En stor utfordringene i transaksjonslovverket er når reguleringer i bolighandelen kun skjer i lov om eiendomsmegling og slike reguleringer ikke korresponderer med avhendingsloven. Når slike reguleringer ikke gjelder avtalen mellom selger og kjøper regulert etter avhendingsloven, fører det til at mange forbrukere forsøker å omgå regelsettet. Vi har blant annet sett en økende tendens til bud direkte fra budgiver til boligselger, nettopp for å omgå tidsfristene og formidlingsforbudet som megler må forholde seg til.

Lov om eiendomsmegling har med enkelte justeringer fungert siden 2008. Reguleringene av profesjonen har stilt vesentlig større krav til eiendomsmeglingsbransjen, noe som har vært svært kostnadsdrivende. Digitalisering vil gi både muligheter og utfordringer i fremtiden, noe som vil stille store krav til at eiendomsmeglingsbransjen har en evne til omstilling. Dette vil også stille tilsvarende krav til omstilling hos lovgiver, og det er myndighetenes oppgave å legge til rette for en sunn konkurransesituasjon for næringslivet, herunder også eiendomsmeglingsbransjen.

Det er flere bestemmelser som hindrer både god forbrukersikkerhet og effektivt arbeid fra megler. Skal eiendomsmeglingstjenesten fungere optimalt må den være trygg, i tillegg til kostnads- og tidseffektiv. Eiendom Norge leverte i april 2015 et komplett dokument med forslag til revidering av lov om eiendomsmegling til Finansdepartementet, der målet er at eiendomsmeglingsbransjen som næring skal møte fremtidens utfordringer på en bedre og mer effektiv måte. Enkelte av disse forslagene ba Finansdepartementet Finanstilsynet komme med konkrete endringsforslag på i slutten av januar 2017 Eiendom Norge jobber videre for dette høringsforslaget.

Dette gjelder blant annet:

  • Eiendomsmeglerforetakenes ansvar for å dekke kostnader for dokumenter som er utstedt i forbindelse med salget, er foreslått begrenset til tilfeller der oppdragstakeren har bedt om dokumentutstedelsen.
  • Vedrørende forbudet mot å avtale at andre skal dekke meglers vederlag, foreslås det et unntak for overbeheftede eiendommer.
  • Det er foreslått en endring i adgangen til å avtale dekning av vederlag i klientmidler ved overbeheftede eiendommer.
  • Regelen om budjournal foreslås endret for å unngå at bud som omfattes av formidlingsforbudene skal føres i budjournalen.
  • Kompetanse til å disponere over klientmidler foreslås overført fra fagansvarlig til foretakets styre.
  • Forbudet mot å formidle eierskifteforsikring mot vederlag anbefales fjernet. Formidling av eierskifteforsikring foreslås dermed som en av de virksomheter som eiendomsmeglingsforetaket kan drive i tillegg til eiendomsmeglingsvirksomheten. Eiendom Norge foreslår også en presisering av gjeldende rett ved at adgangen til eiendomsmeglers markedsføring av relevante produkter til interessenter i forbindelse med eiendomstransaksjonen reguleres.
  • Opplysningsplikt om hva som er avtalt om utlegg, foreslås opphevet.
  • Vi ønsker større fleksibilitet i lovverket for oppgaver medhjelper kan utføre.

 Skriftlig budgivning

Eiendom Norge foreslår fem endringer i forbindelse med meglers håndtering av bud:

  • Regler om formidlingsforbud oppheves.
  • Det må åpnes opp for lydopptak av bud som et alternativ til kravet om skriftlighet og at det skal være opp til oppdragstaker å vurdere om notoritet skal sikres ved skriftlighet eller lydopptak.
  • Kravet til dokumentasjon av selgers avslag og aksept opphevet, slik at dokumentasjonskravet kun gjelder ved kommunikasjon med budgivere.
  • Kravet om identitetskontroll av budgiver flyttes til en selvstendig regel, uavhengig av formidlingsforbudet.
  • Det foreslås en begrensning av kretsen av interessenter som skal varsles i budrunder.

Fra 2014 ble det innført skriftlig budgivning etter endring av Forskrift om eiendomsmegling § 6-3, Skriftlig budgivning. Vi mener opptak av samtaler kan være et vel så godt alternativ som skriftlig budgivning. Teknologisk ligger alt til rette for å ta dette i bruk tilnærmet omgående. Opptak av samtaler vil etter vårt syn være tryggere for alle parter, og eventuelle konfliktsituasjoner vil kunne avklares omgående. Opptak er også foreslått og vedtatt av Finanstilsynet og Finansdepartementet ved regulering av flere andre yrkesgrupper.

Plikt til å skrive regning
Eiendom Norge mener bestemmelsen om ansvarlig meglers plikt til å skrive regning skal fjernes i sin helhet for alle oppdrag som ikke er inngått med avtale om timeprishonorering.

Etter Lov om eiendomsmegling § 7-2, 2. ledd. Plikt til å skrive regning plikter eiendomsmeglere i dag til regning for et oppdrag. Dette er en stor tidstyv. Bestemmelsen gjelder selv om kunden har valgt vederlag basert på provisjon eller fast pris, og nesten ingen kunder velger timebetalt godtgjørelse.

Bakgrunnen for bestemmelsen er at oppdragsgiver skal ha kontroll på kostnadene, men bestemmelsen sikrer ikke dette i praksis. Bestemmelsen påfører først og fremst forbrukerne unødvendige kostnader på grunn av økt tidsbruk.

Opparbeidelse av praksis

Eiendom Norge foreslår endring i adgangen til å opparbeide seg praksis innen salgsmegling etter en tilsvarende modell som gjelder for oppgjørspraksis, jf. notatet punkt 4.5.

Bakgrunnen for forslaget er en stadig økende spesialisering i bransjen, og spesielt innenfor utleie og oppgjørsselskap.

Vandelsattest og etterutdanning

Eiendom Norge mener det bør stilles krav til vandelsattest for eiendomsmeglerfullmektige, oppgjørsmedhjelpere og ansatte på It og/eller økonomi i meglerforetak.

Det bør kreves til plettfri vandel når en arbeider som fullmektig, eller med It og økonomi med fullmakter som etter loven kan forvalte store pengebeløp.

Etterutdanningskravet har ikke omfattet eiendomsmeglerfullmektiger og oppgjørsmedhjelpere, vi mener at det er viktig at disse også omfattes av det strenge kvalitetsregelverket. Vi foreslår derfor like krav for eiendomsmeglerfullmektig og oppgjørsmedhjelper som for eiendomsmegler

Myndighetenes respons på Eiendom Norges høringsforslag

I januar 2017 fremmet Eiendom Norge et nytt og forenklet forslag overfor Finansdepartementet med ønske om rask behandling av de enkleste av forslagene fra 2015. Finansdepartementet oversendte umiddelbart deler av vårt forslag til Finanstilsynet for å utarbeide høringsnotat.

Finanstilsynet har en rekke av forslagene på høring med frist 24.04.2017, deriblant:

  • Ifølge eiendomsmeglingsloven § 2-2 annet ledd må eiendomsmeglingsforetak ha tillatelse fra Finanstilsynet for å opprette filial. Eiendom Norge har foreslått at dette endres til et krav om å sende melding til Finanstilsynet om etablering av filial, jf. notat 29. april 2015 pkt. 3.2 (kopi vedlagt).
  • Etter eiendomsmeglingsloven § 2-9 fjerde ledd skal eiendomsmeglingsforetak før skifte av styremedlem, daglig leder eller fagansvarlig sende melding til Finanstilsynet. Eiendom Norge har foreslått at bestemmelsen endres, slik at kravet om at melding skal sendes før skifte i ledelsen utgår, jf. notat 29. april 2015 pkt. 3.3.
  • Eiendomsmeglingsloven § 6-4 femte ledd og § 6-8 og eiendomsmeglingsforskriften § 3-1 og § 6-3 femte ledd inneholder enkelte bestemmelser om bruk av elektronisk kommunikasjon mv. Eiendom Norge har foreslått en mer generell bestemmelse om bruk av elektronisk kommunikasjon og elektroniske medier, jf. notat 29. april 2015 pkt. 3.4.
  • Eiendomsmeglingsloven § 4-5 inneholder bestemmelser om bruk av titlene «eiendomsmegler», «megler» med videre. Eiendom Norge har foreslått at bestemmelsen forenkles, blant annet slik at personer som fikk tillatelse etter overgangsreglene til eiendomsmeglingsloven også kan bruke tittelen «eiendomsmegler», jf. Eiendom Norges notat 29. april 2015 pkt. 3.6.
  • Eiendomsmeglingsloven § 6-7 annet ledd inneholder en oppregning av hvilke opplysninger salgsoppgaven «minst» skal inneholde. Eiendom Norge har foreslått at bestemmelsen endres, slik at det innføres et unntak fra opplysningsplikten for opplysninger som «åpenbart ikke er aktuelle», jf. Eiendom Norges notat 29. april 2015 pkt. 3.10.
  • Etter eiendomsmeglingsforskriften § 3-10 tredje ledd første punktum skal klientmidler plasseres til «høyest mulig rente». Eiendom Norge har foreslått at bestemmelsen endres, slik at klientmidler skal plasseres til «markedsmessig rente», jf. notat 29. april 2015 pkt. 4.2.
  • Ifølge eiendomsmeglingsforskriften § 3-13 første ledd første punktum skal eiendomsmeglingsforetaket sende kjøper og selger en oppgjørsoppstilling «straks oppgjøret er gjennomført». Eiendom Norge har foreslått at bestemmelsen endres, slik at oppgjørsoppstilling skal sendes til selger straks kjøpesummen er disponert, og til kjøper straks kostnader til rettsvern er betalt, se Eiendom Norges notat 29. april 2015 pkt. 4.4.

Eiendom Norge mener vårt opprinnelige høringsforslag er viktig å jobbe videre for, da det ligger betydelig økt trygghet, effektivisering og forenkling i de ulike foreslåtte endringene.

Finanstilsynet har foreslått å nedsette et lovutvalg for å se på hele eiendomsmeglingsregelverket. Eiendom Norge støtter at et slikt utvalg nedsettes.

Eiendom Norge er opptatt av trygghet og notoritet i budrunden. Forbrukerrådet mener at det er for liten tid for forbrukere å vurdere om en aktuell bolig er riktig for seg, herunder konferere med fagpersoner både i finans og takstbransje. Eiendom Norge mener at det er viktig at vi undersøker dette nærmere og foreslår å nedsette et hurtigarbeidende utvalg rundt budgivning. Målet med arbeidet til utvalget må være å se på:

  • Trygghet i budrunden
  • Tid i budrunden
  • Kommunikasjon i budrunden
  • Regelverk knyttet til kontraktsinngåelsen