Etter et 2016 med eksplosiv boligprisvekst og et 2017 med fallende boligpriser ga 2018 en mer stabil utvikling både nasjonalt og lokalt. I denne månedens «Fakta om Boligmarkedet» tar vi et tilbakeblikk på året som har gått samtidig som vi prøver å se på noen viktige premisser for utviklingen i 2019.

Figur 1 viser boligprisutviklingen gjennom året i Norge for de tre siste årene. Vi obsererer raskt den slående forskjellen mellom 2016 og 2017. 2018 legger seg mellom de to årene. Prisene steg årets første halvår og falt deretter noe tilbake utover høsten. Dette er et typisk årsmønster for utviklingen i boligprisene. Prisene er ved utgangen av 2018 imidlertid kun 2,8 prosent høyere enn de var for et år siden. Dette er den fjerde dårligste årsveksten på de siste 15 årene. Kun 2008, 2013 og 2017 har gitt lavere årsvekst. Om vi i tillegg justerer for inflasjon tilsier dette faktisk et fall i realprisene.

I figur 2 har vi brutt ned boligprisveksten på de ulike byene. Med Oslos prisfall gjennom 2017 i minnet ser vi at prisene her kom seg betraktelig i starten av 2018. Oslo var også den byen der prisene falt minst utover høsten. Svakest prisutvikling av de store byene hadde Trondheim, som avslutter året med priser 0,8 prosent lavere enn de var for et år siden.

Det ble solgt 90 828 bruktboliger i Norge i 2018. Dette er det høyeste antallet bruktboligomsetninger vi har registrert (fra 2003 til i dag). Dette vitner om et boligmarked med høy aktivitet. Likevel skjuler de nasjonale tallene regionale forskjeller. I Bergen var antallet solgte på nivå med de tre foregående årene, og i Oslo ble det solgt færre boliger enn i for eksempel 2007 og 2015.

Det ble i 2018 lagt ut 100 985 boliger for salg i bruktboligmarkedet. Dette er det høyeste vi har målt siden årene rett før finanskrisen. Går vi nøyere inn på tallene, ser vi at forskjellen fra de tidligere årene i hovedsak kommer i siste halvdel av året. I april lå vi for eksempel bak alle de tre foregående årene. Som i antall solgte-tallene ser vi også i antall lagt ut for salg regionale forskjeller. I både Oslo og Stavanger ble det lagt ut færre boliger i 2018 enn i 2015.

En annen interessant observasjon fra utviklingen i boligmarkedet er endringer i omsetningstid. Både i landet som helhet og i storbyene tar det stadig lengre tid å selge en bolig. I 2018 tok det i snitt 46 dager, 9 dager mer enn snittet var i 2017. Og mens det i 2016 tok i snitt 14 dager å selge en bolig i Oslo, tok det i 2018 28 dager.

Figur 6 viser median kvadratmeterpris for leiligheter i Norges største byer. Som vi ser er prisene høyest i Oslo og de omliggende kommunene. Vi legger også merke til at kvadratmeterprisene for leiligheter i Tromsø ligger over både Trondheim og Bergen.

Figur 7 viser medianpris for eneboliger i de ulike fylkene. Oslo ligger et godt stykke foran de andre byene med en medianpris på nesten det dobbelte av neste fylke på listen, Akershus. Rimeligste medianpris finner vi Hedmark og Oppland.

Perspektiver for 2019:

Økte renter og endrede makroøkonomiske utsikter

21. september 2018 var en merkedag for norske økonomi. Denne dagen satt Norges Bank opp styringsrenten for første gang siden 2011. De store bankene svarte raskt med å heve sine boliglånsrenter. Selv om endringen var varslet i lang tid markerte den en endret situasjon for landets låntakere. Utgiftene på lånene steg og med varsel om flere rentehevinger vil dette påvirke husholdningenes økonomi i 2019.

Rentens påvirkning på boligmarkedet er betydelig. Ulike beregninger kommer frem til at effekten av 1 prosentpoengs økt rente gir omtrent 10 prosentpoengs fall i boligprisene, alt annet likt (se f.eks. Norges Banks Working Paper nummer 11 i 2016 av André K. Anundsen eller vårt Fakta om boligmarkedet fra mars 2017). Norges Bank har signalisert at de vil heve renten to ganger til i 2019. Dette taler, i teorien, for reduserte boligpriser. Grunnen til at renten går opp er imidlertid i hovedsak at norsk økonomi går bra. Arbeidsledigheten er lav og lønnsveksten solid. Dette er faktorer som taler for økte boligpriser. Norges Banks rentesetting påvirkes likevel også av blant annet sentralbankene i Frankfurt og Washingtons rentesetting. Om den europeiske sentralbanken for eksempel setter opp renta vil dette ha implikasjoner for den norske sentralbankens handlingsrom.

Avisforsidene har de siste månedene vært preget av den økende uroen på verdens børsmarkeder. Om denne uroen eskalerer i 2019 vil det kunne påvirke oss for eksempel gjennom reduserte ordrebøker for norsk industri, med påfølgende implikasjoner for sysselsetningen.

Nybyggsmarkedet i Oslo

Det har de siste årene vært snakket mye om den ventede flommen av ferdigstilte nybyggsprosjekter i hovedstaden. Figur 8 viser antall igangsatte og ferdigstilte boliger i Oslo. Tallene er rullert over 12 måneder, slik at ethvert punkt på grafen viser hvor mange boliger som er igangsatt eller ferdigstilt i året som leder opp til dette punktet. Som vi ser av grafen er ferdigstillelsene nå på det høyeste nivået siden 2014. Legger vi til grunn at de fleste av prosjektene som ble igangsatt mellom 2016 og 2018 blir ferdigstilt ligger det an til å bli ferdigstilt rundt 6 000 boliger i året som kommer. Det har de siste årene blitt omsatt rundt 20 000 boliger i Oslo årlig.

Et relevant spørsmålet er i hvilken grad nybyggene som tilføres markedet påvirker bruktmarkedet. Det er naturlig å tro at de som flytter inn i nybygg vil selge sin tidligere bolig noe tid før de overtar ny bolig. Vi skulle derfor vente en økning i antall boliger lagt ut for salg. Figur 9 viser antall boliger lagt ut for salg gjennom året for de fem siste årene.

Som vi ser steg antallet for 2018 (den rød grafen) markant gjennom året. Om dette mønsteret skulle fortsette utover i 2019 som følge av økt antall ferdigstillelser taler dette for en høyere tilbudsside i markedet og dermed fallende priser.

I Trøndelag har det vært høy byggeaktivitet i flere år, blant annet med mange nye boliger på Grilstad og Lade i Trondheim. I både 2016 og 2017 ble det ferdigstilt opp mot 4 000 boliger. Tallet har falt noe siden det, men vekst i igangsettingene gjennom 2018 tilsier at antall ferdigstilte igjen vil vokse utover i 2019. Vi ser noe av det samme bildet i Akershus, der det i 2017 ble ferdigstilt i overkant av 5 000 boliger. Antallet igangsatte har steget gjennom 2018, så også her er det å forvente at tallet på ferdigstillinger vil øke i 2019. I Hordaland har antallet ferdigstillelser de siste årene ligget på omtrent 3 000 boliger, mens det i Rogaland ser ut til å ha stabilisert seg på omtrent 2 500 boliger i året.

Boliglånsforskriften

I «Fakta om boligmarkedet» for januar 2018 viste vi at boliglånsforskriften som ble innført tidlig i 2017 hadde en umiddelbar effekt på boligmarkedet i Oslo. Effekten var sterkest for de små leilighetene. Med unntak av mindre endringer ble forskriften vedtatt videreført i juli 2018. Den nye forskriften gjelder ut 2019 og det er lite trolig at den vil endres i løpet av året. Likevel har myndighetene ved innføringen av forskriften etablert et styringsverktøy. Om prisene i Oslo-markedet skulle falle betydelig vil for eksempel det særegne 40%-kravet til egenkapital for sekundærboliger bli debattert.

Gjeldsregister

Etter flere års diskusjon ble det i 2018 vedtatt å etablere et nasjonalt gjeldsregister. Målet er å gi bankene bedre oversikt over låntagernes kredittsituasjon. Et av målene er å unngå at dyre forbrukslån benyttes som egenkapital i boligkjøp. Det gjenstår å se hvordan bankenes tilgang til gjeldsregisteret slår ut i boligmarkedet, men i teorien skal lavere tilgjengelig egenkapital redusere etterspørsel, noe som igjen taler for lavere boligpriser.

Oppsummering

Boligåret 2018 var preget av rekordhøye salgsvolumer og godt med boliger lagt ut for salg. Prisene for landet som helhet steg 2,8 prosent, noe som er blant de svakere årene vi har målt. Blant de store byene så vi at Oslo endte på en tolvmånedersvekst på over 6 prosent, mens Trondheim ved utgangen av året var på et lavere prisnivå enn året før. Vi noterer også at omsetningstiden har gått opp i de store byene. Med usikkerhet i finansmarkedene og varsel om flere rentehevinger som bakteppe går vi med spenning inn i 2019!