Forslag til endringer i tomtefesteloven
Justis og beredskapsdepartementet fremmer forslag om endringer i tomtefesteloven. Eiendom Norge mener tvisteraten ved tomtefesteforlengelser sannsynligvis vil gå ned hvis departementets forslag blir endelig vedtatt i Stortinget i løpet av våren.
Justis og Beredskapsdepartementet fremmer forslag om endringer i tomtefesteloven . Bakgrunnen for forslaget er bl.a. den europeiske menneskerettsdomstolenes (EMD) dom av 12. juni 2012 i saken Lindheim og andre mot Norge.
-For de aller fleste tomter, de som ligger i normalt prisleie, vil endringene i tomtefesteloven antagelig føre til klarere retningslinjer og mindre tvister, sier fagsjef Hanne Nordskog-Inger i Eiendom Norge.
EMD dommen
EMD dommen konkluderte med at reguleringen i tomtefesteloven § 33 om festerens rett til å kreve forlengelse av festet til bolig og fritidshus på samme vilkår som før, kan føre til et resultat som ikke er forenelig med Den Europeiske menneskerettskonvensjon første tilleggsprotokoll artikkel 1 (EMK P1-1). Ifølge dommen var det ikke tatt tilstrekkelig hensyn til bortfesters eiendomsvern, noe som forplikter Norge å utforme en regulering som sikrer en rimelig balanse mellom bortfestes eiendomsvern og allmenhetens interesser ved forlengelse av festet.
Dommen pekte på at kjernen i interessekonflikten er at festeavtaler har en lang og definert varighet som opprinnelig speilet partenes interesser, men som ved utløpet av festeavtalen ikke lenger kan sies å være i deres felles interesse. I sin kritikk fremhever EMD særlig den lave festeavgiften, at tomteverdi utelukkes som relevant reguleringsfaktor og at verdistigning knyttet til tomten utelukkende tilfaller festeren ved videresalg. Videre legger domstolen vekt på fraværet av en tilsvarende balansering av de motstående interessene som ligger til grunn for engangsløftet for festeavgiften etter tomtefesteloven § 15 annet ledd. Dommen gir ingen klare føringer for i hvilken grad bortfesteren skal kunne justere festeavgiften ved forlengelse av festet.
Tomtefesteutvalget og høringen
Tomtefesteutvalget har utredet fem modeller for regulering av festeavgiften ved forlengelse for å bringe tomtefesteloven § 33 i samsvar med EMK P1-1
- Engangsløftmodellen – engangsløft for oppregulering av festeavgift ved forlengelse av festeavtale, tomteverdi kan ikke settes høyere enn det tomten kan selges for. Det skal gjøres fradrag for verdistigning som skyldes festers egeninnsats.
- Festeavgift som prosentandel av tomteverdien -en-gangs regulering ved forlengelse av festeavtale slik at den settes til en bestemt prosentandel av tomteverdien, tomteverdi beregnet på lik måte som engangsløftmodellen.
- Kombinasjon av engangsløftmodellen og prosentmodellen – fester kan kreve (for)lenging på like vilkår, bortfester gis rett til å kreve den årlige festeavgiften regulert til 2,5% av tomteverdien, tomteverdien beregnet på lik måte som engangsløftmodellen.
- Likedeling av økning i tomtens realverdi – fester kan kreve (for)lenging på like vilkår, bortfester gis rett til å regulere festeavgift slik at den eventuelle økningen i tomtens realverdi fra tidspunktet da festeavtalen ble inngått, fordeles likt mellom partene.
- Generalklausul – fester kan kreve (for)lenging på like vilkår, men det innføres et unntak i form av en generalklausul for urimelige tilfeller, ved urimelige tilfeller skal festeavgiften oppreguleres til et rimelig nivå.
Utvalget og høringsinstansene er delt i anbefaling av modell. Bortfestersiden har i hovedsak støttet engangsløftsmodellen, mens festersiden i hovedsak har støttet en generalklausul.
Departementets lovforslag
Departementets lovforslag bygger på elementer både fra utvalgets engangsløftsmodell, kombinasjonsmodell og prosentmodell.
Det foreslås at bortfester gis rett til et engangsløft av festeavgiften når festeavtalen forlenges. Viktige faktorer ved utformingen av en slik regel er valg av prosentsats og høyeste beløp. Departementet mener at satsen må fremkomme i loven. Det foreslås en sats på 2,5% og høyeste beløp foreslås til kr 9.000, justert ved hvert årsskifte etter 1.januar 2002 i samsvar med endringer i pengeverdien. Dette svarer i 2015 til kr. 11.378. Høyeste beløp gjelder for hvert dekar tomt og dersom tomten er mindre enn ett dekar. Et høyeste beløp har som formål å hindre urimelige utslag av reglene.
Tomteverdien skal etter forslaget beregnes på samme måte som etter nåværende bestemmelser (§ 15. annet ledd nr. 3 og i § 37 første ledd annet og tredje punktum), noe som Dette innebærer at tomteverdien ikke må settes høyere enn det tomten kan selges for om det bare er tillatt å sette opp det huset/de husene som er på tomten.
Det foreslås i tillegg til dette en snever sikkerhetsventil for å kunne fange opp eventuelle ekstraordinære tilfeller der beløpsbegrensningen skulle føre til en festeavgift som ikke i tilstrekkelig grad ivaretar bortfesterens rettigheter.
Departementet foreslår kun adgang til et engangsløft av festeavgiften ved forlengelse av festeavtalen. Krever ikke bortfesteren regulering av festeavgiften, skal festet løpe videre på samme vilkår som før. Det er derfor satt en frist for bortfester på tre år. Festeren skal ikke trenge å kreve forlengelse etter forslaget.
Ulike reaksjoner
Ikke uventet har forslagne gitt ulike reaksjoner. NBBL er svært kritisk til forslaget:
– Så langt har vi ikke finregnet på det. Men dersom forslaget fra Justisdepartementet blir vedtatt av Stortinget, vil det trolig innebære at milliardverdier blir overført fra vanlige hus-, bolig- og hytteeiere til bortfestere. Konsekvensen blir at mange får mye høyere boutgifter. Vi er overasket over at Justisdepartementet velger en slik løsning, sier avdelingsdirektør Henning Lauridsen i NBBL til Leierboerforeningen.
Derimot har flere av interessegruppene for bortfesterne uttrykt skuffelse for at departementet ikke har gått langt nok:
– Mange grunneiere har nok hatt forventninger om lovendringer som ville gitt dem enda større spillerom for å øke festeavgiften, sier styreleder Olav A. Veum i Norsk Skogeierforbund til NTB.
Eiendom Norge er grunnleggende positiv til departementets forslag. Tvisteraten ved tomtefesteforlengelser vil sannsynligvis gå ned, og forslaget vil skape en forutsigbarhet som er etterlengtet.