Den norske sykepleierindeksen

Det virker å være stor enighet om at norske boliger er dyre og at dette er et stort problem. Det kan være på sin plass å minne om at prisnivået må ses i sammenheng med rente- og inntektsnivå. I dette fakta om boligmarkedet benytter vi sykepleierindeksen for å forsøke å svare på om bolig er dyrt eller ikke – og i forhold til hva.

Sykepleierindeksen måler hvor stor andel en singel sykepleier har råd – og får lån — til å kjøpe. Påstanden er enkel: Dersom sykepleieren kan kjøpe en stor andel av boligene i en by, da er boligprisene i byen lave. Dersom sykepleieren ikke kan kjøpe noen av boligene i en by, da er det dyrt. Vi har utarbeidet indeksen for noen utvalgte byer i Norge over tid. Sykepleier er valgt fordi inntekten representerer en typisk norsk inntekt, og er i liten grad konjunkturavhengig. Vi kunne valgt yrker som politi, lærer eller brannmann, og det ville gitt omtrent samme resultat.

Den mest utfordrende beregningen bak sykepleierindeksen er å finne ut hva en singel sykepleier kan kjøpe. En del av utfordringen ligger i at budsjettet vil variere i stor grad mellom sykepleiere. Egenkapitalen vil variere fra person til person, men for analysens del er vi mest opptatt av marginalkjøperen. Derfor ser vi bort fra egenkapital og forutsetter 100 prosent lånefinansierte kjøp. Det innebærer at foreldre eller andre må stille som realkausjonister.

Hvor mye lån kan sykepleieren få i 2018?

Første steg i analysen er å finne ut hvor mye norske sykepleiere faktisk tjener. Her har vi benyttet data fra Kommunenes Sentralforbund (KS). I 2017 var gjennomsnittlig sykepleierlønn inkludert tillegg på 524 508,-. Vi forutsetter 3 prosent vekst i 2018. Det gir en snittlønn for 2018 på 540 420,- .

Neste spørsmål er hvor mye boliglån man får med en inntekt på 540 420. Boliglånsforskriften setter krav til betjeningsevne, gjeldsgrad og nedbetalingstid. Vi følger i all hovedsak forskriften, men legger til grunn noe kortere nedbetalingstid enn forskriften krever.

Boliglånsforskriftens paragraf 4 sier at maksimalt boliglån ikke får overstige 5x brutto årsinntekt. For sykepleierlønnen tilsvarer det 540 420*5 = 2 700 000

Boliglånsforskriftens paragraf 3 sier at lånekunden skal tåle en renteøkning på 5 prosentpoeng. For å finne betjeningsevnen til sykepleieren må vi sette opp et husholdningsbudsjett. Da har vi behov for netto utbetalt lønn, estimat på levekostnader, boliglånsrente og nedbetalingstid. For skatt benytter vi oss av trekkprosent for inntektsklassen før fradrag. Trekkprosenten er den prosenten som brukes til skattetrekk. Denne tar hensyn til at all skatt skal fordeles over 10,5 måneder. Det er det mest relevante å bruke når vi ser på den månedlige kontantstrømmen. Vi benytter SIFOs husholdningsbudsjett som estimat for levekostnader, men legger til 3 500 kroner i måneden for å dekke felleskostnader pluss en viss sikkerhetsmargin. Tabell 1 oppsummerer hvor mye sykepleieren har per måned til boliglån:

Med en boliglånsrente på 2,4 prosent må lånekunden tåle en rente på 7,4 prosent. Vi legger til grunn 25 års nedbetalingstid, forskriften krever 30 år, men vi erfarer strengere praksis hos bankene, spesielt ved høyere belåningsgrader. Med 7,4 prosent rente og 25 års nedbetaling kan 540 421 i brutto årslønn betjene et boliglån på 2 610 000,-. Forskriftens paragraf om betjeningsevne er altså strengere enn gjeldsgrad for sykepleieren, dermed blir maksimalt lånebeløp 2 610 000,-. Tabell 2 oppsummerer beregningen:

Hvor stor andel av boligomsetningen kunne en singel sykepleier kjøpe i 2018?

Figur 1 viser hvor stor andel av boligene omsatt i 2018 man hadde hatt råd til med et finansieringsbevis på 2 610 000. Vi har benyttet samme geografiske inndeling som Eiendom Norge-statistikken:

I Oslo og Akershus er Sykepleierindeksen lavest. I Oslo kunne en singel sykepleier kjøpe 5 av 100 boliger i 2018. Det er en liten del av boligene omsatt og indikerer at det er vanskelig å få seg bolig i Oslo som singel husholdning.

I Bergen kunne sykepleieren kjøpe 35 av 100 boliger, mens i Fredrikstad/Sarpsborg, Ålesund, Kristiansand og Porsgrunn/Skien kunne sykepleieren kjøpe over halvparten av boligene omsatt. Da er det vanskelig å argumentere for at boligprisene er høye, relativt til inntekt og rentenivå. En viktig innsigelse er forutsetningen om lånefinansiering, men det går vi ikke inn på her.

Hvordan har sykepleierindeksen utviklet seg over tid?

Har Oslo alltid vært et vanskelig boligmarked for sykepleiere? Har det alltid vært billig i de andre byene? For å finne ut av det må vi lage Sykepleierindeksen tilbake i tid.

Rente, inntekt og boligprisene er de tre viktigste komponentene i sykepleierindeksen. Ingen av dem er konstante. For å konstruere sykepleierindeksen historisk har vi hentet historiske boliglånsrenter fra SSB, justert husholdningsbudsjettet med inflasjonen og hentet historiske inntektstall fra KS. Vi beholder forutsetningen om at lånekundene skal tåle fem prosent økning i boliglånsrenten og skal nedbetale lånet over 25 år. Tabell 3 viser sykepleierens boligbudsjett historisk:

Vi ser av tabellen at boligbudsjettet har økt betydelig i perioden som følge av inntektsvekst og reduserte boliglånsrenter. Rentekuttet i forbindelse med finanskrisen økte for eksempel boligbudsjettet med en tredjedel; fra 1,2 til 1,6 mill. Spørsmålet er om boligprisene har økt mer og redusert andelen boliger sykepleieren har hatt råd til å kjøpe.

Figur 1 viser utviklingen i indeksen for Norge. Norgesindeksen er konstruert som et volumvektet snitt av underområdene:

Sykepleierindeksen for Norge viser at bolig var på sitt relativt dyreste – altså målt etter andel boliger en sykepleier kunne kjøpe – i 2007 og 2008. Kraftig økt boligbudsjett kombinert med moderat boligprisutvikling gjorde at boliger var på sitt billigste i 2010. Fra 2011 til i dag har indeksen ligget på mellom 20 og 25 %. Indeksen indikerer at prisene er relativt overkommelige i 2018, gitt dagens rente- og inntektsnivå.

Et landssnitt kan skjule mye, og vi er interessert i å se utviklingen i byene. Figur 2 viser utviklingen for noen utvalgte byer:

Vi ser at byene følger hverandre tett, men med to klare unntak: Stavanger og omegn fra 2007 til 2014 og Oslo etter 2014.

I Stavanger viser indeksen at en singel sykepleier hadde råd til 1 av 100 boliger i 2013 mens tilsvarende tall har vært 30 av 100 boliger så langt i 2018. Den økte valgfriheten kommer av at boligbudsjettet har gått fra 2 til 2,6 millioner samtidig med fallende/flate boligpriser.

I Oslo viser tilsvarende tall at indeksen har falt fra 10 av 100 boliger i 2013 til 5 av 100 i 2018. I Oslo har boligvalgfriheten for sykepleieren gått ned på tross av økt boligbudsjett. Det kommer av at boligprisene har vokst raskere enn boligbudsjettet. Oslo var ikke i noen særstilling frem til 2014. At indeksen er på et bunnnivå på tross av lave renter er et tankekors. Forrige gang indeksen var like lav var i 2007.

I Trondheim, Bergen og Tromsø har boligprisene økt siden 2014, men valgfriheten for sykepleieren har økt fordi økningen i boligbudsjettet har vokst mer enn boligprisveksten.
Tabell 4 viser utviklingen over tid for resten av byene/områdene:

Kristiansand er et av ytterpunktene i tabellen. De har gått fra å være en av de dyreste byene til en av de aller rimeligste. I Kristiansand har indeksen gått fra 6 av 100 boliger i 2008, til 57 av 100 boliger i 2018.

Oppsummering

Sykepleierindeksen viser at norske boligpriser er relativt lave i 2018 gitt dagens rente og inntekstnivå. Oslo er unntaket. Dersom renten går opp og prisene holder seg vil sykepleierindksen gå ned.