 kvadratmeter, og alle boliger omsatt i 2019 var på 50 kvadratmeter. Videre antar vi at indeksen var på 10 prosent både i 2005 og 2019.

I så fall vil sykepleieren kunne kjøpe halvparten av kvadratmetere i 2019 uten at det gir utslag i indeksen. Vi har samme utfordring når vi sammenlikner geografiske områder. Kvaliteten ved boligene omsatt over tid er relativt konstant, men boligsammensetningen i ulike geografiske områder varierer stort. Det er viktig å ha i bakhodet når man sammenlikner ulike områder.

Oppsummering

Sykepleierindeksen viser at norske boligpriser er relativt lave i 2019 gitt dagens rente, inntektsnivå og bankenes kredittpolitikk. Det indikerer at boligprisveksten i Norge i stor grad kan forklares av rentenedgang og inntektsvekst. Resultatet gjelder for hele Norge bortsett fra Oslo og omegn. Der har prisene steget mer enn inntektsveksten og rentenedgangen skulle tilsi.

Hensikten med indeksen er å illustrere om det er tilstrekkelig med normal inntekt for å kunne kjøpe bolig i en gitt by.

De tre viktigste komponentene i indeksen er rente, inntekt og boligpris. Dersom renten går opp, inntekt er uendret og boligprisene holder seg, vil indeksen gå ned. Indeksen sier ingenting om hvor boligprisene skal videre.

Referanser: