Akseptfrist i budrunder

De fleste av oss som har kjøpt bolig husker budrunden som både skummel og spennende. Vi ønsker boligen, men ikke til en hvilken som helst pris. Skal vi by rett over gjeldende bud? Eller skal vi klinke til? Skal vi la budet stå en stund? Eller skal vi prøve å kuppe budrunden ved å sette kort akseptfrist? I denne månedens «Fakta om boligmarkedet» skal vi se på hvordan budgivere setter akseptfrist. Vi tar utgangspunkt i ca. 9 000 budrunder med ca. 90 000 bud i Oslo i tidsperioden 2015 og 2018.

I en budrunde er det slik at budgiver ringer inn et bud for eksempel på kl.12.00 og sier at det står til kl.13.00. Vi kan da si at akseptfristen er 60 minutter. Med andre ord er akseptfrist tidsdifferansen målt i minutter fra mottatt bud til fristen for aksept. Figur 1 viser hvor lang tid det er igjen til akseptfristen når budet blir mottatt.

Vi ser at den klare favoritten er å gi et bud som står i ca. 30 minutter. Disse dominerer også i gruppen bud som ender opp med å bli akseptert. Årsaken til at det er relativ mange bud med frister på eksempelvis 31 minutter, er at bud som blir registrert rett før en helt time, for eksempel kl. 11.59 får en frist for aksept klokka 12.30 og ikke klokka 12.29. Interessant å merke seg er at over 40 prosent av budene i Figur 1 ligger i avrundingsintervallet 26 til 34 minutter. Vi kan derfor trygt si at folk flest synes 30 minutter er en fornuftig akseptfrist for budet. Vi ser at relativt mange av disse «30 minutters»-budene også blir akseptert. Sagt annerledes, det ser ut til at både selgere og kjøpere forventer en halvtimes akseptfrister.

Vi kan også bruke figuren til å få en følelse av hvorvidt enda kortere akseptfrister fungerer. Siden de røde søylene er aksepterte bud og de grønne er avgitte bud, kan forholdet mellom dem tolkes som en slags «akseptsannsynlighet» og vi kan plotte den for alle minutter. Figur 2 viser dette prosentvise forholdstallet. Størrelsen på den røde sirkelskivene viser om det er mange eller få bud.

Vi ser at det er få korte akseptfrister (små og få sirkler), men blant dem vi ser, blir relativt mange akseptert. Det er nesten ingen akseptfrister på under 15 minutter, men disse har en høy akseptrate. Etter hvert som budene tikker inn, faller flere og flere budgivere fra. Hvis budrunden startet på morgenen er det naturlig at både selger, megler og budgivere vil komme i mål før dagen er omme. Det taler for at tempoet skrus opp og at akseptfristene blir stadig kortere. Figur 3 gir bare delvis støtte for denne teorien.

Vi ser at den gjennomsnittlige akseptfristen faller fra rundt 1 time og 20 minutter for første bud til noe over en halvtime for bud 10. Samtidig ser vi at for de lengere budrundene (10 bud eller mer) er det ingen klar tendens til at akseptfristen blir kortere.

Når vi byr på en bolig ønsker vi naturlig nok at vi får tilslaget til en så lav pris som mulig. Det kunne tenkes at akseptfristen kunne hjelpe oss til å nå dette målet. Siden vi aldri får gleden av å plassere samme bud to ganger med varierende akseptfrist, er det vanskelig å vite om akseptfristen påvirket sannsynligheten for andre bud eller selgers aksept.

Det vi dog kan gjøre er å undersøke sammenhengen mellom akseptfrist og avviket mellom pris og prisantydning for de budene som ble akseptert. Figur 4. viser hvordan salgsprisens gjennomsnittlige prosentvise avvik fra prisantydning varierer med akseptfristen til det aksepterte budet. Det kan se ut til at det høyeste avviket mellom pris og prisantydning oppnås ved rett under 30 minutters akseptfrist, men vi skal være forsiktige med å tolke for mye ut av dette.

Oppsummering
Vi ser i budrundedata at det finnes et hovedmønster. Det er vanlig med korte akseptfrister og akseptfristenes lengde faller med de første budene. Deretter er gjennomsnittlig akseptfrist relativt stabil på 30 minutter.