Figur 1 viser boligprisutviklingen i Norge for 2016 og 2017, med desember året før som utgangspunkt. Vi vet at prisene typisk stiger før sommeren og faller utover høsten. I 2016 så vi imidlertid at prisene steg gjennom hele året. Prisveksten fortsatte også inn i 2017. Toppunktet ble nådd i april, men har siden det falt hver måned (med unntak av august). Ved utgangen av 2017 er prisene 1,1 prosent lavere enn for et år siden og 6,1 prosent lavere enn toppunktet i april 2017.

Mens Oslo var byen der prisene steg mest i 2016, har det vært motsatt i 2017. I Oslo begynte boligprisene å falle allerede i februar og har (med unntak av i august) falt siden. Prisene i Oslo var ved utgangen av 2017 hele 10,5 prosent lavere enn på samme tid i 2016. Prisene falt i alle byer etter sommeren. I byer med stor andel ene- og delte boliger er dette sesongeffekter, men i Oslo er det derimot klart flest leiligheter og prisfallet kan derfor ikke begrunnes utifra sesong.

Det ble solgt 86 687 bruktboliger i Norge i 2017, noen flere enn i 2016. Det er interessant at volumene holder seg så stabile på tross av prisfallet. Også Oslomarkedet opplevde gode volumer selv med kraftig prisfall.

Som vi ser ble det i 2017 lagt ut 99 351 boliger for salg. Dette er flere boliger enn noen av de foregående årene. Går vi nærmere inn på tallene ser vi at denne forskjellen kom fra mai og utover. Dette sammenfaller med da prisfallet begynte. Vi lanserer tre teorier for denne endringen. For det første et ønske fra investorer om å realisere gevinst og komme seg ut av markedet. Videre kan man mistenke en endring i kjøpe først/selge først-dynamikken. Til sist kan det være økt antall ferdigstilte boliger. Investoradferd er vanskelig å måle og endring i kjøp/salgdynamikk gir oss få svar. Det vi derimot vet er at det kom mange nye boliger ut i markedet på forsommeren i 2017.

Mens 2016 var preget av få objekter å velge mellom og korte omsetningtstider, ble situasjonen utover i 2017 det motsatte. Figur 6 viser antall boliger som til enhver tid ligger usolgt. Som vi ser av grafen, var varelageret ved slutten av 2016 på sitt laveste nivå på fem år, mens vi et år senere er på det høyeste nivået på fem år. Siden volumene holdt seg konstante må denne endringen forklares ut fra det økte antallet boliger lagt ut for salg vist i figur 4.

Observasjoner og erfaringen fra boligåret 2017: Endret boliglånsforskrift

Et av målene for den nye boliglånsforskriften som ble innført på starten av 2017 var å senke temperaturen i boligmarkedet. Er det mulig å se noen effekt av forskriftene?

For å undersøke dette har vi brutt opp leilighetsmarkedet i Oslo i ulike størrelser, hhv. små (10-45kvm), mellomstore (45-90 kvm) og store leiligheter (>90 kvm). Små leiligheter er en ledende indikator på resten av markedet. Hvorfor? Fordi boligmarkedet har en dominoeffekt. De som selger små leiligheter skal kjøpe større. Når de har mindre egenkapital faller prisene på store. Små leiligheter er også mer utsatt for spekulasjon. De blir ofte kjøpt for utleie, er ansett som greie å omsette og har lavere inngangsverdi.

Figur 6 viser prisutvikling fra des.16 til des.17. Som vi ser falt prisene for små leiligheter fra desember 16, mens mellomstore og store steg i pris i noen måneder til. Vi mener prisfallet på små leiligheter er en indikasjon på at forskriftene fikk en umiddelbar effekt. Strengere krav til finansiering førte til redusert etterspørsel og dermed prisfall. Lavere priser på små leiligheter førte videre til begrenset finansiering for dem som ville flytte til større leiligheter innad i Oslo, og følgelig falt prisene også på mellomstore og store leiligheter. Vi kan altså konkludere at forskriften hadde en effekt.

Ringvirkninger av prisfallet i Oslo-markedet

Leilighetssalg i storbyen er ofte finansieringskilde for huskjøp i mindre byer. Man skulle derfor tro at prisfallet i Oslo ville forplante seg videre til omkringliggende områder. Er det mulig å spore en slik trend? For å undersøke dette har vi undersøkt prisutviklingen i Oslo samt noen omkringliggende byer.

Oslo opplevde høy prisvekst gjennom hele 2016 for så å falle i 2017. Men som vi ser på figur 7 har prisnivået i de omkringliggende byene holdt seg bemerkelsesverdig godt. Dette tyder på at boligmarkedene bare en times togtur utenfor Oslo var nokså upåvirket av den «boom and bust» vi så i Oslo gjennom 2016 og 2017. Hvorvidt dette fortsetter i 2018 gjenstår å se.

Tilbud og etterspørsel i boligmarkedet i Rogaland og Hordaland
Den nye boliglånsforskriften var i stor grad rettet mot hovedstaden. Likevel falt prisene også i andre deler av landet i 2017. Hva kan forklare dette? Boligmarkedet er som alle andre markeder drevet av tilbud og etterspørsel. Om en av disse variablene endrer seg betydelig vil det gi utslag i prisen.

Figur 8 viser to størrelser i hhv. Rogaland og Hordaland. Den røde linjen er nettoinnflytting mens den blå viser antall fullførte nybyggsboliger. Noe forenklet kan vi si at om innflyttingen til et område øker, øker temperaturen i budrundene, prisene stiger og det gis insentiv til å bygge flere boliger. Redusert innflytting gir derimot mindre etterspørsel etter boliger noe som gir prisfall. I både Rogaland og Hordaland ser vi at nettoinnflyttingen har falt siden 2013. Likevel har det gjennom hele perioden blitt bygd boliger, og i Hordaland har ferdigstillingen økt. Dette gir et tilbudsoverskudd og er noe av fokrlaringen til prisfallet vi har sett i disse områdene. Hva vil påvirke utviklingen i året som kommer?

Figur 8 antyder X-faktorene, nemlig forholdet mellom nettoinnflytting og fullførte boliger. Hvis nettoinnflytting faller mens antall fullførte boliger øker, vil prisene komme under dobbelt press. Nettoinnflytting er imidlertid en størrelse det ikke er lett å lage prognoser om. Vi ser av Figur 8 at utviklingen kan snu brått, og henge sammen med større makroøkonomiske forhold, som det også er vanskelig å forutse. Fullførte boliger er det imidlertid mulig å estimere siden det er mulig å observere igangsatte boliger. Selv om det kan være vanskelig å vite hvorvidt de fullførte boligene vil ende på tilbudssiden eller i leiemarkedet, vil de uansett påvirke boligmarkedet. I 2016 og 2017 ble det totalt igangsatt 20 886 boliger bare i Oslo og Akershus. Om vi regner at det tar mellom 2 og 3 år å bygge skjønner vi at disse boligene vil være med å prege boligmarkedet i 2018.

Av andre faktorer kommer rente, kreditt og oljepris høyt opp. Oljeprisen påvirker alle makroøkonomiske variable i Norge, og boligprisene på flere måter. Siden den påvirker pengepolitikk og finanspolitikk, som påvirker husholdningers inntekt og bedrifters ansettelser, vil oljeprisen ha noe å si for boligprisene. Imidlertid er renten den viktigste faktoren. Renten er atomknappen i boligmarkedet i og med at den angir prisen på det som skal finansiere kjøpene. Men boliglånsrenten avhenger av sentralbankrenten og bankenes finansieringbetingelser i utlandet. Selv om sentralbankrenten er antydet skal peke oppover, er det først på slutten av 2018 eller begynnelsen av 2019. Den påvirkes dessuten sterkt av det som skjer i Frankfurt og Washington D. C. Siden bankenes finansieringsbetingelser i utlandet avhenger av ytterligere internasjonale forhold, kan slike betingelser også variere i utakt med norsk konjunktur. Det er derfor ingen presis øvelse å lage prognoser for hva renten på norske boliglån vil bli. Men siden det er vanskelig å tenke seg at den reduseres, er spørsmålet når og hvor mye den skal heves. Det skal vi ikke gjøre. Vi skal heller minne om at vi i tidligere «Fakta om boligmarkedet» har argumentert for at en økning på 1 prosentpoeng går sammen med en likevektsreduksjon av boligprisene på 10 prosent.

Til sist er det naturlig å nevne boliglånsforskriften. Etter planen løper denne til sommeren 2018, men finansministeren har åpnet for både å fjerne, endre eller forlenge den. Gjennom prisfallet på små leiligheter kunne vi spore en klar effekt av forskriften allerede ved dens innførsel i starten av 2017. Det er derfor grunn til å tro at forskriften kan bli en joker i boligmarkedet i 2018.