Den norske engstelsesindeksen

Eiendomsverdi utgir i samarbeid med Eiendom Norge og Finn.no boligprisstatistikken hver måned.

I «Fakta om boligmarkedet» ser vi denne gangen på sekvensieringen av kjøp som en indikator for engstelse. Siden selveiere som flytter både må kjøpe og selge, tar de et valg om de skal prøve å finne en rekkefølge for de to handlingene eller la tilfeldigheter råde. Fra empirisk forskning vet vi at andelen av dem som velger å selge-først samvarierer med syklusene i boligmarkedet. Det er to grunner til det: For det første vil banker være mer motvillige til mellomfinansiering i lavkonjunkturer. For det andre vil husholdningene ha større behov for å vite eksakt hva de har i egenkapital når markedet er trått. Hvis de kjøper først, kan de risikere å kjøpe for dyrt i forhold til hva de fikk solgt for eller sitte for lenge med to boliger. Eiendomsverdi har laget en Anxiety Index – engstelsesindeks – som måler andelen av selge-først husholdninger. Så bruker vi den til å forsøke å si noe om graden av engstelse på slutten av fjoråret.

Tenk deg situasjonen du står overfor når du skal flytte. Du har en bolig som du tror kan selges for fem millioner. Du har lån på tre millioner. Hvis alt går som du tror, har du egenkapital på to millioner. I så fall tenker du å øke lånestørrelsen fra tre til fem millioner, og dermed kjøpe en ny bolig til sju millioner. I normale tider er det ikke så nøye om du kjøper først eller selger først, for du er ganske sikker på å få solgt raskt og i tillegg er du ganske sikker på å oppnå den prisen du vil ha. Det er altså ikke særlig stor risiko knyttet til det å sitte på to boliger i en liten stund.

Men i lavkonjunkturer blir du mer engstelig. Et grusomt scenario er å sitte med to boliger i mange måneder. Hvis du ikke får solgt, vil du måtte betjene både et gammelt lån på tre millioner og et nytt lån på sju millioner. Det vet du at du ikke klarer lenge, og planen din er at det gamle lånet på tre millioner skal innfris , og det nye på sju reduseres til fem straks du får solgt din gamle bolig. I mellomtiden betaler du renter på begge lånene. Og du vet at hvis ting ikke går etter planen, kan du bli tvunget til å selge til et lavt bud fordi du ikke har råd til å vente. Det absolutt verste ville være å måtte selge den nye boligen med tap, for hvis du gjør det, har du blitt tvunget til å bli boende der du er, og i tillegg har du tapt penger. Denne engstelsen brer om seg når transaksjonsvolumene er lave og når prisene er fallende. Da vil andelen av kjøpere som selger først, være større enn normalt. Når markedet bedrer seg, snur andelen. Anundsen og Røed Larsen (2014) viser at den faktisk ser ut til å være en svært tidlig indikator på bedring.

The Anxitey Index
Eiendomsverdi har tatt ut data for:

• Dem som har solgt og kjøpt innenfor ett år
• Klassifisert etter den kommunen selger solgte fra
• Klassifisert etter dato for første transaksjon (av to)
• Men ikke forsøkt å skille mellom husholdninger på én person eller flere
• Funnet andel som selger før de kjøper (bestemt av dato for høyeste bud)

Når vi plotter disse andelene, må vi hefte på en liten advarsel. På slutten av tidsserien får vi med kun dem som har rukket å gjøre begge handlingene, altså både kjøpt og solgt. Husk på at noen ikke har gjort seg ferdig. En del av husholdningene har enten kjøpt eller solgt – og skal selge eller kjøpe – men har ennå ikke fått gjort seg ferdig. Det betyr at andelen som har gjort begge deler, blir liten av den totale andelen, og dermed ikke helt representativ. Når vi så plotter dem som har solgt først av disse igjen, kan den andelen komme til å reflektere et bilde som ikke helt representerer markedet. Det betyr at vi i tolkningen av dataene ikke legger stor vekt på de siste 4-5 månedene. Vi kutter således serien før 4. kvartal 2017, men selv med en slik avkorting kan tolkningen være noe usikker helt på slutten av tidsserien.

I plottene viser den grønne kurven utviklingen uten glatting. Den blå kurven er glattet ved hjelp av en statistisk teknikk, Loess (local regression) og den skyggelagte kurven slår et konfidensintervall rundt den blå.

Hva vi finner
I figur 1 plotter vi engstelsesindeksen for Oslo. På første-aksen har vi tid og på andreaksen angir vi andelen, fra 0 til 1. Det betyr at 0.4 betyr 40 %. Det første vi legger merke til, er at andelen av selge-først flyttere var særlig høy i tiden omkring finanskrisen. Vi ser også at den steg på slutten av 2013. Rundt 2016 falt den, og den ser ikke ut til å endre trend. Som sagt legger vi ikke vekt på den svært fallende kurven på slutten, men nøyer oss med å si at vi inntil høsten av 2017 ikke klarer å se noen økning i engstelse. I stedet sier vi at på slutten av fjoråret beveget engstelsesandelen seg ned mot så lave nivåer som i tiden før finanskrisen.

Bildet for Bergen er plottet i figur 2, og det likner i all hovedsak på bildet fra Oslo. Det ser ut som om hendelsen rundt 2013 var noe mildere. Mens finanskrise-tallene for Oslo kom over 40 % i andel som selger-først i Oslo, kom andelen ikke så høyt i Bergen. Også i Bergen ser det ut som om 2017-tallene lå nede på de samme lave nivåene som før finanskrisen.

I Trondheim ser vi at engstelsesindeksen under finanskrisen kom godt over 40 %. På slutten av 2017, derimot, er den nede i rundt 20 %, et nivå som ligger lavere en mesteparten av tidsserien. Riktignok faller kurven videre, men det skal vi som sagt ikke tolke nærmere – ettersom ikke alle flyttere har fått foretatt begge operasjoner.

I figur 4 plotter vi engstelsesindeksen for Drammen, Kristiansand, Stavanger og Tromsø. Det er interessant at disse byene har ganske ulike indekser. Mens Kristiansand har ligget relativt stabilt rundt 30 %, riktignok med noen svingninger, har Drammen typisk ligget lavere, bortsett fra i tidene rundt finanskrisen. Stavangers høyeste engstelse fant sted ganske nylig – ikke overraskende gitt hendelsene i oljebransjen i forbindelse med oljeprisfallet og tilhørende reduksjoner i aktivitet knyttet til oljebransjen. Tromsø er kanskje den vanskeligste byen å tolke. Der ser det ut som om engstelsen fra finanskrisen tok lang tid å komme over.

For mange husholdninger er de finansielt skumleste periodene i deres liv, de som inntreffer i forbindelse med boligbytter. Med uflaks risikerer man både å sitte med to boliglån i lang tid og med utslag på egenkapital om salgsprisen blir lav. Av den grunn vil både banker og husholdninger bli forsiktige i omskiftelige tider. Det ser ut som om det avtegnes i andelen som insisterer på å selge først. Eiendomsverdi plotter denne andelen, og hovedinntrykket er at på slutten av 2017 var flytterne ikke særlig engstelige.